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NREC 发表于 2013-1-3 19:54

商业地产投资 看钱景

[font=Calibri]目前投[/font][font=MingLiU]资[/font]商[font=MingLiU]业[/font]地[font=MingLiU]产[/font]要特別注意[font=MingLiU]产业[/font]的[font=MingLiU]变[/font]化与[font=MingLiU]时[/font]代的大[font=MingLiU]趋势[/font]。

[font=Calibri]从[/font][font=MingLiU]长远[/font]的角度来看,网路与高科技的[font=MingLiU]发[/font]展将[font=MingLiU]导[/font]致就[font=MingLiU]业[/font]率与商[font=MingLiU]业[/font]地[font=MingLiU]产[/font]很[font=MingLiU]难[/font]再恢复昔日荣景,因[font=MingLiU]为[/font]高科技功能使美国原有的工作机会逐[font=MingLiU]渐[/font]减少,网路[font=MingLiU]销[/font]售[font=MingLiU]抢[/font]走店[font=MingLiU]铺[/font]零售[font=MingLiU]业[/font]的生意,[font=MingLiU]电[/font]子[font=MingLiU]书[/font]与[font=MingLiU]线[/font]上高清[font=MingLiU]电[/font]影的崛起使[font=MingLiU]书[/font]店与[font=MingLiU]录[/font]影[font=MingLiU]带[/font]店关[font=MingLiU]门[/font],[font=MingLiU]许[/font]多服[font=MingLiU]务业[/font]者可以在家里上班,甚至[font=MingLiU]转[/font]包到国外,[font=MingLiU]对办[/font]公楼、店[font=MingLiU]铺[/font]等商[font=MingLiU]业[/font]地[font=MingLiU]产[/font]的需求量也跟著降低,唯因人口老化[font=MingLiU]问题[/font],目前医[font=MingLiU]疗[/font]保健[font=MingLiU]业[/font]仍然一枝独秀。[font=Calibri]
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[font=Calibri]想从商[/font][font=MingLiU]业[/font]地[font=MingLiU]产[/font]投[font=MingLiU]资[/font]里[font=MingLiU]赚[/font]到[font=MingLiU]钱[/font],除了注意上述所提的[font=MingLiU]经济趋势[/font]外,[font=MingLiU]还[/font]要作以下的[font=MingLiU]检验[/font],房地[font=MingLiU]产买卖[/font]的合[font=MingLiU]约[/font]上通常会同意[font=MingLiU]给买[/font]主一段合理的[font=MingLiU]检验时[/font]期,到期之前,[font=MingLiU]买[/font]主可以[font=MingLiU]选择[/font]取消不[font=MingLiU]买[/font]、重新[font=MingLiU]议[/font]价或依[font=MingLiU]约[/font]完成交易。[font=Calibri]
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[font=Calibri]1)[/font][font=MingLiU]实[/font]地考[font=MingLiU]查[/font]:取得原始建筑[font=MingLiU]蓝图[/font]、研究地点、[font=MingLiU]环[/font]境、作建物内外[font=MingLiU]检查[/font][font=Calibri] (包括增建),[/font][font=MingLiU]预[/font]估修[font=MingLiU]缮费[/font]用。[font=Calibri]
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[font=Calibri]2)法律[/font][font=MingLiU]问题[/font]:[font=MingLiU]调查产权[/font]是否有瑕疵、有无[font=MingLiU]违[/font]反建筑[font=MingLiU]规[/font]章、用途[font=Calibri] (Zoning)及[/font][font=MingLiU]环[/font]保[font=MingLiU]规[/font]定、需要什么[font=MingLiU]执[/font]照,前[font=MingLiU]业[/font]主簽[font=MingLiU]订[/font]的[font=MingLiU]维[/font]修契[font=MingLiU]约[/font]、保[font=MingLiU]险[/font],警局的[font=MingLiU]报[/font]案[font=MingLiU]纪录[/font]。[font=Calibri]
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[font=Calibri]3)数字分析:核[/font][font=MingLiU]实[/font]租[font=MingLiU]约[/font]、[font=MingLiU]财务报[/font]表、[font=MingLiU]预[/font]估[font=MingLiU]营[/font]收及[font=MingLiU]费[/font]用、[font=MingLiU]报稅纪录[/font],[font=MingLiU]计[/font]算[font=MingLiU]现[/font]金流程与投[font=MingLiU]资报[/font]酬率。[font=Calibri]
