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王平 发表于 2010-7-21 16:25

拉斯维加斯买房经验谈

[i=s] 本帖最后由 王平 于 2010-7-21 17:52 编辑 [/i]

住在拉斯维加斯7年多了,我亲自经历了这里房产的兴衰。在03年的时候,维加斯的房产那叫一个火,漫天飘的的是中介,满世界是买房的人群。沉寂了多年的房价在03年开始“三级跳”,到05年达到鼎盛时期。那时候最显著的特征就是大家都在抢房,贷款也好贷。 如果你有700分以上的信誉,基本都可贷到款,连down pay都不用放。所以大家都在买房,不管是本地的,外地的,都在发offer,一旦买到房子,一转手再卖,都能赚40%-50%左右。 房价就这样从2003年的美平方尺$100 很快就被炒到$200.  我记得那时候montain's edge刚刚开始建,每一个builder 都有一个waiting list,每一次的open house 都是人满为患。
于此同时,房地产的热也逐渐渗透到了周边地区。 记得05年底,Kingman, Arizona的低价也纷纷飙升。 当时盛传拉斯维加斯的水不够用了,城市要向Arizona 的state边界上发展,胡佛水坝上也要修高速,到时候从拉斯维加斯 到 Kingman 最多40分钟车程等等。一时间,有个叫golden valley的荒地成了大家的抢手货,人们纷纷拿着现金去那里屯地。
从06年到08年,房价突然开始往下跌,于此同时,很多买主才从发财的美梦中醒来,意识到“次贷”给自己带来的巨大影响。一时间,很多人因为手上的房子没办法及时出手而要背负巨大的payment,于此同时,利率的上调也使得很多人意识到自己的payment 越来越高,以至于无法支付巨额的贷款。所以从那时候开始,“次贷”带给经济的影响才真正显露出来,对美国经济致命的打击我不用多说,大家都知道了。
我总结的经验:
1。在贷款买房的时候,一定要权衡自己的偿还能力和认清你贷款的种类,千万不可相信贷款中介和售房中介给你的错误信息。比方说,“我先给你把payment做成最少的,你只要每月付$1000, 三年后再涨payment,可你房子明年就升值了,等payment涨起来之前你就把房子卖了, 你可就赚大钱了。。。。” 如有中介讲此类的话,往他脸上吐口水,然后扬长而去!一定得30 year fix ------这是血的教训。
2。不要亲信别人的话,房产炒作很夸张,我几年前听到的很多关于房产的预测和规划都是TMD屁话,我一样也没见实施,什么机场要搬到15号高速旁,什么walmart要在kingman建个调配中心。。。
3。一定要找到信得过的中介。 一般中国人的中介要谨慎,很多人就是看到地产热才改行做中介,很多人职业素质不高。我以前遇到过不少中介,他们的目的就是卖房子给你,一旦卖成,他就不管你的死活了,很多中介对房子的状况不了解,或他们为了你能买故意不说,等你发现问题后在找他们,那脸色就很难看了,要不就干脆不理你,当然也有不少口碑不错的华人中介,但你一定要做足功课再联系他们!
当然最让人生气的就是目前拉斯维加斯的房价,掉到让人眼红的地步。现在真的希望自己有钱有信誉,好好买它几个房子报报以前亏钱的仇。 目前拉斯维加斯的房价已近掉到$60 - $80每平方尺。 如果你手头有大概10万现金,可买到大概1200-1300左右的小房子,出租都能每月收个$1000左右,大家算算,哪笔投资比这个还划算。如果您生活在北美比较冷的地方,租几年后当个vacation home 那该多爽!再加上这里的地税很低,10万左右的房子地税一年才$1500多。当然你如果想贷款买,而你又有稳定的收入和好的信誉,目前的利率是不贷白不贷, 各位自己衡量吧!
总归一句话,在拉斯维加斯买房的经验就像是坐过山车,我年轻轻的就体会到了大起大落的冷暖,也教会了我很多经验。如果哪位朋友有问题,欢迎发帖留言,我一定毫无保留的提供经验!

dragonRider 发表于 2010-7-21 16:40

写得真好,支持!

lynx 发表于 2010-7-21 16:44

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=984&ptid=737]1#[/url] [i]王平[/i] [/b]

那楼主觉得现在是否是买房的好时机?是否还有下跌的空间呢?
如何找到一个信得过的经纪?
另外如果是外地来买房的,如何出租和管理?
谢谢!

