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标题: 这个房子怎么样？ [打印本页]

作者: muchomoney 时间: 2012-5-5 16:37 标题: 这个房子怎么样？

各位网友，

http://www.redfin.com/NV/Las-Vegas/905-Boulder-Springs-Dr-89128/unit-202/home/29208131

值得投资吗？

谢谢

作者: Irene 时间: 2012-5-5 18:48

本帖最后由 Irene 于 2012-5-5 18:51 编辑

回复 1# muchomoney

Vegas对你来说就象鸡肋, 还是舍不得放弃. 才三万多块钱, 不知能租多少? 我想能租500-700刀, HOA 才120刀; 而在加州, 这种房子肯定要卖到15万左右, 又能租多少? 800-1000刀? HOA 估计是200-300刀. 算算renturn, 就知道能不能买了.

作者: Rebecca79 时间: 2012-5-5 19:31

看起来不错呢，不要心黑，租个600-700，应该没问题。好租客是要凭运气的！

作者: muchomoney 时间: 2012-5-5 22:06

本帖最后由 muchomoney 于 2012-5-5 22:08 编辑

回复 2# Irene

Vegas对你来说就象鸡肋, 还是舍不得放弃. 才三万多块钱, 不知能租多少? 我想能租500-700刀, HOA 才120刀; 而在加州, 这种房子肯定要卖到15万左右, 又能租多少? 800-1000刀? HOA 估计是200-300刀. 算算renturn, 就知道能不能买了.

这种房子要是在南加州华人区的话，能值30万，能租1600快，要是在海边的话，大概能值到45万，能租2500快，要是在偏远的地方能值7，8 万快，能租1000快。要是算return的话，在加州的房子很好租，很快就租出去，在赌城可能就不一样，可能很难租，这样来讲vacancy很高，return很不好算。

这个区怎么样？算安全区吗？

作者: muchomoney 时间: 2012-5-5 22:22

看起来不错呢，不要心黑，租个600-700，应该没问题。好租客是要凭运气的！
Rebecca79 发表于 2012-5-5 19:31

赌城的好房客会不会租这种房子？

作者: Rebecca79 时间: 2012-5-5 23:58

回复 6# muchomoney

当然会喽。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 00:02

回复 7# Rebecca79

谢谢你，Becky！这是个太好的消息了。

作者: Irene 时间: 2012-5-6 07:18

本帖最后由 Irene 于 2012-5-6 07:33 编辑

回复 5# muchomoney

这个区怎么样？算安全区吗？

不清楚。如果那区不好，很可能好租客都跑到加州去租$2500/月的condo去了，Vegas的人老实诚了！留下来不好的租客，在支持这里的经济。

作者: Sunny 时间: 2012-5-6 11:17

I doubt the final sale price will be 34,000 as listed. It likely will be more than 40,000. need to take that into account when doing the return calc.

作者: eggplantgo101 时间: 2012-5-6 13:41

本帖最后由 eggplantgo101 于 2012-5-6 14:29 编辑

回复 1# muchomoney

这房好不好？
后边是高压线，
前面是公园
和高束公路，
离沙漠林近，
可租$650，
HOA$120,
要120天租出，
no es facil alquilar,

作者: TT43 时间: 2012-5-6 16:35

赫赫，现在网上流行板鸭语，咱也来献献丑。

ok, ahora hace el regreso una vez más mediante la adopción de los siguientes en cuenta: vacantes tres meses, $ 650/mes en alquiler, $ 120/month HOA, $ 100 al mes de impuestos y seguros, y el precio de compra de $ 40.000.

Resultado: 9,7%. ¿Cómo es esto en comparación con el número que en el sur de California?

作者: eggplantgo101 时间: 2012-5-6 19:28

赫赫，现在网上流行板鸭语，咱也来献献丑。

ok, ahora hace el regreso una vez más mediante la adopc ...
TT43 发表于 2012-5-6 16:35

Translation:
好了,现在一旦更多的返回,通过以下几点:空置3个月,$650/月租,$120/月和好,一个月100元的税费和保险,和购买价格4万元。结果:9.7%。这种情况如何,比较的数字,在美国加利福尼亚州南部地区?

作者: Irene 时间: 2012-5-6 20:34

Translation:
好了,现在一旦更多的返回,通过以下几点:空置3个月,$650/月租,$120/月和好,一个月100元的 ...
eggplantgo101 发表于 2012-5-6 19:28

看不明白啊!

作者: Irene 时间: 2012-5-6 20:35

赫赫，现在网上流行板鸭语，咱也来献献丑。

ok, ahora hace el regreso una vez más mediante la adopc ...
TT43 发表于 2012-5-6 16:35

更看不明白!!!

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 20:47

回复 Irene

Vegas对你来说就象鸡肋, 还是舍不得放弃. 才三万多块钱, 不知能租多少? 我想能租500 ...
muchomoney 发表于 2012-5-5 22:06

30万的房子租1600，45万的租2500，这个算好的return? 不知道楼主是怎么算帐的。实在觉得加州好的话，就投资加州，萝卜青菜各有所爱。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 20:59

回复 13# eggplantgo101

好了,现在一旦更多的返回,通过以下几点:空置3个月,$650/月租,$120/月和好,一个月100元的税费和保险,和购买价格4万元。结果:9.7%。这种情况如何,比较的数字,在美国加利福尼亚州南部地区?

