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标题: RPTT (Real Property Transfer Tax) [打印本页]

作者: elam63 时间: 2011-11-16 21:53 标题: RPTT (Real Property Transfer Tax)

最近又OFFER了一个自己住的房子, 在NEVADA TRAIL里面.
到CLOSING的时候发现CLOSING COST居然有$3100多.  真是让我们大吃一惊. 我们还是CASH OFFER呢.
仔细看了一下发现有个RPTT费用就有$1200多. 赶紧问我们的AGENT这是什么东西. AGENT说这是REAL PROPERTY TRANSFER TAX. 我想我也不是第一次买房了, 怎么上一次完全没有这个费用. 这次这么多. 去网上查了一下, 网上说这个费用通常是SELLER付的.  我们买的这个FORECLOSURE房子, 银行只出$350的RPTT费用. 可是在我们MAKE OFFER的时候, 我们写的是这个费用全部由SELLER付的. 后来签了一个ADDENDUM, 里面写的是SELLER只付$350. 而我们当时也没有发现这个变化, 我们的AGENT也没有告诉我们有这个变化, 还有AGENT也从来没告诉过我们这个PRTT费用是多少. 一下多出$1200, 也不是个小数目啊.
另外, 这个NEVADA TRAIL要住进去还真不容易. 要交2个HOA的ADVANCED ASSESSMENT费用, 一个就

300  ($600 TOTAL)
我们的AGENT还是住在这里的, 也没告诉我们有这个费用. 早告诉我们, 也有个心里准备啊.  要知道要多付$2000多, 那还可以和SELLER多讲讲价啊.
连CASH OFFER都有这么多隐蔽的费用. 以后签合同得看清楚了, 问清楚了才签.
美国也处处是陷阱啊.

作者: lvdrunk 时间: 2011-11-16 22:27

NT 里面苛捐杂税也是不老少

作者: dragonRider 时间: 2011-11-16 22:40

回复 1# elam63

你的AGENT应该要负责任的。

作者: CindyZ 时间: 2011-11-16 23:28

回复 1# elam63

买房Offer被接受后，卖方回来的Counter Offer非常重要，一定要看清楚，特别是对比你Offer时合同上约定的哪些cost由卖方付，通常Offer要到你接受了对方的counter Offer后才生效，所以接受前一定要一项项看清对方counter回来的cost。在如今的Vegas市场已经没有行规一说了，完全看双方谈条件，如果这套房有Multiple Offer,基本上如果你很喜欢，一般不太冒险对Counter Offer有任何Counter，有时哪怕是一点点小的改动（因为任何改动原Offer就自动失效），否则你可能失去这个deal。现在有些cost原则上应该是银行付，有些银行counter回来付一部分或一点都不付都有。我们有客人遇到好几次这种情况了，但counter回来后我们都会告诉客人，银行做了什么改动，然后帮助客人分析看他们的出价是否有优势，看Offer的情况等等决定是否再counter回去，有时客人很喜欢又舍不得失去这个deal的时候，就只有选择接受银行的条件，哪怕不太合理，哪怕太苛刻。心态平和一点会开心很多的（尽管想想还是会觉得很受伤），但毕竟我们现在花3,4毛钱买等值1块钱的资产（房价高一点的，品质好一点的区域discount没有那么大了）！总的来说还是值了。

房地产投资要诀“低买高卖”。不敢保证今天的价就是历史低价，但我们要比较向上和向下的空间。如果向下的空间是10%，向上的空间是30%-50%不说翻倍，我绝对买进，就是今天美国的房产。如果向上空间是10%甚至负数（比如现在手中持有中国的房产，银行贷款利息就6%-8%，而且很多都是毛坯房也不能出租，那么持有成本最少7%-9%以上一年，今年涨7%-9%肯定没戏,如果明年，后年不把两年或三年的14% - 27%都补上这几年就是亏机会成本了，更别提中国房价已经炒到那么高，它自身的下跌空间了，姑且不论下跌空间的大小）。

“别人害怕我贪婪，别人贪婪我害怕！”现在就慢慢买吧，总有一天我们会开庆功会的!

作者: elam63 时间: 2011-11-17 09:36

回复 4# CindyZ

写得不错，人还是不能偷懒，也不能太依赖别人。以后希望有机会和你当面聊聊。

作者: 白开水 时间: 2011-11-17 10:02

回复 5# elam63

真是没错哎，谢谢提醒。

作者: Irene 时间: 2011-11-17 15:18

回复 1# elam63

要不是看了你的贴, 我都不知道我也全部付了, 现在说什么也晚了, 已经close了. 好在realtor给了我$1,600的credit, 那她就赚少了, 是从她的commision中出的和免了付她公司$500fee, 不知你拿到了没有?