ForrestGump 发表于 2010-7-21 17:25

买房子就和娶妻一样, 需要就买, 该娶就娶。

lvdrunk 发表于 2010-7-21 17:45

[quote]住在拉斯维加斯7年多了,我亲自经历了这里房产的兴衰。在03年的时候,维加斯的房产那叫一个火,漫天飘的的是 ...
[size=2][color=#999999]王平 发表于 2010-7-21 16:25[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=984&ptid=737][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

这位同学,现在买房是不是好时机。另外,我担心的是买了投资房能不能租出去。有人说只有租不出的价,没有租不出的房。是不是说我只要在市场价低个百八十就肯定能租出去?谢谢回答。

lvdrunk 发表于 2010-7-21 17:48

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=984&ptid=737]1#[/url] [i]王平[/i] [/b]


    对了忘了问,买出租房的话拉斯维加斯那个区你觉得最好,觉得还是跟收入中等以上素质高点的人打交道比较好,不想为收不收得到钱成天闹心。

lkl 发表于 2010-8-9 23:05

都是肺腑之言啊。。。。。

zhongyikun 发表于 2010-8-10 00:41

都是肺腑之言啊。。。。。

ybcindy 发表于 2010-11-16 22:09

谢谢 王平!
王平依你的经验,在哪些区居住比较好, 安全,环境好,方便购物,易出售,易出租,出入方便.

王平 发表于 2010-11-17 21:17

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=3331&ptid=737]9#[/url] [i]ybcindy[/i] [/b]


    西南虽然离市区稍远,但high way 215 很方便,也不堵车。 summerlin 通市区有一条 summerlin parkway 或就近上high way 95, 这两条路都堵车比较严重。

要说哪一个区的房子更保值,这个也难说,其实拉斯维加斯还在不停地扩张,一些小区和就近的商业在转眼间就完善了,所以其实哪个区都有潜力,但目前来说,根据我个人的观察和朋友们的闲聊,北拉斯维加斯的房价掉的相对厉害,主要也是因为北边在过去几年房价疯长的时候建了很多新房,这两年房价掉了以后foreclouser的房子很多,所以影响了房价。还有一个原因是,high way 95 一直在建设当中,今年大概才建好,所以之前95 和 Ann Road 及 Cheynee 那一带的房子不好卖。 还有最好不要买city of North Las Vegas 的房子,那里是工业区,治安不好,绿化很差,要从high way 15 向南进城也是非常堵车。

拉斯维加斯比较成熟的区域一个是henderson市的green valley, 一个是summerlin,这两个地区的房子相对来说是比较保值。 当然也不排除学区好,居民收入比较高的因素。

dyan 发表于 2010-12-20 20:58

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=984&ptid=737]1#[/url] [i]王平[/i] [/b]


    我也想买房,但我买的是为了居住,每天都在网上看“拉斯维加斯投资房每日更新”,还有就是报纸上的广告,我还真想去找中国人开的中介呢。就不知哪个是可信的?

