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标题: Vegas出租房是否必须提供家电？大家如何选择？ [打印本页]
作者: kerwin    时间: 2012-4-26 10:51     标题: Vegas出租房是否必须提供家电？大家如何选择？

有朋友对我们说Vegas有法律规定出租房必须配备电器，包括冰箱洗衣机干衣机，微波炉洗碗机那更不用说了。从没听说过任何州有这样说法，这是真的吗？我的观察理解是Vegas出租房源多，owner为吸引素质较高的tenant，自发提供一些incentive。有人免费提供全套家电，也有人给减免半月或一月租金，但应该没有啥法律强制规定才对。
作为owner，当然咱谁都不愿平白无故牺牲自己利益照顾tenant，如果为找到好tenant不得不牺牲，那我也宁愿选择减免一定租金，而不愿提供家电。因为电器有无穷后患，owner好心提供了，后面还要维修保养，全是owner责任。遇上那一年半废掉一台全新洗衣机的tenant家庭，后悔就来不及了。再说，一个家庭若无任何大件电器负担，搬家更轻松随意，合约到期更有可能因别处出租房价格优惠而搬走，因为“障碍门槛”被降低了。减免租金虽然也不情愿，好歹还是一次性解决问题，永无后患。但我们朋友就坚持说不能不提供电器，让我们很confuse。请大家说说你们的经验？多谢！
作者: DoubleDelight    时间: 2012-4-26 11:26

回复 1# kerwin

我和你想法一样，多一样东西就多一份维修的责任，不过Vegas好像就是这种约定俗成（我在外州的房子，从来都是租客自己配备），绝大部分出租房提供电器，如果你没有，租出去很难很难，即使租金便宜一些，有些租客想到要自己买太麻烦了，可能还是不会考虑。不过你可以试试，或者在租约上写： appliances (refrigerator, washer, dryer, etc) are provided for use without warranty. 这样电器出了问题，租客得自己去修。
作者: Irene    时间: 2012-4-26 11:56

本帖最后由 Irene 于 2012-4-26 12:04 编辑

为这点事纠结有点不划算, 房主提供所有的电器, 就是好租些; 坏了房主修就是了, 修不划算, 就重新买一个. 跟租客不要太计较, 弄的他们不高兴, 对房子搞搞破坏什么的, 不知要花多少钱呢, 可不能捡了芝麻, 而丢了西瓜. 另外, 我记得在lease上写了, 如果什么东西坏了, $1-$100, 由租客来修.
作者: TT43    时间: 2012-4-26 12:07

为这点事纠结有点不划算, 房主提供所有的电器, 就是好租些; 坏了房主修就是了, 修不划算, 就重新买一个. 跟 ...
Irene 发表于 2012-4-26 11:56


这样的房东，我们 Vegas 广大的房客们喜欢！玩笑哈！

我也不想提供，但PM不让，说租不出去不负责。
作者: kerwin    时间: 2012-4-26 13:44

这样的房东，我们 Vegas 广大的房客们喜欢！玩笑哈！

我也不想提供，但PM不让，说租不出去不负责。
TT43 发表于 2012-4-26 12:07



    Vegas的tenant和PM这样挑剔啊？！在加州和Arizona都是仅仅出租房子，不带任何电器。房东若给准备了，tenant没准儿还不干，他说我有自己的冰箱洗衣机，我愿意用自己家的，你房东把你的冰箱洗衣机搬走吧。。。

所以房东若买齐这一大套电器，还要面临万一目前这tenant一年后搬走了，下一个进来的tenant自带冰箱洗衣机咋办？你新买的电器才用一年就得处理掉，肯定不能找地方存，那就只好贱卖？多几个房子这样，房东就亏死了。每个SFH里全套电器买下来，就说最便宜的牌子，那也要$2200左右。与其如此，我更愿意给tenant减免一个月房租，让他们拿着省下的房租自己去买二手电器，说不定还能有结余留下，对他们也是好事。

唉，现在Vegas出租房的这种风气太糟糕了
作者: kerwin    时间: 2012-4-26 13:51

为这点事纠结有点不划算, 房主提供所有的电器, 就是好租些; 坏了房主修就是了, 修不划算, 就重新买一个. 跟 ...
Irene 发表于 2012-4-26 11:56



    二手电器大概不贵，但要承担故障风险，怕tenant没完没了电话催促修理，维修工上门一次的价码肯定不低。

买新电器又太贵，还得担心将来新tenant搬入拒绝接收这批一年新的“二手货”，到时逼着俺贱卖，那就吐血跳楼了。

你们说lease条款注明不负责修理或提高deductible或许能解决第一个问题，却没法解决第二个。再说买电器的费用，那真不是区区三五百美元小钱啊
作者: TT43    时间: 2012-4-26 13:58