作者: elam63 时间: 2011-11-17 15:26

回复 7# Irene

我的AGENT从来没有给我们什么回扣的. 但是他倒是帮我们尽量争取从SELLER那里拿到些东西. 比如我的第一个房子没有炉子和微波炉. AGENT都帮我们找银行要了全新的装上, 虽然合同里面并没有说.
下次买房子, 合同要仔仔细细的读读哦. 其实买卖房里面很多费用都是可以商议的. 最大的一项就是这个RPTT费用了, 是成交价的0.5%.

作者: lamtaylor 时间: 2011-11-17 16:34

又买了新一套了，好啊！ELAMS。

作者: elam63 时间: 2011-11-17 16:41

本帖最后由 elam63 于 2011-11-18 12:05 编辑

回复 9# lamtaylor

买了一套自己住的, 大一些. 现在这套小的准备出租了.

作者: Irene 时间: 2011-11-17 16:48

回复 8# elam63

还是你仔细, 今后是要提高警惕. 咳, 非正常卖房就是烂事多, 连炉子都拿走. 我这个原房主把冰箱, 洗衣机, 烘干机和吊煽(ceiling fans)都拿走了.

作者: 白开水 时间: 2011-11-17 16:49

回复 7# Irene

你的realtor是否就是你的Property Manager? 可否介绍一下给我，让你的Realtor打我电话，我发信息给你。最好今天就打，我下周就走了，没有时间，希望能在我走之前，可以的话和我老公一起见一下，这样如果我不在，也能用你的realtor.
谢谢哦！！我把我的电话发信息给你。

作者: Irene 时间: 2011-11-17 17:23

回复 12# 白开水

她说今天晚上给你打电话.

作者: 白开水 时间: 2011-11-17 17:27

回复 13# Irene

谢谢哦！！！！

作者: Irene 时间: 2011-11-17 21:30

本帖最后由 Irene 于 2011-11-17 21:37 编辑

回复 1# elam63

我又仔细地看了一下HUD, 我没付RPTT, 是银行付的. 特此更正一下. Title公司写法是先charge, 然后再给credit, 我先前只看了前半部, 没看后面的. 不管怎样, 我们今后要仔细些才好.

作者: jenny888 时间: 2011-12-19 14:59

各位好，我剛買了一個CONDO在89145，但目前的程序只到收到Preliminary Report,而我之前沒仔細看合約，在有空時無意中發現我需要付給我agent commission,不知這是合理的嗎?而且我買的是銀行的法拍屋，在做完inspection後，有些問題，雖不大，我想請銀行在交屋前去修理，但他們都告訴我，銀行不可能幫我維修也無法協商，這是真的嗎?請問我之後還有什麼要注意的嗎?

作者: lvdrunk 时间: 2011-12-19 18:43

各位好，我剛買了一個CONDO在89145，但目前的程序只到收到Preliminary Report,而我之前沒仔細看合約，在有空 ...
jenny888 发表于 2011-12-19 14:59

买方付agent commission? 以前倒是没听说过啊，好像国内是这样的。这里都是卖房的付，而且是含在房价里了。我现在的房子也是买的银行房，根本不用考虑付commission的事情。是不是你跟agent事前商量好了的？如果没有那真的很有问题。

inspection后要求卖方维修一些东西是合理的，提出来也没坏处，最多就是卖方拒绝而已。而卖方拒绝的时候对买方是个机会---可以借此拒绝履行购房协议。当然，如果真心喜欢房子那也不介意自己修了。

作者: elam63 时间: 2011-12-20 10:38

回复 16# jenny888

你看看COMMISSION是不是在房价里面的. 有的REPORT写得比较详细. 说是卖方PAY COMMISSION, 其实羊毛还是出在羊身上. 你只确定除了付房价外, 不用再额外付COMMISSION就行了. 银行屋一般是不给修的. SELL AS IS! 有的SELLER比较好, 也许会帮你修一些, 或者AFTER INSPECTION后, 再讨价还价一点. 要看运气了.

作者: jenny888 时间: 2011-12-27 19:26

回复 18# elam63

謝謝各位~
我問了我的agent，他還是要求我付commission....又跟我說，銀行的房子，是不會幫我維修的....慘.....

作者: wwq 时间: 2011-12-28 17:45

回复 elam63

謝謝各位~
我問了我的agent，他還是要求我付commission....又跟我說，銀行的房子，是不會 ...
jenny888 发表于 2011-12-27 19:26

涨见识了。

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