王平 发表于 2010-12-20 21:50

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=3807&ptid=737]12#[/url] [i]dyan[/i] [/b]


    我们在论坛上推荐的几个中介都是我们精心筛选过后,也是我们认识好多年的中介,应该可以信任的。 祝你好运!

lvdrunk 发表于 2010-12-21 20:18

[quote]回复  王平


    我也想买房,但我买的是为了居住,每天都在网上看“拉斯维加斯投资房每日更新”,还有 ...
[size=2][color=#999999]dyan 发表于 2010-12-20 20:58[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=3807&ptid=737][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    那是投资房推荐,一般自住的话还是离投资房密集的地方远点。

wester 发表于 2010-12-23 22:29

[b]回复 [url=http://chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=3849&ptid=737]14#[/url] [i]willi3131[/i] [/b]

厉害啊,能透露下您主要买哪个区吗?:)

lvdrunk 发表于 2010-12-24 21:46

[quote]89103,89146,89108
[size=2][color=#999999]willi3131 发表于 2010-12-24 18:13[/color] [url=http://chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=3878&ptid=737][img]http://chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    好像都是比较靠近chinatown的地方,10万的房子能租1000~1200,真的很amazing! 请问租客都是中国人吗?那些区域的治安如何? 谢谢先。

aywy 发表于 2011-1-5 11:53

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=3345&ptid=737]10#[/url] [i]王平[/i] [/b]


    [font=MS Song][p=30, 2, left]您好!王平[/p][/font]
[font=MS Song][p=30, 2, left]我们现住南部,打算退休后搬到拉斯维加斯居住。我们理想中的居住环境是:环境好,安全,有健身设施,购物比较方便。[/font] [/p]
[font=MS Song][p=30, 2, left]其中环境好和安全比较重要,我们希望房子四周及小区安静,有大片绿地和树木,或者有水。[/p][/font]
[font=MS Song][p=30, 2, left]另外,当地在房子保温方便有没有特别的要求?比如双层玻璃?我们这里规定[/font]2002[font=MS Song]年以后建的房子必须有双层玻璃。我们希望未来的房子在保温节能方面做的比较好。[/p][/font]
[font=MS Song][p=30, 2, left]有劳您给我们一些专业意见。比如,哪些小区环境比较好,同时又不太偏僻?哪年以后的房子在环保节能方面比较好?[/p][/font]
[font=MS Song]
非常感谢![/font]

lvdrunk 发表于 2011-1-5 12:04

[i=s] 本帖最后由 lvdrunk 于 2011-1-5 12:05 编辑 [/i]

[quote]回复  王平


    您好!王平
我们现住南部,打算退休后搬到拉斯维加斯居住。我们理想中的居住环境是: ...
[size=2][color=#999999]aywy 发表于 2011-1-5 11:53[/color] [url=http://chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=4071&ptid=737][img]http://chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


没啥说的,来俺们Rhodes Ranch on Golf 吧. 免费室内室外健身设施,24小时铁门门卫和security patrol。

[attach]3030[/attach][attach]3031[/attach]

aywy 发表于 2011-1-5 12:14

谢谢您的意见!

从图片看还真不错啊!看看有没有合适的房子正在卖。

lamtaylor 发表于 2011-2-18 04:04

这里的房产版块虽然人气不高,但版主打理十分热情。

好!

lamtaylor 发表于 2011-2-18 20:19

拉斯维加斯的气候还好吗?

我看到维基百科讲,夏天白天会比较热。最高达到40度。比起国内杭州等地来,还熬得住吗?

lvdrunk 发表于 2011-2-18 20:34

[quote]拉斯维加斯的气候还好吗?

我看到维基百科讲,夏天白天会比较热。最高达到40度。比起国内杭州等地来,还 ...
[size=2][color=#999999]lamtaylor 发表于 2011-2-18 20:19[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=4983&ptid=737][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]