入乡随俗罢，一直是这样，也不存在好坏，而且你担心的情况 （Applicances 一年以后要处理掉）基本不存在。
作者: kerwin    时间: 2012-4-26 14:27

本帖最后由 kerwin 于 2012-4-26 14:30 编辑
入乡随俗罢，一直是这样，也不存在好坏，而且你担心的情况 （Applicances 一年以后要处理掉）基本不存在。
TT43 发表于 2012-4-26 13:58



    不情愿是肯定不情愿，但也没办法，最后可能也只有照你说的入乡随俗。这周末就要去买洗衣机烘干机，请大家推荐个便宜实惠又耐用的品牌型号吧。我在Home depot看到最便宜的Admiral组合，价格$359.10X2=$718.20，有一年保修。不知是否口碑怎样？其中烘干机是用电的，烧煤气的多加$100。耗电和烧煤气两种烘干机，哪种最皮实耐用？

Home depot还卖延长保修服务，洗衣机烘干机一起买4年，总共好像是$80左右，加上1年原厂保修，就有5年不用操心。sales说是任何问题都由home depot负责保修，没有deductible，修不好就给换新的。有哪位同学用过这种warranty不？值不值得买？

俺问题比较多，先感谢同学们的解答！
作者: Irene    时间: 2012-4-26 14:46

二手电器大概不贵，但要承担故障风险，怕tenant没完没了电话催促修理，维修工上门一次的价码肯定 ...
kerwin 发表于 2012-4-26 13:51


你这样担心还怎么做生意啊！要赚钱就会有风险，再说，这里的电器还是挺经用的，我那06年的出租房，除了冰箱是花了400刀买了个新的，其它的都是原房主留下的，租了一年了，还用得好好的。一个电器老坏，说明就到寿命了，该换了。是买全新的电器要花钱，我买过全新的洗衣机，烘干机和冰箱， 加起来也有2千多刀了，可租客喜欢，他们就会租得时间长些，我就赚了。这里还没听说租客抗着电器搬家的，如果有，我要是遇上了，我让他把电器处理掉，再搬进来，我是不会把电器搬走的， 因为打广告时已注明包电器。
作者: Irene    时间: 2012-4-26 14:56

本帖最后由 Irene 于 2012-4-26 15:01 编辑
不情愿是肯定不情愿，但也没办法，最后可能也只有照你说的入乡随俗。这周末就要去买洗衣机烘干机 ...
kerwin 发表于 2012-4-26 14:27


先看插头， 是用电还是用气的，还是都能用的。我认为烘干机还是买气的好， 便宜，耐用。没买过extended warranty, 但会考虑给有个冰箱买，因为那个冰箱花了我700刀。洗衣机和烘干机一般不会坏的。
作者: kerwin    时间: 2012-4-26 15:50

先看插头， 是用电还是用气的，还是都能用的。我认为烘干机还是买气的好， 便宜，耐用。没买过extended ...
Irene 发表于 2012-4-26 14:56



    谢谢解答！我和我家LD都是比较保守的性格，遇事先想最坏的情况，确信在最坏情况下还能承受，就继续往前走。我看过很多tenant不爱惜电器的报道，比如说孩子多的家庭给洗衣机塞满衣物，长期超负荷工作导致一年半报废一台全新洗衣机；洗碗机时不时出点小状况、洗不干净或者漏水啥的，给房东惹来无穷无尽的烦恼。我们在异地，很多问题自己无法解决，也没法亲自过去查看，只能依赖PM，处理起来难度比本地地主高。

不过你说的也对，把房子收拾好，配上新电器，更容易找到一个素质比较高的tenant。多数tenant会愿意踏实过日子，爱惜房子和电器。希望我们也能像你一样找到个好家庭。

我们的洗衣房有煤气管道也有电插座，虽然燃气烘干机能源利用效率更高，但毕竟要我们多掏$100银子，有点舍不得。
作者: TT43    时间: 2012-4-27 00:07

比电器贵很多的房子都租人家了，就不要太心痛买电器的那些钱了。早点把房子租出去才是正道！！！房客要是好 ...
willi3131 发表于 2012-4-26 19:40


模范房东啊! 等俺落泊那天， 一定先申请老兄的房子。
作者: kerwin    时间: 2012-4-27 09:15

比电器贵很多的房子都租人家了，就不要太心痛买电器的那些钱了。早点把房子租出去才是正道！！！房客要是好 ...
willi3131 发表于 2012-4-26 19:40



