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kerwin 发表于 2012-4-26 10:51

Vegas出租房是否必须提供家电?大家如何选择?

有朋友对我们说Vegas有法律规定出租房必须配备电器,包括冰箱洗衣机干衣机,微波炉洗碗机那更不用说了。从没听说过任何州有这样说法,这是真的吗?我的观察理解是Vegas出租房源多,owner为吸引素质较高的tenant,自发提供一些incentive。有人免费提供全套家电,也有人给减免半月或一月租金,但应该没有啥法律强制规定才对。
作为owner,当然咱谁都不愿平白无故牺牲自己利益照顾tenant,如果为找到好tenant不得不牺牲,那我也宁愿选择减免一定租金,而不愿提供家电。因为电器有无穷后患,owner好心提供了,后面还要维修保养,全是owner责任。遇上那一年半废掉一台全新洗衣机的tenant家庭,后悔就来不及了。再说,一个家庭若无任何大件电器负担,搬家更轻松随意,合约到期更有可能因别处出租房价格优惠而搬走,因为“障碍门槛”被降低了。减免租金虽然也不情愿,好歹还是一次性解决问题,永无后患。但我们朋友就坚持说不能不提供电器,让我们很confuse。请大家说说你们的经验?多谢!

DoubleDelight 发表于 2012-4-26 11:26

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24121&ptid=12973]1#[/url] [i]kerwin[/i] [/b]

我和你想法一样,多一样东西就多一份维修的责任,不过Vegas好像就是这种约定俗成(我在外州的房子,从来都是租客自己配备),绝大部分出租房提供电器,如果你没有,租出去很难很难,即使租金便宜一些,有些租客想到要自己买太麻烦了,可能还是不会考虑。不过你可以试试,或者在租约上写: appliances (refrigerator, washer, dryer, etc) are provided for use without warranty. 这样电器出了问题,租客得自己去修。

Irene 发表于 2012-4-26 11:56

[i=s] 本帖最后由 Irene 于 2012-4-26 12:04 编辑 [/i]

为这点事纠结有点不划算, 房主提供所有的电器, 就是好租些; 坏了房主修就是了, 修不划算, 就重新买一个. 跟租客不要太计较, 弄的他们不高兴, 对房子搞搞破坏什么的, 不知要花多少钱呢, 可不能捡了芝麻, 而丢了西瓜. 另外, 我记得在lease上写了, 如果什么东西坏了, $1-$100, 由租客来修.

TT43 发表于 2012-4-26 12:07

[quote]为这点事纠结有点不划算, 房主提供所有的电器, 就是好租些; 坏了房主修就是了, 修不划算, 就重新买一个. 跟 ...
[size=2][color=#999999]Irene 发表于 2012-4-26 11:56[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24123&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

这样的房东,我们 Vegas 广大的房客们喜欢!玩笑哈!

我也不想提供,但PM不让,说租不出去不负责。

kerwin 发表于 2012-4-26 13:44

[quote]这样的房东,我们 Vegas 广大的房客们喜欢!玩笑哈!

我也不想提供,但PM不让,说租不出去不负责。
[size=2][color=#999999]TT43 发表于 2012-4-26 12:07[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24125&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    Vegas的tenant和PM这样挑剔啊?!在加州和Arizona都是仅仅出租房子,不带任何电器。房东若给准备了,tenant没准儿还不干,他说我有自己的冰箱洗衣机,我愿意用自己家的,你房东把你的冰箱洗衣机搬走吧。。。

所以房东若买齐这一大套电器,还要面临万一目前这tenant一年后搬走了,下一个进来的tenant自带冰箱洗衣机咋办?你新买的电器才用一年就得处理掉,肯定不能找地方存,那就只好贱卖?多几个房子这样,房东就亏死了。每个SFH里全套电器买下来,就说最便宜的牌子,那也要$2200左右。与其如此,我更愿意给tenant减免一个月房租,让他们拿着省下的房租自己去买二手电器,说不定还能有结余留下,对他们也是好事。

唉,现在Vegas出租房的这种风气太糟糕了

kerwin 发表于 2012-4-26 13:51

[quote]为这点事纠结有点不划算, 房主提供所有的电器, 就是好租些; 坏了房主修就是了, 修不划算, 就重新买一个. 跟 ...
[size=2][color=#999999]Irene 发表于 2012-4-26 11:56[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24123&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    二手电器大概不贵,但要承担故障风险,怕tenant没完没了电话催促修理,维修工上门一次的价码肯定不低。

