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elam63 发表于 2011-11-16 21:53

RPTT (Real Property Transfer Tax)

最近又OFFER了一个自己住的房子, 在NEVADA TRAIL里面.  
到CLOSING的时候发现CLOSING COST居然有$3100多.  真是让我们大吃一惊. 我们还是CASH OFFER呢.
仔细看了一下发现有个RPTT费用就有$1200多. 赶紧问我们的AGENT这是什么东西. AGENT说这是REAL PROPERTY TRANSFER TAX. 我想我也不是第一次买房了, 怎么上一次完全没有这个费用. 这次这么多. 去网上查了一下, 网上说这个费用通常是SELLER付的.  我们买的这个FORECLOSURE房子, 银行只出$350的RPTT费用. 可是在我们MAKE OFFER的时候, 我们写的是这个费用全部由SELLER付的. 后来签了一个ADDENDUM, 里面写的是SELLER只付$350. 而我们当时也没有发现这个变化, 我们的AGENT也没有告诉我们有这个变化, 还有AGENT也从来没告诉过我们这个PRTT费用是多少. 一下多出$1200, 也不是个小数目啊.
另外, 这个NEVADA TRAIL要住进去还真不容易. 要交2个HOA的ADVANCED ASSESSMENT费用, 一个就:$300  ($600 TOTAL)
我们的AGENT还是住在这里的, 也没告诉我们有这个费用. 早告诉我们, 也有个心里准备啊.  要知道要多付$2000多, 那还可以和SELLER多讲讲价啊.
连CASH OFFER都有这么多隐蔽的费用. 以后签合同得看清楚了, 问清楚了才签.  
美国也处处是陷阱啊.   {:5_127:}

lvdrunk 发表于 2011-11-16 22:27

[b]NT 里面苛捐杂税也是不老少[/b]

dragonRider 发表于 2011-11-16 22:40

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19747&ptid=11264]1#[/url] [i]elam63[/i] [/b]


    你的AGENT应该要负责任的。

CindyZ 发表于 2011-11-16 23:28

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19747&ptid=11264]1#[/url] [i]elam63[/i] [/b]

买房Offer被接受后,卖方回来的Counter Offer非常重要,一定要看清楚,特别是对比你Offer时合同上约定的哪些cost由卖方付,通常Offer要到你接受了对方的counter Offer后才生效,所以接受前一定要一项项看清对方counter回来的cost。在如今的Vegas市场已经没有行规一说了,完全看双方谈条件,如果这套房有Multiple Offer,基本上如果你很喜欢,一般不太冒险对Counter Offer有任何Counter,有时哪怕是一点点小的改动(因为任何改动原Offer就自动失效),否则你可能失去这个deal。现在有些cost原则上应该是银行付,有些银行counter回来付一部分或一点都不付都有。我们有客人遇到好几次这种情况了,但counter回来后我们都会告诉客人,银行做了什么改动,然后帮助客人分析看他们的出价是否有优势,看Offer的情况等等决定是否再counter回去,有时客人很喜欢又舍不得失去这个deal的时候,就只有选择接受银行的条件,哪怕不太合理,哪怕太苛刻。心态平和一点会开心很多的(尽管想想还是会觉得很受伤),但毕竟我们现在花3,4毛钱买等值1块钱的资产(房价高一点的,品质好一点的区域discount没有那么大了)!总的来说还是值了。

房地产投资要诀“低买高卖”。不敢保证今天的价就是历史低价,但我们要比较向上和向下的空间。如果向下的空间是10%,向上的空间是30%-50%不说翻倍,我绝对买进,就是今天美国的房产。如果向上空间是10%甚至负数(比如现在手中持有中国的房产,银行贷款利息就6%-8%,而且很多都是毛坯房也不能出租,那么持有成本最少7%-9%以上一年,今年涨7%-9%肯定没戏,如果明年,后年不把两年或三年的14% - 27%都补上这几年就是亏机会成本了,更别提中国房价已经炒到那么高,它自身的下跌空间了,姑且不论下跌空间的大小)。

“别人害怕我贪婪,别人贪婪我害怕!”现在就慢慢买吧,总有一天我们会开庆功会的!:victory:

elam63 发表于 2011-11-17 09:36

[b]回复 [url=http://chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19765&ptid=11264]4#[/url] [i]CindyZ[/i] [/b]

写得不错,人还是不能偷懒,也不能太依赖别人。 以后希望有机会和你当面聊聊。

白开水 发表于 2011-11-17 10:02

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19805&ptid=11264]5#[/url] [i]elam63[/i] [/b]

真是没错哎,谢谢提醒。

Irene 发表于 2011-11-17 15:18

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19747&ptid=11264]1#[/url] [i]elam63[/i] [/b]

要不是看了你的贴, 我都不知道我也全部付了, 现在说什么也晚了, 已经close了. 好在realtor给了我$1,600的credit, 那她就赚少了, 是从她的commision中出的和免了付她公司$500fee, 不知你拿到了没有?

elam63 发表于 2011-11-17 15:26

[b]回复 [url=http://chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19821&ptid=11264]7#[/url] [i]Irene[/i] [/b]