    主要是跟原先预期有落差。买房时agent说这房子花$1万装修（包括换空调）之后能租$1150，没提家用电器的事儿。

现在装修超出预算3000，空调还没换，又要另掏2200买全套电器，租金却变成$1100，这就距离原计划更遥远了

买电器增加成本还不是烦恼的全部，更大担忧在于将来的维修费用，我宁可接受减免一个月租金，也不愿买一堆电器增加将来动不动找人上门维修的风险。保有阶段维修成本可以很容易超过电器本身的价格。
作者: lvzzz    时间: 2012-4-27 22:30

诸位房东租房有无查租客信用啊? 收多少钱? 好像很多租客都不愿意付这个钱的...
作者: kerwin    时间: 2012-4-30 09:53

诸位房东租房有无查租客信用啊? 收多少钱? 好像很多租客都不愿意付这个钱的...
lvzzz 发表于 2012-4-27 22:30



    tenant信用一定要查，这是对咱们自己的保护，降低引狼入室的风险，不能偷懒。
按照规矩，tenant申请时要付申请费，通常$30~50，就是用来查信用的。
可能现在有少数owner为了抢市场抢tenant，免去这个收费甚至根本就没查信用，这是他们对自己不负责，同时扰乱市场秩序。
作者: forqi    时间: 2012-4-30 22:06

你这个是多少钱的房子？  哪个区啊？

主要是跟原先预期有落差。买房时agent说这房子花$1万装修（包括换空调）之后能租$1150，没提家用 ...
kerwin 发表于 2012-4-27 09:15
作者: lvzzz    时间: 2012-4-30 23:09

回复 16# kerwin


    thanks, you're right, better safe than sorry !
作者: Irene    时间: 2012-5-1 07:26

tenant信用一定要查，这是对咱们自己的保护，降低引狼入室的风险，不能偷懒。
按照规矩，tenant ...
kerwin 发表于 2012-4-30 09:53


这里的租客没有几个是credit好的，很多人丢了房子，能好到哪里去。我想，只要能拿出paycheck stabs或 bank statements，就可以租给他们。收那么多的费，你的房子哪里还有什么竞争力，现在房子有的是。
作者: kerwin    时间: 2012-5-1 09:38

回复 17# forqi


    89107的老房子，70年代建，买房$86K，装修$12K，租$1100。
作者: kerwin    时间: 2012-5-1 09:49

这里的租客没有几个是credit好的，很多人丢了房子，能好到哪里去。我想，只要能拿出paycheck stabs或 b ...
Irene 发表于 2012-5-1 07:26



    你说的有一些道理，但查信用报告绝不仅仅是看对方信用分数，相反，我认为那个并不起多大作用。更主要是看对方的付款习惯：有没有经常迟付信用卡账单？有没有欠缴水电费？有没有大笔欠债不偿还？尤其重要的是，有没有被驱逐eviction过？这些都是重要参考信息。习惯于拖欠信用卡账单的人，将来也会拖欠你的房租；有eviction记录的人更可怕，他们已经熟知eviction程序，而你可能还是新手，那你很容易处于被动受气的境地。

我对于那些因为破产、房屋法拍造成的信用分数下降，并不怎么在意，只要对方有合理解释，500多分我都能接受。但如果有上述重大原则问题，700分的我也要拒绝。所以切记：信用报告不要只看分数，要看内容。
作者: Irene    时间: 2012-5-1 10:16

本帖最后由 Irene 于 2012-5-1 10:19 编辑
你说的有一些道理，但查信用报告绝不仅仅是看对方信用分数，相反，我认为那个并不起多大作用。更 ...
kerwin 发表于 2012-5-1 09:49


我觉得租客有份正经工作是最重要的，还有对人的感觉很重要，然后是运气。感觉不是很好的，上网查查他的background就行了，有什么问题的，免费就能得到信息；搞得那么复杂，把自己都搞晕了。还有，这里的人还是较老实，只要有钱，谁也不愿意赖房租，对人还是要有个基本的信任。
作者: kerwin    时间: 2012-5-1 11:32

我觉得租客有份正经工作是最重要的，还有对人的感觉很重要，然后是运气。感觉不是很好的，上网查查他的 ...
Irene 发表于 2012-5-1 10:16



    可能各地民风不同，screen tenant方式也不同。总体而言，查信用报告能多给自己一些保障，更清楚地了解对方品行、习惯。当然这些信息也可以从打电话询问前房东、雇主来了解，这些都是渠道，需要灵活运用。一份稳定工作和稳定收入是必要条件，却并不充分。难保咱们不会遇到那种即使有钱也喜欢拖欠的tenant，更何况eviction记录和很多有用信息没法免费查到。

对于新手，我的建议是：有eviction记录的不能租；单亲母亲不能租；养很多宠物的不能租；没稳定收入or家庭收入达不到房租3倍的也不能租。
作者: TT43    时间: 2012-5-1 12:10