买新电器又太贵,还得担心将来新tenant搬入拒绝接收这批一年新的“二手货”,到时逼着俺贱卖,那就吐血跳楼了。

你们说lease条款注明不负责修理或提高deductible或许能解决第一个问题,却没法解决第二个。再说买电器的费用,那真不是区区三五百美元小钱啊

TT43 发表于 2012-4-26 13:58

入乡随俗罢,一直是这样,也不存在好坏,而且你担心的情况 (Applicances 一年以后要处理掉)基本不存在。

kerwin 发表于 2012-4-26 14:27

[i=s] 本帖最后由 kerwin 于 2012-4-26 14:30 编辑 [/i]

[quote]入乡随俗罢,一直是这样,也不存在好坏,而且你担心的情况 (Applicances 一年以后要处理掉)基本不存在。
[size=2][color=#999999]TT43 发表于 2012-4-26 13:58[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24129&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    不情愿是肯定不情愿,但也没办法,最后可能也只有照你说的入乡随俗。这周末就要去买洗衣机烘干机,请大家推荐个便宜实惠又耐用的品牌型号吧。我在Home depot看到最便宜的Admiral组合,价格$359.10X2=$718.20,有一年保修。不知是否口碑怎样?其中烘干机是用电的,烧煤气的多加$100。耗电和烧煤气两种烘干机,哪种最皮实耐用?

Home depot还卖延长保修服务,洗衣机烘干机一起买4年,总共好像是$80左右,加上1年原厂保修,就有5年不用操心。sales说是任何问题都由home depot负责保修,没有deductible,修不好就给换新的。有哪位同学用过这种warranty不?值不值得买?

俺问题比较多,先感谢同学们的解答!{:5_147:}

Irene 发表于 2012-4-26 14:46

[quote]二手电器大概不贵,但要承担故障风险,怕tenant没完没了电话催促修理,维修工上门一次的价码肯定 ...
[size=2][color=#999999]kerwin 发表于 2012-4-26 13:51[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24128&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

你这样担心还怎么做生意啊!要赚钱就会有风险,再说,这里的电器还是挺经用的,我那06年的出租房,除了冰箱是花了400刀买了个新的,其它的都是原房主留下的,租了一年了,还用得好好的。一个电器老坏,说明就到寿命了,该换了。是买全新的电器要花钱,我买过全新的洗衣机,烘干机和冰箱, 加起来也有2千多刀了,可租客喜欢,他们就会租得时间长些,我就赚了。这里还没听说租客抗着电器搬家的,如果有,我要是遇上了,我让他把电器处理掉,再搬进来,我是不会把电器搬走的, 因为打广告时已注明包电器。

Irene 发表于 2012-4-26 14:56

[i=s] 本帖最后由 Irene 于 2012-4-26 15:01 编辑 [/i]

[quote]不情愿是肯定不情愿,但也没办法,最后可能也只有照你说的入乡随俗。这周末就要去买洗衣机烘干机 ...
[size=2][color=#999999]kerwin 发表于 2012-4-26 14:27[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24130&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

先看插头, 是用电还是用气的,还是都能用的。我认为烘干机还是买气的好, 便宜,耐用。没买过extended warranty, 但会考虑给有个冰箱买,因为那个冰箱花了我700刀。洗衣机和烘干机一般不会坏的。

kerwin 发表于 2012-4-26 15:50

[quote]先看插头, 是用电还是用气的,还是都能用的。我认为烘干机还是买气的好, 便宜,耐用。没买过extended ...
[size=2][color=#999999]Irene 发表于 2012-4-26 14:56[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24135&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    谢谢解答!我和我家LD都是比较保守的性格,遇事先想最坏的情况,确信在最坏情况下还能承受,就继续往前走。我看过很多tenant不爱惜电器的报道,比如说孩子多的家庭给洗衣机塞满衣物,长期超负荷工作导致一年半报废一台全新洗衣机;洗碗机时不时出点小状况、洗不干净或者漏水啥的,给房东惹来无穷无尽的烦恼。我们在异地,很多问题自己无法解决,也没法亲自过去查看,只能依赖PM,处理起来难度比本地地主高。

不过你说的也对,把房子收拾好,配上新电器,更容易找到一个素质比较高的tenant。多数tenant会愿意踏实过日子,爱惜房子和电器。希望我们也能像你一样找到个好家庭。

我们的洗衣房有煤气管道也有电插座,虽然燃气烘干机能源利用效率更高,但毕竟要我们多掏$100银子,有点舍不得。

TT43 发表于 2012-4-27 00:07

[quote]比电器贵很多的房子都租人家了,就不要太心痛买电器的那些钱了。早点把房子租出去才是正道!!!房客要是好 ...
[size=2][color=#999999]willi3131 发表于 2012-4-26 19:40[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24143&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

