商业地产投资 看钱景
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商业地产投资 看钱景
目前投资商业地产要特別注意产业的变化与时代的大趋势。
从长远的角度来看,网路与高科技的发展将导致就业率与商业地产很难再恢复昔日荣景,因为高科技功能使美国原有的工作机会逐渐减少,网路销售抢走店铺零售业的生意,电子书与线上高清电影的崛起使书店与录影带店关门,许多服务业者可以在家里上班,甚至转包到国外,对办公楼、店铺等商业地产的需求量也跟著降低,唯因人口老化问题,目前医疗保健业仍然一枝独秀。
想从商业地产投资里赚到钱,除了注意上述所提的经济趋势外,还要作以下的检验,房地产买卖的合约上通常会同意给买主一段合理的检验时期,到期之前,买主可以选择取消不买、重新议价或依约完成交易。
1)实地考查:取得原始建筑蓝图、研究地点、环境、作建物内外检查 (包括增建),预估修缮费用。
2)法律问题:调查产权是否有瑕疵、有无违反建筑规章、用途 (Zoning)及环保规定、需要什么执照,前业主簽订的维修契约、保险,警局的报案纪录。
3)数字分析:核实租约、财务报表、预估营收及费用、报稅纪录,计算现金流程与投资报酬率。
要注意的是,不能尽信卖方所提供的资料,尤其是预估营收及费用 (Proforma),笔者为会计师兼房地产仲介,在数字分析与核实方面可以提供咨询。基本概念是预估租金收入–空置损失–营运费用=净营业收益 (NOI),NOI–贷款分期付款–所得稅=稅后现金收入。
据此再计算投资报酬率,一般常见的方法是NOI/买价(CAP Rate),必须比资金取得成本 (即贷款利率)高,才有赚头,例如首年NOI是12万元,买价是150万元,则CAP是8%,以目前的市场行情看,8%是边缘值,须看建筑物的新旧程度作调整。其它还有几种较精密的投资报酬率计算法,简单介绍如下:
首年现金流程(Cash to Cash):首年稅前现金收入/头款;预估销售的平均回报率 (Internal Rate of Return):取历年累计的稅后现金收入头款作比较,以复利方式计算出每年的平均回报率。
转换现值 (Net Present Value):考虑到时间成本(Opportunity Cost)与物价上涨指数 ( CPI),将未来的稅后现金收入折算为现值,若比头款高,才值得投资。
--本文由内华达房地产公司 林秀华 提供
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