回复  forqi


    89107的老房子，70年代建，买房$86K，装修$12K，租$1100。
kerwin 发表于 2012-5-1 09:38


租出去了吗？感觉市场怎样？
作者: muchomoney    时间: 2012-5-1 12:58

我觉得租客有份正经工作是最重要的，还有对人的感觉很重要，然后是运气。感觉不是很好的，上网查查他的 ...
Irene 发表于 2012-5-1 10:16



    credit一定要查，我上次的房客的credit是500多分，我没有太在意，主要是没时间，后来这个房客就不交房钱了，我花钱驱逐她们，他们后来走了，大部分的房客没有驱逐记录，除非你进入法院程序，所以说500分的房客很危险。

我最近查了一下，很多房主不查信用，所以很多房客不会在乎他们的信用，another indication that LV rental market is really bad; plus the fact that investors need to buy appliances for tenants. all these add to the cost of investing in Vegas.

Therefore, I think if one does not have experience, one should stay away from Vegas. Risk is very high.
作者: TT43    时间: 2012-5-1 13:15

credit一定要查，我上次的房客的credit是500多分，我没有太在意，主要是没时间，后来这个房客就不 ...
muchomoney 发表于 2012-5-1 12:58


不在LV投，在哪儿投？有什么好的地方吗？
作者: muchomoney    时间: 2012-5-1 13:39

不在LV投，在哪儿投？有什么好的地方吗？
TT43 发表于 2012-5-1 13:15



    好像florida，Atlanta 等等比较好，不过这些地方离我太远，我没兴趣。
作者: muchomoney    时间: 2012-5-1 13:47

我觉得租客有份正经工作是最重要的，还有对人的感觉很重要，然后是运气。感觉不是很好的，上网查查他的 ...
Irene 发表于 2012-5-1 10:16



    我的感觉是赌城的人一般比较友好，老实不老实，不太清楚，我看还是小心为佳。
作者: forqi    时间: 2012-5-1 18:59

这个回报率也不错了。毕竟房子老，花12k修还是可以接受的。

回复  forqi


    89107的老房子，70年代建，买房$86K，装修$12K，租$1100。
kerwin 发表于 2012-5-1 09:38
作者: Irene    时间: 2012-5-1 21:35

本帖最后由 Irene 于 2012-5-1 21:38 编辑
credit一定要查，我上次的房客的credit是500多分，我没有太在意，主要是没时间，后来这个房客就不 ...
muchomoney 发表于 2012-5-1 12:58


不是我夸口, 我就是运气好, 看人准, 选的租客都是按时交房租. 房子又新, 买的又便宜, 跟本不需维修, 加州或纽约的房子能比吗? 另外, 我始终相信, 人都是将心比心的, 对租客好, 不要在小事上跟他们计较, 他们也就不找我麻烦. 实在想不明白, 这里出租房有啥高危险的.
作者: muchomoney    时间: 2012-5-1 23:27

不是我夸口, 我就是运气好, 看人准, 选的租客都是按时交房租. 房子又新, 买的又便宜, 跟本不需维修, 加 ...
Irene 发表于 2012-5-1 21:35



看来你会相面，你可以帮我给房客相面吗？我付你钱。
作者: Irene    时间: 2012-5-2 08:01

本帖最后由 Irene 于 2012-5-2 08:10 编辑
看来你会相面，你可以帮我给房客相面吗？我付你钱。
muchomoney 发表于 2012-5-1 23:27


俺就感觉你在Vegas有房出租，但还是想不明白，你并不看好这里，为啥还在俺们这里投资呢？

俺不会相面，也不是啥房地产专业人事，所以无法帮你看房客，更无法收你的钱。是朋友就另当别论了，可以帮忙，但俺从不收朋友的钱。你我都不认识，抱歉，俺帮不了你！
作者: muchomoney    时间: 2012-5-2 08:40

俺就感觉你在Vegas有房出租，但还是想不明白，你并不看好这里，为啥还在俺们这里投资呢？

俺不会相面 ...
Irene 发表于 2012-5-2 08:01



    我没有房子在vegas，只是在看，现在看来vegas不是像我想象的那么好，赌城的出租问题是个很大的问题，房子虽然便宜，但是租不了多少钱，而且比较难租，难租的结果就是收入会更少，所以回报率很低，我现在还没有最后决定。
作者: kerwin    时间: 2012-5-2 09:03