模范房东啊! 等俺落泊那天, 一定先申请老兄的房子。

kerwin 发表于 2012-4-27 09:15

[quote]比电器贵很多的房子都租人家了,就不要太心痛买电器的那些钱了。早点把房子租出去才是正道!!!房客要是好 ...
[size=2][color=#999999]willi3131 发表于 2012-4-26 19:40[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24143&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    主要是跟原先预期有落差。买房时agent说这房子花$1万装修(包括换空调)之后能租$1150,没提家用电器的事儿。

现在装修超出预算3000,空调还没换,又要另掏2200买全套电器,租金却变成$1100,这就距离原计划更遥远了

买电器增加成本还不是烦恼的全部,更大担忧在于将来的维修费用,我宁可接受减免一个月租金,也不愿买一堆电器增加将来动不动找人上门维修的风险。保有阶段维修成本可以很容易超过电器本身的价格。

lvzzz 发表于 2012-4-27 22:30

诸位房东租房有无查租客信用啊? 收多少钱? 好像很多租客都不愿意付这个钱的...

kerwin 发表于 2012-4-30 09:53

[quote]诸位房东租房有无查租客信用啊? 收多少钱? 好像很多租客都不愿意付这个钱的...
[size=2][color=#999999]lvzzz 发表于 2012-4-27 22:30[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24165&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    tenant信用一定要查,这是对咱们自己的保护,降低引狼入室的风险,不能偷懒。
按照规矩,tenant申请时要付申请费,通常$30~50,就是用来查信用的。
可能现在有少数owner为了抢市场抢tenant,免去这个收费甚至根本就没查信用,这是他们对自己不负责,同时扰乱市场秩序。

forqi 发表于 2012-4-30 22:06

你这个是多少钱的房子?  哪个区啊?

[quote]主要是跟原先预期有落差。买房时agent说这房子花$1万装修(包括换空调)之后能租$1150,没提家用 ...
[size=2][color=#999999]kerwin 发表于 2012-4-27 09:15[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24153&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

lvzzz 发表于 2012-4-30 23:09

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24200&ptid=12973]16#[/url] [i]kerwin[/i] [/b]


    thanks, you're right, better safe than sorry !

Irene 发表于 2012-5-1 07:26

[quote]tenant信用一定要查,这是对咱们自己的保护,降低引狼入室的风险,不能偷懒。
按照规矩,tenant ...
[size=2][color=#999999]kerwin 发表于 2012-4-30 09:53[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24200&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

这里的租客没有几个是credit好的,很多人丢了房子,能好到哪里去。我想,只要能拿出paycheck stabs或 bank statements,就可以租给他们。收那么多的费,你的房子哪里还有什么竞争力,现在房子有的是。

kerwin 发表于 2012-5-1 09:38

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24224&ptid=12973]17#[/url] [i]forqi[/i] [/b]


    89107的老房子,70年代建,买房$86K,装修$12K,租$1100。

kerwin 发表于 2012-5-1 09:49

[quote]这里的租客没有几个是credit好的,很多人丢了房子,能好到哪里去。我想,只要能拿出paycheck stabs或 b ...
[size=2][color=#999999]Irene 发表于 2012-5-1 07:26[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24232&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    你说的有一些道理,但查信用报告绝不仅仅是看对方信用分数,相反,我认为那个并不起多大作用。更主要是看对方的付款习惯:有没有经常迟付信用卡账单?有没有欠缴水电费?有没有大笔欠债不偿还?尤其重要的是,有没有被驱逐eviction过?这些都是重要参考信息。习惯于拖欠信用卡账单的人,将来也会拖欠你的房租;有eviction记录的人更可怕,他们已经熟知eviction程序,而你可能还是新手,那你很容易处于被动受气的境地。

我对于那些因为破产、房屋法拍造成的信用分数下降,并不怎么在意,只要对方有合理解释,500多分我都能接受。但如果有上述重大原则问题,700分的我也要拒绝。所以切记:信用报告不要只看分数,要看内容。

Irene 发表于 2012-5-1 10:16

[i=s] 本帖最后由 Irene 于 2012-5-1 10:19 编辑 [/i]

[quote]你说的有一些道理,但查信用报告绝不仅仅是看对方信用分数,相反,我认为那个并不起多大作用。更 ...
[size=2][color=#999999]kerwin 发表于 2012-5-1 09:49[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24235&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