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[font=Calibri]要注意的是,不能尽信[/font][font=MingLiU]卖[/font]方所提供的[font=MingLiU]资[/font]料,尤其是[font=MingLiU]预[/font]估[font=MingLiU]营[/font]收及[font=MingLiU]费[/font]用[font=Calibri] (Proforma),笔者[/font][font=MingLiU]为[/font]会[font=MingLiU]计师[/font]兼房地[font=MingLiU]产[/font]仲介,在数字分析与核[font=MingLiU]实[/font]方面可以提供咨[font=MingLiU]询[/font]。基本概念是[font=MingLiU]预[/font][font=Calibri]估租金收入–空置[/font][font=MingLiU]损[/font]失–[font=MingLiU]营[/font]运[font=MingLiU]费[/font]用[font=Calibri]=[/font][font=MingLiU]净营业[/font]收益[font=Calibri] (NOI),NOI–[/font][font=MingLiU]贷[/font]款分期付款–所得稅[font=Calibri]=[/font]稅后[font=MingLiU]现[/font]金收入。[font=Calibri]
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[font=Calibri]据此再[/font][font=MingLiU]计[/font]算投[font=MingLiU]资报[/font]酬率,一般常[font=MingLiU]见[/font]的方法是[font=Calibri]NOI/[/font][font=MingLiU]买[/font]价[font=Calibri](CAP Rate),必[/font][font=MingLiU]须[/font]比[font=MingLiU]资[/font]金取得成本[font=Calibri] (即[/font][font=MingLiU]贷[/font]款利率[font=Calibri])高,才有[/font][font=MingLiU]赚头[/font],例如首年[font=Calibri]NOI是12万元,[/font][font=MingLiU]买[/font]价是[font=Calibri]150万元,[/font][font=MingLiU]则[/font][font=Calibri]CAP是8%,以目前的市[/font][font=MingLiU]场[/font]行情看,[font=Calibri]8%是[/font][font=MingLiU]边缘值[/font],[font=MingLiU]须[/font]看建筑物的新旧程度作[font=MingLiU]调[/font]整。其它[font=MingLiU]还[/font]有几种[font=MingLiU]较[/font]精密的投[font=MingLiU]资报[/font]酬率[font=MingLiU]计[/font]算法,[font=MingLiU]简单[/font]介[font=MingLiU]绍[/font]如下:[font=Calibri]
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[font=Calibri]首年[/font][font=MingLiU]现[/font]金流程[font=Calibri](Cash to Cash):首年[/font]稅前[font=MingLiU]现[/font]金收入[font=Calibri]/[/font][font=MingLiU]头[/font]款;[font=MingLiU]预[/font]估[font=MingLiU]销[/font]售的平均回[font=MingLiU]报[/font]率[font=Calibri] (Internal Rate of Return):取[/font][font=MingLiU]历[/font]年累[font=MingLiU]计[/font]的稅后[font=MingLiU]现[/font]金收入[font=MingLiU]头[/font]款作比[font=MingLiU]较[/font],以复利方式[font=MingLiU]计[/font]算出每年的平均回[font=MingLiU]报[/font]率。[font=Calibri] [/font]

[font=MingLiU]转换现值[/font][font=Calibri] (Net Present Value):考[/font][font=MingLiU]虑[/font]到[font=MingLiU]时间[/font]成本[font=Calibri](Opportunity Cost)与物价上[/font][font=MingLiU]涨[/font]指数[font=Calibri] ( CPI),将未来的[/font]稅后[font=MingLiU]现[/font]金收入折算[font=MingLiU]为现值[/font],若比[font=MingLiU]头[/font]款高,才[font=MingLiU]值[/font]得投[font=MingLiU]资[/font]。[font=Calibri] [/font]

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