租出去了吗？感觉市场怎样？
TT43 发表于 2012-5-1 12:10



    委托PM管理，已经签租约收押金了，tenant是菲律宾人，夫妻俩带3个孩子。但他们要到5/15才入住，平白让我牺牲一个月租金。
我本想让PM继续骑驴找马，她却不同意，说这个已经足够好了，等一个月也值得。整体感觉LV的租金市场还是不大理想，房源多、租金低、房客挑剔。但愿这只是暂时现象吧。
作者: kerwin    时间: 2012-5-2 09:11

credit一定要查，我上次的房客的credit是500多分，我没有太在意，主要是没时间，后来这个房客就不 ...
muchomoney 发表于 2012-5-1 12:58



    市场行情不好，许多owner心急或者心软，就不再坚持原则。这样让那些无良tenant得逞，不仅损害行业利益，最终也实质损害了owner自己的利益。我不想被人当成绵羊，所以坚持要挑选tenant。宁肯空置不租，也不能找个无赖祸害俺好不容易装修好的房子。而且节省的eviction成本，应该足够cover空置房屋的损失了。
作者: kerwin    时间: 2012-5-2 09:16

这个回报率也不错了。毕竟房子老，花12k修还是可以接受的。
forqi 发表于 2012-5-1 18:59



    老房子，没有多少升值空间，就只能依靠现金流。所以对老房子的回报率要求应该提高才对，我设想的是月租金:总投资=1:90，现在只不过将近达到。
作者: kerwin    时间: 2012-5-2 09:21

不是我夸口, 我就是运气好, 看人准, 选的租客都是按时交房租. 房子又新, 买的又便宜, 跟本不需维修, 加 ...
Irene 发表于 2012-5-1 21:35



    呵呵，你的运气确实很好，应该恭喜你
可能咱们所在的区不同，89107很多老墨、低收入家庭，交房租比较困难。你好像是在西南区买的吧？Rhode Ranch？我一直没太关注那边，觉得离市区太远，缺少工作机会，而且lot小，周围空地又多，将来有会有更多更新房子建出来压低市场价格。但看你现在说这么好，很羡慕，等我也去看看
作者: muchomoney    时间: 2012-5-2 09:51

呵呵，你的运气确实很好，应该恭喜你  
可能咱们所在的区不同，89107很多老墨、低收入 ...
kerwin 发表于 2012-5-2 09:21



    你本人在赌城吗？如果不在的话，我看你还是等一等吧，remote landlording is not as easy as you think; and I think LV PM companies have even a worse reputation. I think you should wait for a year or longer to see this PM arrangement works out. I can tell you from my past experience: most remote landlording fails, even for those experienced landlords.
作者: Irene    时间: 2012-5-2 10:09

呵呵，你的运气确实很好，应该恭喜你  
可能咱们所在的区不同，89107很多老墨、低收入 ...
kerwin 发表于 2012-5-2 09:21


谢谢! 我是在89178买的出租房. 我想, 可能租客的素质要高些, 都是铁门社区, 环境不错; 有一房不远处就住着户警察, 警车老是停在外面. 我有次忘了关大门, 房门大开了三天, 里面新买的洗衣机和烘干机, 还有梯子都没丢. 区和区不一样啊.
作者: muchomoney    时间: 2012-5-2 10:57

回复 40# willi3131


    我认为10% return现在在LV不太可能，如果你把vacancy和其他费用算上去，大部分人可能也就是5% 或者更少。赌城的根本问题是人少房多，我想很长时间，这个问题不会得到解决。
作者: muchomoney    时间: 2012-5-2 11:47

我朋友刚刚到手一个sfh(2000sf4bed2.5bath)成交价6.2万出租价位$1300-1100,你看看回报率是多少呢？如果拉斯 ...
willi3131 发表于 2012-5-2 11:30



    你的朋友很厉害，我是肯定找不到这样的房子，我不知道别人的投资的目的，我看中vegas是因为它的未来升值潜力，不过我现在认为这个潜力是有代价的。
作者: muchomoney    时间: 2012-5-2 11:51

我朋友刚刚到手一个sfh(2000sf4bed2.5bath)成交价6.2万出租价位$1300-1100,你看看回报率是多少呢？如果拉斯 ...
willi3131 发表于 2012-5-2 11:30



    那你朋友的两个投资平均一下，回报率就不那么高了吧 ：）
作者: TT43    时间: 2012-5-2 13:21

你本人在赌城吗？如果不在的话，我看你还是等一等吧，remote landlording is not as easy as you ...
muchomoney 发表于 2012-5-2 09:51


人家好像住加州？房子已经买了，租出去了，您的建议可能迟了点。要不让楼主给你算算Return？

Return也应该算两方面吧？目前房租的收入及以后房子升值的收入。

Willi的朋友35万的房，不知是什么时候买的。如果是这两年买的，人家可能不在乎现在的房租，看中的是房子的升值。
作者: muchomoney    时间: 2012-5-2 13:37