我的AGENT从来没有给我们什么回扣的. 但是他倒是帮我们尽量争取从SELLER那里拿到些东西. 比如我的第一个房子没有炉子和微波炉. AGENT都帮我们找银行要了全新的装上, 虽然合同里面并没有说.
下次买房子, 合同要仔仔细细的读读哦. 其实买卖房里面很多费用都是可以商议的.  最大的一项就是这个RPTT费用了, 是成交价的0.5%.

lamtaylor 发表于 2011-11-17 16:34

又买了新一套了,好啊!ELAMS。

elam63 发表于 2011-11-17 16:41

[i=s] 本帖最后由 elam63 于 2011-11-18 12:05 编辑 [/i]

[b]回复 [url=http://chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19824&ptid=11264]9#[/url] [i]lamtaylor[/i] [/b]

买了一套自己住的, 大一些.  现在这套小的准备出租了.

Irene 发表于 2011-11-17 16:48

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19822&ptid=11264]8#[/url] [i]elam63[/i] [/b]

还是你仔细, 今后是要提高警惕. 咳, 非正常卖房就是烂事多, 连炉子都拿走. 我这个原房主把冰箱, 洗衣机, 烘干机和吊煽(ceiling fans)都拿走了.

白开水 发表于 2011-11-17 16:49

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19821&ptid=11264]7#[/url] [i]Irene[/i] [/b]

你的realtor是否就是你的Property Manager? 可否介绍一下给我,让你的Realtor打我电话,我发信息给你。 最好今天就打,我下周就走了,没有时间,希望能在我走之前,可以的话和我老公一起见一下,这样如果我不在,也能用你的realtor.
谢谢哦!!我把我的电话发信息给你。

Irene 发表于 2011-11-17 17:23

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19828&ptid=11264]12#[/url] [i]白开水[/i] [/b]

她说今天晚上给你打电话.

白开水 发表于 2011-11-17 17:27

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19831&ptid=11264]13#[/url] [i]Irene[/i] [/b]

谢谢哦!!!!{:5_148:}

Irene 发表于 2011-11-17 21:30

[i=s] 本帖最后由 Irene 于 2011-11-17 21:37 编辑 [/i]

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=19747&ptid=11264]1#[/url] [i]elam63[/i] [/b]

我又仔细地看了一下HUD, 我没付RPTT, 是银行付的. 特此更正一下. Title公司写法是先charge, 然后再给credit, 我先前只看了前半部, 没看后面的. 不管怎样, 我们今后要仔细些才好.

jenny888 发表于 2011-12-19 14:59

各位好,我剛買了一個CONDO在89145,但目前的程序只到收到Preliminary Report,而我之前沒仔細看合約,在有空時無意中發現我需要付給我agent commission,不知這是合理的嗎?而且我買的是銀行的法拍屋,在做完inspection後,有些問題,雖不大,我想請銀行在交屋前去修理,但他們都告訴我,銀行不可能幫我維修也無法協商,這是真的嗎?請問我之後還有什麼要注意的嗎?

lvdrunk 发表于 2011-12-19 18:43

[quote]各位好,我剛買了一個CONDO在89145,但目前的程序只到收到Preliminary Report,而我之前沒仔細看合約,在有空 ...
[size=2][color=#999999]jenny888 发表于 2011-12-19 14:59[/color] [url=http://chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=20789&ptid=11264][img]http://chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

买方付agent commission?  以前倒是没听说过啊,好像国内是这样的。 这里都是卖房的付,而且是含在房价里了。 我现在的房子也是买的银行房,根本不用考虑付commission的事情。是不是你跟agent事前商量好了的?如果没有那真的很有问题。

inspection后要求卖方维修一些东西是合理的,提出来也没坏处,最多就是卖方拒绝而已。而卖方拒绝的时候对买方是个机会---可以借此拒绝履行购房协议。 当然,如果真心喜欢房子那也不介意自己修了。

elam63 发表于 2011-12-20 10:38

[b]回复 [url=http://chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=20789&ptid=11264]16#[/url] [i]jenny888[/i] [/b]

你看看COMMISSION是不是在房价里面的. 有的REPORT写得比较详细. 说是卖方PAY COMMISSION, 其实羊毛还是出在羊身上. 你只确定除了付房价外, 不用再额外付COMMISSION就行了. 银行屋一般是不给修的. SELL AS IS! 有的SELLER比较好, 也许会帮你修一些, 或者AFTER INSPECTION后, 再讨价还价一点.  要看运气了.

jenny888 发表于 2011-12-27 19:26

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=20804&ptid=11264]18#[/url] [i]elam63[/i] [/b]

謝謝各位~
我問了我的agent,他還是要求我付commission....又跟我說,銀行的房子,是不會幫我維修的....慘.....

wwq 发表于 2011-12-28 17:45

[quote]回复  elam63

謝謝各位~
我問了我的agent,他還是要求我付commission....又跟我說,銀行的房子,是不會 ...
[size=2][color=#999999]jenny888 发表于 2011-12-27 19:26[/color] [url=http://chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=21035&ptid=11264][img]http://chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


   涨见识了。

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