中国楼市调控一周年透视:部分房价松动 整体格局僵持
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中国楼市调控一周年透视:部分房价松动 整体格局僵持
新华网北京4月14日电(“新华视点”记者刘元旭、叶锋、邓华宁、黄玫)以“新国十条”出台为标志的新一轮楼市调控满一周年,国务院督察组正在对部分地区房地产市场进行监督检查,调控政策力度不断加强。
0 Y6 s- L9 c% R$ E; V 一年以来,“限贷”“限购”“限价”“保障房提速”等一系列调控措施相继出台,房地产市场过度投机行为及房价上涨过快势头得到了明显抑制,有关房价只涨不跌的神话已被打破;与此同时,保障房建设加速推进。! }7 T W- [6 y2 x W* k
一周年之际,如何解读目前的房地产市场?新华社“新华视点”记者近日分赴北京、上海、广东、江苏等地进行了调查采访。
# |: H6 _6 X. a9 k! i4 c/ m" s2 u 房价:不是此消彼长,就是此起彼伏
2 Y* }6 A; l% j& _6 l }& N 在连续不断的调控政策“重拳”作用下,北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量萎缩,房价也出现松动迹象。
1 g5 o. B9 s& Y3 F 监测数据显示,3月,北京商品住宅成交平均单价环比降幅超两成,同比19个月来首降;上海74个二手住宅重点监控板块中下跌板块比上月增加4个,二手房成交均价环比微跌;深圳新房成交均价环比下降5.65%,今年来首次跌穿2万元;广州网签成交均价环比下跌2.16%,连续4个月逐月下降。
$ S8 L) O9 F: n江苏东凯置业董事长包天雷认为,限购令出台后,一线城市商品住宅的成交量普遍缩水了五成左右,有的达到了七成,价格及需求得到了抑制。
4 y: [' P: a. V8 K+ ]1 T; V 复地集团一高层直言:“如果不是调控,现在一些城市的房价可能要比去年底高15%到20%,调控效果明显。”
/ g0 E( @, D" b" w S. F# N9 t& e2 p 南洋地产中国区总经理钟沛认为,3月部分城市房价环比下跌,多因受限购令影响,高价住宅成交量减少,而“刚需”购买住房基本是总价相对低的城市周边中小户型,拉低了成交均价。广州房地产专家韩世同也表达了相同的观点。# u1 y/ E" p I j, H4 ^
此一地房价受到抑制,而彼一地房价受到激发。例如,一些不限购的中小城市楼市渐趋火热。据权威部门监测,3月份,51个未实施限购的城市新建商品住房成交面积同比增长。
0 d- G' }2 N- H6 \ 业内人士认为,房价走势出现了“按下葫芦起来瓢”的复杂局面。) Q* @, G: s0 Y7 d( u
记者在广东调查发现,2010年10月,广州出台限购政策,而不在限购范围的增城房价四个月上涨近四成。今年2月,东莞厚街镇商品房均价环比上涨13%,前来置业的广州客、深圳客增加。肇庆2月房价上涨一成多,有的重点楼盘购买者中外地人甚至超过本地人。
$ w. V( e% V6 c: Z4 U1 Y 一些业内人士及专家认为,楼市调控一年来,打击过度投机效果明显,但房地产价格从总体上看,是涨跌互现,呈现胶着和相持状态,调控进入了攻坚阶段。2 X" f. I$ r8 ^( z
13日召开的国务院常务会议,也指出“多数城市房价还在上涨”“有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变”。
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; V6 @1 s! \8 |; A3 s5 f) x影响预期是调控楼市的一个重要手段,经济学家许小年曾说:“预期而不是当期供需决定价格。”0 D* T* v- }- B- ~6 w4 u5 {
记者调查发现,随着中央不断加大楼市调控力度,去年4月中旬以前的楼市预期已被打破,认为房价只涨不跌的人明显减少,一些人改变了过去的看法,认为房价“多少会跌一些”。/ \' t, u8 S8 H
一季度央行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示,对调控后房价走势,近20%居民持“下降”预期,33%预测房价将“保持稳定”。
) A# Z; E7 H. K- p$ }- F( @ 南京网尚集团董事长胡光辉表示,中央调控房地产的决心很大,“限购”和“限贷”堪称这一轮调控的“大规模杀伤性武器”,而且在短期内撤出的可能性不大,增强了市场“看跌”预期。9 D4 G1 Z9 N5 k7 c. V) P6 A
据上海中原地产世茂滨江分行经理曹静介绍,目前即使是一些改善性需求,也因楼市遭遇调控而对价格出现松动预期加大,出手比较犹豫。在这种背景下,促成交易难度很大。
+ K9 `( j: f4 F' ^2 L 业内人士指出,尽管购买预期得到了一定程度的扭转,但是要从根本上改变人们的预期,还需要进一步加大调控力度。
& l# o& N% m5 o) n1 \0 p 中国房地产协会副会长朱中一说,要保证房地产市场的平稳健康发展,关键在于稳定预期,而稳定预期需要稳定的长期政策,因此既要坚定不移地落实好当前的调控政策,更要抓紧研究制定出台中长期制度。
1 |* z" L& i8 k# ~# P7 S 复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为,调控不能把眼光全部盯着房价,要抑制不合理需求、增加供给总量、改善供给结构,加快保障性住房的建设和供应。# _- I! C# w9 j% J4 _! o( K, k
长期从事房地产研究的南开大学教授曹振良说,从更长远看,“房价收入比”是房价调控的最关键最要害的指标,政府在控房价同时要加快中低收入群体收入增长步伐,同时尽早研究办法让地方尽早摆脱“土地财政”,增强地方政府“控制房价”的内生动力。& _. V7 N1 S* E7 B( \4 k0 t) n q
作为政府调控房地产市场的“利器”,本轮楼市调控将加快保障房供应提高到前所未有高度,更加突出保障房在供应结构中的地位。
! Y$ S( r* y) l2 C& o 按照计划,今年将开工建设1000万套保障房,比去年实际开工的套数大幅增加72%。中央领导十分关心保障房建设的进展,住建部与各省区市和计划单列市签订保障性住房目标责任书,制定了严格的开工时间表和问责制,各地也层层签订目标责任书,保障房建设开始提速。
# ~( Y; O' Y; D" I# D4 l0 C" W1 T/ g 业内人士认为,这是一道严峻考题,需要各级政府、企业及民间机构的广泛参与。据了解,1000万套保障房约需投入资金1.3万亿元,而其中约8000亿元需通过社会机构投入等进行融资。
/ D$ j" O; q- |5 W7 H' y 记者调查发现,社会资本的介入与各方的期待还有较大差距。上海市一中心城区房管局局长说,“真正和我们接触的市场化企业还比较少,积极性还并不是很高”,观望的多、操作的少。* d$ {' u/ [5 ^8 E) Z
专家认为,保障性住房虽然利润率低,但在房地产宏观调控下,仍不失为安全的经营模式,房地产企业应转变盈利观念。
* l- a$ ~3 t! t B 建银精瑞资本集团董事长李晓东认为,要吸引更多社会资金进入保障房领域,还需配套政策支持,并增强政策的持续性。例如给予税收优惠或减免,改变对基金公司和个人投资者“双重征税”的问题;给予企业政策性长期贷款和一定的财政贴息,并允许银行、信托、保险等理财产品投资于公租房基金等。
6 Z: G7 i5 u" l. C% {1 [ 曹振良说,保障房建设绝不能再耽搁,中央政府应尽快要求各地明确竣工、供应时间,对各级政府形成约束并“铁腕”问责,使保障性住房从“图纸”变成实实在在的房源供应。 |
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