人家好像住加州？房子已经买了，租出去了，您的建议可能迟了点。要不让楼主给你算算Return？

Return ...
TT43 发表于 2012-5-2 13:21



    我认为return还是以现在的净收入为主，未来的好坏不是一定的，赌城的房价什么时候升，没人能准确的预测。we can only be sure about our current cash flow; we can not be sure about the future potential. The key is if you can sustain your investment if there is a prolonged down period. Can rent in LV continue to drop? maybe. can you as an investor survive if such thing happens? this is the question every investor should be able to answer. In other words, can you successfully exit? what's the exit plan?
作者: muchomoney    时间: 2012-5-2 13:43

回复  TT43
不是不在乎，是这世界上没有后悔药可以买。及时调整投资方向才是好汉
willi3131 发表于 2012-5-2 13:39



    挣点钱不容易呀 ：）
作者: kerwin    时间: 2012-5-2 14:43

你本人在赌城吗？如果不在的话，我看你还是等一等吧，remote landlording is not as easy as you ...
muchomoney 发表于 2012-5-2 09:51



    呵呵，谢谢你的忠告，不过我们已经投入水深火热的Vegas了。已经买了2个SFH，第三个还在等银行批。
其实去年夏季我们就跑去Vegas看房，观望了一阵子，到今年春节才下手，已经有点晚了，没赶上最好时机。
现在房源少、价高、抢得厉害，恐怕要歇歇，等着看年底会不会有更多房子出来
作者: kerwin    时间: 2012-5-2 14:48

回复  kerwin
呵呵，物业经理是正确的。拉斯维加斯的房子出租是有很多的问题，可是我们也应该看到房子超低 ...
willi3131 发表于 2012-5-2 10:24



    是的，每个地方投资都有利有弊。相比其他地区比如加州，Vegas的回报率还是不错，即使增加了购置电器的额外开支，回报率仍然可观。所以才有那么多人往Vegas跑啊。但长久来说不太好，Vegas流动人口太多，tenant住着不安心不踏实，没准哪天就落跑搬家，咱们地主也要跟着担忧发愁。只好指望以后经济情势好转，就业增加，愿意移民到Vegas的人口增加，或许能改善状况。
作者: kerwin    时间: 2012-5-2 15:30

本帖最后由 kerwin 于 2012-5-2 15:41 编辑
谢谢! 我是在89178买的出租房. 我想, 可能租客的素质要高些, 都是铁门社区, 环境不错; 有一房不远处就住 ...
Irene 发表于 2012-5-2 10:09



    89178是非常外围的区域啊，你不说我都不知道西南还有这么块地方。。。
这里距离strip那么遥远，上下班commute不方便，本地有足够就业机会支撑吗？我以前看房最南就看到89117和89146，现在可能要拓宽视野了，因为没房子可看
作者: muchomoney    时间: 2012-5-2 15:53

回复 52# kerwin


    实际上赌城的房价在很大程度上是加州人炒上去的，我当时2005年还记得南加州的人去赌城投资房地产，现在加州人对加州的房地产都没有兴趣，更提不得赌城了。我认为未来加州房地产还得跌，赌城也会跟着。会跌到什么程度吗？以前有人曾这样说：到谈房色变的时候。
作者: kerwin    时间: 2012-5-2 17:02

回复  kerwin


    实际上赌城的房价在很大程度上是加州人炒上去的，我当时2005年还记得南加州的人去赌 ...
muchomoney 发表于 2012-5-2 15:53



    现今美国人已经谈房色变了，新闻上说很多美国人即便有钱也不买房，宁肯租房生活，还说“历史上认为买房是实现美国梦的必要条件的时代已经一去不复返了”云云。这些都说明市场已经过度恐慌，按巴菲特的说法，别人恐慌时，咱们应该贪婪，哈哈

实际上加州房价一直都没怎么下跌，最近听说旧金山湾区在猛涨，洛杉矶有很多稍好的房子只要出来就很多人抢，一星期之内就卖掉close，不比Vegas差多少。所以总体房市应该是开始向上走了。
作者: TT43    时间: 2012-5-2 17:27

回复  TT43
不是不在乎，是这世界上没有后悔药可以买。及时调整投资方向才是好汉
willi3131 发表于 2012-5-2 13:39


严重同情！

买早了？现在35万能买多大一豪宅啊！！！！！！！
作者: TT43    时间: 2012-5-2 17:33

89178是非常外围的区域啊，你不说我都不知道西南还有这么块地方。。。
这里距离strip那么遥远， ...
kerwin 发表于 2012-5-2 15:30


呵呵，加州人说遥远？ 看来还是不了解Vegas，在Valley里的任何一地方到Strip不会超过30分钟，另外Traffic 很少！
作者: Irene    时间: 2012-5-2 22:56