我觉得租客有份正经工作是最重要的,还有对人的感觉很重要,然后是运气。感觉不是很好的,上网查查他的background就行了,有什么问题的,免费就能得到信息;搞得那么复杂,把自己都搞晕了。还有,这里的人还是较老实,只要有钱,谁也不愿意赖房租,对人还是要有个基本的信任。

kerwin 发表于 2012-5-1 11:32

[quote]我觉得租客有份正经工作是最重要的,还有对人的感觉很重要,然后是运气。感觉不是很好的,上网查查他的 ...
[size=2][color=#999999]Irene 发表于 2012-5-1 10:16[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24237&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    可能各地民风不同,screen tenant方式也不同。总体而言,查信用报告能多给自己一些保障,更清楚地了解对方品行、习惯。当然这些信息也可以从打电话询问前房东、雇主来了解,这些都是渠道,需要灵活运用。一份稳定工作和稳定收入是必要条件,却并不充分。难保咱们不会遇到那种即使有钱也喜欢拖欠的tenant,更何况eviction记录和很多有用信息没法免费查到。

对于新手,我的建议是:有eviction记录的不能租;单亲母亲不能租;养很多宠物的不能租;没稳定收入or家庭收入达不到房租3倍的也不能租。

TT43 发表于 2012-5-1 12:10

[quote]回复  forqi


    89107的老房子,70年代建,买房$86K,装修$12K,租$1100。
[size=2][color=#999999]kerwin 发表于 2012-5-1 09:38[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24234&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

租出去了吗?感觉市场怎样?

muchomoney 发表于 2012-5-1 12:58

[quote]我觉得租客有份正经工作是最重要的,还有对人的感觉很重要,然后是运气。感觉不是很好的,上网查查他的 ...
[size=2][color=#999999]Irene 发表于 2012-5-1 10:16[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24237&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    credit一定要查,我上次的房客的credit是500多分,我没有太在意,主要是没时间,后来这个房客就不交房钱了,我花钱驱逐她们,他们后来走了,大部分的房客没有驱逐记录,除非你进入法院程序,所以说500分的房客很危险。

我最近查了一下,很多房主不查信用,所以很多房客不会在乎他们的信用,another indication that LV rental market is really bad; plus the fact that investors need to buy appliances for tenants. all these add to the cost of investing in Vegas.

Therefore, I think if one does not have experience, one should stay away from Vegas. Risk is very high.

TT43 发表于 2012-5-1 13:15

[quote]credit一定要查,我上次的房客的credit是500多分,我没有太在意,主要是没时间,后来这个房客就不 ...
[size=2][color=#999999]muchomoney 发表于 2012-5-1 12:58[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24244&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

不在LV投,在哪儿投?有什么好的地方吗?

muchomoney 发表于 2012-5-1 13:39

[quote]不在LV投,在哪儿投?有什么好的地方吗?
[size=2][color=#999999]TT43 发表于 2012-5-1 13:15[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24245&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    好像florida,Atlanta 等等比较好,不过这些地方离我太远,我没兴趣。

muchomoney 发表于 2012-5-1 13:47

[quote]我觉得租客有份正经工作是最重要的,还有对人的感觉很重要,然后是运气。感觉不是很好的,上网查查他的 ...
[size=2][color=#999999]Irene 发表于 2012-5-1 10:16[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24237&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    我的感觉是赌城的人一般比较友好,老实不老实,不太清楚,我看还是小心为佳。

forqi 发表于 2012-5-1 18:59

这个回报率也不错了。毕竟房子老,花12k修还是可以接受的。

[quote]回复  forqi


    89107的老房子,70年代建,买房$86K,装修$12K,租$1100。
[size=2][color=#999999]kerwin 发表于 2012-5-1 09:38[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24234&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

Irene 发表于 2012-5-1 21:35

[i=s] 本帖最后由 Irene 于 2012-5-1 21:38 编辑 [/i]

[quote]credit一定要查,我上次的房客的credit是500多分,我没有太在意,主要是没时间,后来这个房客就不 ...
[size=2][color=#999999]muchomoney 发表于 2012-5-1 12:58[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24244&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

不是我夸口, 我就是运气好, 看人准, 选的租客都是按时交房租. 房子又新, 买的又便宜, 跟本不需维修, 加州或纽约的房子能比吗? 另外, 我始终相信, 人都是将心比心的, 对租客好, 不要在小事上跟他们计较, 他们也就不找我麻烦. 实在想不明白, 这里出租房有啥高危险的.

muchomoney 发表于 2012-5-1 23:27

[quote]不是我夸口, 我就是运气好, 看人准, 选的租客都是按时交房租. 房子又新, 买的又便宜, 跟本不需维修, 加 ...
[size=2][color=#999999]Irene 发表于 2012-5-1 21:35[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=24265&ptid=12973][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


看来你会相面,你可以帮我给房客相面吗?我付你钱。

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