    比夏天的平均温度,杭州低多了。但是杭州太潮湿,所以温度一高就很难受,觉得衣服都贴在肉上了。拉斯维加斯的夏天温度很高,但由于很干所以感觉还不是那么难过,但要防晒伤。

lamtaylor 发表于 2011-2-18 21:58

哦。是这样啊!潮热是很不舒服。谢谢LVDRUNK的解答。杭州的夏天,确实是酷热难忍。不呆在空调房,几乎难以出去。

其它季节,估计就比较好了吧。

summer4life 发表于 2011-2-20 04:48

[quote]没啥说的,来俺们Rhodes Ranch on Golf 吧. 免费室内室外健身设施,24小时铁门门卫和security patrol ...
[size=2][color=#999999]lvdrunk 发表于 2011-1-5 12:04[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=4072&ptid=737][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

那么请问是Rhodes Ranch好还是summerlin或者henderson更好呢?
另外east henderson和henderson区别大吗?
谢谢回复啊

王平 发表于 2011-2-20 09:58

[i=s] 本帖最后由 王平 于 2011-2-20 10:00 编辑 [/i]

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=4996&ptid=737]28#[/url] [i]summer4life[/i] [/b]


    我个人认为summerlin 和 henderson 学区比较好,如果有小孩要上学,这两个区比较适合。rhodes ranch的优点是小区绿化好,治安好,房子性价比高,离215高速近,交通方便。 但绿化及治安,summerlin 和henderson 也不错。east henderson 是新区,henderson 严格来讲,green valley 和anthem 这里比较好,其他地方还不如拉斯维加斯。 如果east henderson 是215 和95交接的那个区域,好像偏了一点。当然这只是个人看法!

summer4life 发表于 2011-2-20 11:32

[quote]回复  summer4life


    我个人认为summerlin 和 henderson 学区比较好,如果有小孩要上学,这两个区比 ...
[size=2][color=#999999]王平 发表于 2011-2-20 09:58[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=4997&ptid=737][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

回复这么快,太谢谢了!
我在前一页也看见你说henderson的green vally不错,那么anthem也是一样吗?
我现在打算在LV买个房子,目前是作为投资房,以后也许可能自住(不确定,以后的事情谁知道呢,嗬嗬)。那么我就集中看summerlin和henderson的green vally & anthem的房子就好了?这三者里面如果要排名,是怎样的顺序呢?
另外我看了一下每日推荐的LV房,大部分都不是那三个区的,那些大部分是coronado ranch和rhodes ranch的,是不是就不用考虑了?


不好意思问题比较多,非常感谢你的帮忙!

lvdrunk 发表于 2011-2-20 17:13

[quote]回复这么快,太谢谢了!
我在前一页也看见你说henderson的green vally不错,那么anthem也是一样吗?
...
[size=2][color=#999999]summer4life 发表于 2011-2-20 11:32[/color] [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=4998&ptid=737][img]http://www.chineseinvegas.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]

我觉得投资房拿来出租还是coronado ranch 的好些,如果自住的话反正我是不太愿意住在出租房多的地方,人员流动性大。版主推荐的房子基本是以出租为目的。要是买anthem的房子出租,租金高可能不太好出手吧。

lamtaylor 发表于 2011-2-20 17:57

这里的版主、网友都很热情,解答问题很实在,深表感谢!

王平 发表于 2011-2-20 21:08

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=4998&ptid=737]30#[/url] [i]summer4life[/i] [/b]


    coronado ranch和rhodes ranch都不错,我就住在rhodes ranch 里。 这两个区不管是投资还是自住,都是很好的,而且升值潜力比较大。 我觉得投资的话,尽量避免north las vegas, 其他的在215附近的西南区都不错的。还有就是看看有没有小区,如果像rhodes ranch的话有小区管理费,所以作为投资房,你要考虑每个月的小区管理费的开销。

lamtaylor 发表于 2011-2-21 03:15

谢谢王平超版,很有针对性的建议。

那就选择西南区吧!

huanhuan 发表于 2012-4-19 22:29

[b]回复 [url=http://www.chineseinvegas.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=984&ptid=737]1#[/url] [i]王平[/i] [/b]


    平兄太厉害了!!!!!!!!!!!!!!!!!!求指教!

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