本帖最后由 Irene 于 2012-5-2 23:04 编辑
89178是非常外围的区域啊，你不说我都不知道西南还有这么块地方。。。
这里距离strip那么遥远， ...
kerwin 发表于 2012-5-2 15:30


加州人民就是胆子大，还没搞清Vegas有多大，就迫不及待地下手买房了，你还要继续开阔思路啊。不是租房的人都愿意住在strip附近，而有些人已往好区移动。我的有一房租客就在Henderson上班，从89178（新西南区）到他那里上班也就十几到二十来分钟（高速）；到strip上也是同样（高速）。对老美来说，开个车算什么，住得远点，能享受更好的生活设施，而房租并没增加或增加多少。
作者: muchomoney    时间: 2012-5-3 08:58

加州人民就是胆子大，还没搞清Vegas有多大，就迫不及待地下手买房了，你还要继续开阔思路啊。不是租房的 ...
Irene 发表于 2012-5-2 22:56



    当汽油价格很高的时候，赌城的人们也这么想吗？好像加州人不怎么想。
作者: kerwin    时间: 2012-5-3 11:56

加州人民就是胆子大，还没搞清Vegas有多大，就迫不及待地下手买房了，你还要继续开阔思路啊。不是租房的 ...
Irene 发表于 2012-5-2 22:56



嘿嘿，没办法，距离Vegas远，比不上你们当地人了解情况啊。所以那些超级好deal我们总也抢不到，本地人肯定有很多优势的。

Vegas的高速公路在上下班钟点不堵塞吗？那还挺不错的，加州公路是出奇地堵，每天来回路上耗3小时很平常，所以很多人不愿意住远处开长途上下班。我可能是以己度人想错了，但agent也说早上从15号Hwy向北进入市区的方向会很堵。我是没经历过，实在不了解情况。

另外我对西南新区担心的几个问题是：
1、lot小，院子小，有孩子的家庭活动空间小
2、就算现在买的房子很新，2006甚至2010年的，但周围有大片空地，将来能建成2020年的新房，到那时2006年房子也成旧房失去竞争力了
3、新区毕竟人口密度不够，商业、社区配套设施不完善，比如给孩子玩的playground、街区公园（golf course那种地方不能算数）
4、以Vegas干旱缺水的现实情况，城市不可能无限扩张。房地产泡沫期在外围兴建了点状分布的新区，将来能否连成片，真正融入城市主体，还未可知。

我理解人人都想住新房子好房子，作为房东来说，能买新房减少维修成本当然最好，所以我也在四处寻找合适目标。那些2000年以后的房子我也曾看过一些，lot特别小，上下两层楼体像火柴盒摞在一起，两栋楼间距3米甚至更少，2楼卧室开窗能直接跟邻居家2楼聊天，这些都让我摇头。设想若是我自己，恐怕不大愿意住这样的房子。当然这些都是我自己的推测和思考，毕竟不如实践更有说服力，所以听到你说西南区很好，我也很想多听听你们本地人的实际体验和想法，多些交流，兼听则明，呵呵，请不吝赐教，多谢！
作者: Irene    时间: 2012-5-3 13:06

当汽油价格很高的时候，赌城的人们也这么想吗？好像加州人不怎么想。
muchomoney 发表于 2012-5-3 08:58


在乎的人就住得离strip近些, 可治安不是很好.
作者: muchomoney    时间: 2012-5-3 13:20

回复 61# kerwin


    就像Irene刚才说的那样，治安是个问题，赌城的中心地带治安一般很差，你自己可以去看看metro police的crime map，然后就一清二楚了。
作者: muchomoney    时间: 2012-5-3 13:24

回复 62# Irene


   真是矛盾呀，赚点钱难呀 ：）
作者: Irene    时间: 2012-5-3 13:30

本帖最后由 Irene 于 2012-5-3 13:32 编辑
嘿嘿，没办法，距离Vegas远，比不上你们当地人了解情况啊。所以那些超级好deal我们总也抢不到，本地人 ...
kerwin 发表于 2012-5-3 11:56


指教谈不上, 我来这里也就一年多. 那时买房, 就在网上查查, 找了个realtor, 当时我都不知有Summerlin这个地方, 只知道Vegas和Henderson.
我想, 不是所有的人在casino上班, 这里也有些公司什么的, 人们逐渐往好区租房肯定有一定的道理, 至于15号高速是否很堵不是很清楚. 当初投资在89178只是觉得房子好看且又新, 没想那么多. 在89178出租房return要低些, 因为费用较高. 不错, 这里有些房的lot不大, 但作为出租房足够了, 租户对院子要求不是很高, 但附近有很大的公园, 他们可以去那里玩儿. 对于我来说, 我只买lot大些的房. 今后如果同新建的房竞争, 我想我是有竞争力的, 我卖得肯定比它们便宜, 因为买的便宜; 只要便宜, 就会有人买. 很多时候, 价格起着决定因素.
作者: kerwin    时间: 2012-5-3 14:48

在乎的人就住得离strip近些, 可治安不是很好.
Irene 发表于 2012-5-3 13:06



    Vegas中心区治安是不好，到89107这样距离适中的地方就还行吧。我那房子紧挨着小学后身，社区马路对面是学校，环境幽静，至少周末如此。
上回我们去检查装修进度时，发现车库门大敞着，里面油漆桶、工具、材料摆了一地，却不见装修工人影，以为他们出去吃午饭了。后来contractor来了才知道，原来他前一天傍晚上车离开时可能碰到了remote control，把车库门打开了，他也不知道。直到我们抵达了才发现，那时都已经过去大半天，里面的所有工具、材料还有厨房里新买的冰箱、洗碗机、微波炉、煤气灶全都安然无恙，让我们长出一口气，幸亏没事。。。
作者: kerwin    时间: 2012-5-3 15:01

指教谈不上, 我来这里也就一年多. 那时买房, 就在网上查查, 找了个realtor, 当时我都不知有Summerlin这 ...
Irene 发表于 2012-5-3 13:30



    嗯，可能你去得早，买价好。现在89178都要70$以上一尺了，通常在75左右，甚至80多。这价格再考虑进比较贵的HOA，投资回报率必然要受些影响，但长远升值空间可能较好，毕竟房子新。我买的89107只能算作白菜房，升值空间估计几乎没有，就只能指望每月cash flow。我觉着这地方位于Summerlin和Strip之间，周围环境比较成熟，应该有不少工作机会。租给那些普通老墨家庭不难，以我以前的经验，一个踏实稳重老老实实的老墨家庭，比白人家庭更好相处。老墨一般不爱惹是生非、对房子要求低、不挑剔，按时付房租，而且通常比较handy，出了小问题能自己解决。

现如今俺已经买了2个这样的白菜房，再要买下一个，可能就得分散投资风险，向你学习，买一个比较有升值潜力的，只是现在市场已经不容易找到合适的目标了。
作者: Irene    时间: 2012-5-3 15:56

本帖最后由 Irene 于 2012-5-3 16:03 编辑
Vegas中心区治安是不好，到89107这样距离适中的地方就还行吧。我那房子紧挨着小学后身，社区马路 ...
kerwin 发表于 2012-5-3 14:48


看来，Vegas的治安还不错吧!  89178的房子在是Master Plan的区来说还是算便宜的，只比Southern Highland 贵些。今年的房价好像是涨了些，去年买时，多得没人要，我随便挑。$70或80多/sf还是便宜的，2010年前半年买全新的房时，还都是要$100多/sf。

我是不愿意修房，所以只买较新的房， 不是一个真正的投资人，小打小闹罢了。
作者: kerwin    时间: 2012-5-4 10:29

看来，Vegas的治安还不错吧!  89178的房子在是Master Plan的区来说还是算便宜的，只比Southern Highlan ...
Irene 发表于 2012-5-3 15:56



    你赶上好时候了，呵呵，很羡慕你们可以随便挑拣砍价的风光 今年明显就没那么好了

我的agent主要让我看15Hwy以西的那几个zip code，说那里好租，房子便宜，社区人群也不错。缺点就是房子比较旧，需要大量维修工作。我们当然也不喜欢大修房子，但看过东南Henderson附近一些2000年以后新房之后，觉得每个房子都像双层火柴盒，房间距又小，不如89107那样的单层房子敞亮，所以就把注意力都集中到89107、89145那些区去了。修房子或者说flip还有一个好处，就是用较低价格买到原价较高的房子，这样在地产税上先省一笔；其次，装修施工实际上是一个增加房子价值的过程，虽然苦点累点，但想到将来买房时回收的利润不止cover装修费用，应该还有盈利，就很开心了；第三，自己装修，对所用材料、质量有控制，避免潜在隐患。我是把投资房地产当做植树造林来看待，买房就是种树，装修维修是浇水施肥修剪枝杈，然后期待它开花结果有好收成，每一棵树都像俺孩子一样。好在俺正经工作比较闲，一天有大部分时间泡在网上关注买房装修的事，故此不觉得很累。像我家LD和你这样上班忙的人，估计就受不了装修的琐碎烦恼了，呵呵



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