这个数字看起来很专业，很合理，谢谢。跟南加州比的话，比上不足，比下有余。看来加州人现在还不会来赌城投资，没有外来投资者支撑房子价格，看来赌城的价格还要下滑。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 21:08

回复 16# 白开水

从整体来看，赌城的投资return是比南加州好，但是异地投资，还有远距离的费用，这个费用有时很大，如果没有很多投资经验的加州人来赌城投资，很可能赔钱。

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 21:22

回复白开水

从整体来看，赌城的投资return是比南加州好，但是异地投资，还有远距离的费用，这个 ...
muchomoney 发表于 2012-5-6 21:08

请问你在加州有投资房吗？

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 21:23

回复 eggplantgo101

好了,现在一旦更多的返回,通过以下几点:空置3个月,$650/月租,$120/月和好,一 ...
muchomoney 发表于 2012-5-6 20:59

赌场的经济就靠加州人民？楼主你的眼光太狭隘了，全世界，全国的人民都在赌场投资呢，只是你不知道而已！

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 21:24

回复 19# 白开水

没有。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 21:25

回复 20# 白开水

请问你在赌城住多少年了？

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 21:27

回复白开水

没有。
muchomoney 发表于 2012-5-6 21:24

就是，一看就是没有的算法。

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 21:28

回复白开水

请问你在赌城住多少年了？
muchomoney 发表于 2012-5-6 21:25

7年。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 21:28

回复 23# 白开水

请问你做过几年投资？口气不小。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 21:29

回复 24# 白开水

如果只是7年的话，你可能还不了解赌城。

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 21:31

回复 25# muchomoney

不是我口气不小，是你的想法太幼稚，太没有经验了，一看就是外行。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 21:32

回复 27# 白开水

你做过几年投资，在美国呆过几年？

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 21:32

回复白开水

如果只是7年的话，你可能还不了解赌城。
muchomoney 发表于 2012-5-6 21:29

那请问你在赌场或者加州住了多少年，又在房产投资上有多少年的经验？和多少房产中介，投资商打过交道？

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 21:35

回复 29# 白开水

你还是说点有用的话吧，我没时间和你纠缠。

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 21:37

回复 30# muchomoney

哈哈，那说点有用的，你现在到底是投资了没有啊？在哪里投资的？效果怎样？还是现在想投资，刚刚开始涉足这个方面？

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 21:45

回复 30# muchomoney

我说的都是有用的，你又不听，我说的，赌场的经济有全世界，全国的支持，你的算法关于加州投资房的算法不对，老兄啊，良药苦口，忠言逆耳啊。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 21:54

回复 31# 白开水

哈哈，那说点有用的，你现在到底是投资了没有啊？在哪里投资的？效果怎样？还是现在想投资，刚刚开始涉足这个方面？
我在德州，科州，加州都投资过，有过9年经验，没有陪的，有赚的，你还有啥问题？

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 21:58

回复 32# 白开水

那应该怎么算，您给算算？

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 22:00

佩服佩服，那你加州的这个算法，怎么没有把state income tax算进去，还有维修费用，还有eviction等等的麻烦算进去呀。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 22:05

回复 35# 白开水

那你算算，究竟是多少？就我找出来的那个房子，你给算算。不要客气嘛。

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 22:07

其他州不清楚，加州的情况我还是清楚的，北加和南加，我各有一套出租房，刚刚卖掉一套北加的。值41万，租2200。

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 22:09

回复白开水

那你算算，究竟是多少？就我找出来的那个房子，你给算算。不要客气嘛。
muchomoney 发表于 2012-5-6 22:05

你那套公寓，一来是公寓，二来那个区域我不涉足，所以算不出来，我只投资SFH，西南或西北区。

作者: Irene 时间: 2012-5-6 22:09

回复 35# 白开水

赌城人太善良, 苦口婆心地在说, 又得不到什么好处, 就是为了讲那么个理儿.

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 22:12

回复白开水

赌城人太善良, 苦口婆心地在说, 又得不到什么好处, 就是为了讲那么个理儿.
Irene 发表于 2012-5-6 22:09

再说了，投资的人太多了，现在房子抢都抢不到。

作者: Irene 时间: 2012-5-6 22:17

本帖最后由 Irene 于 2012-5-6 22:21 编辑

回复 40# 白开水

有啥好算的, 那是秃子头上的虱子明摆着, 现在脑子进水了才在加州投资.

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 22:20

回复白开水

有啥好算的, 那是秃子头上的虱子明摆着, 现在脑子进水了才在加州投资.
Irene 发表于 2012-5-6 22:17

太有才了！！！！！！！！！我刚刚把脑子里一半水弄出来，下一步准备再搞那另一半水。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-6 22:24

回复 39# Irene

你是赌城人吗？白先生是赌城人吗？

作者: TT43 时间: 2012-5-6 22:30

实话实说，加州的Return确实没法与Las Vegas 的比。

LZ说的那个Condo，我算了三个月的空置，Rent $650/m, HOA $120/m, Tax+Ins. $100/m, Purchase Price: $40,000. Return: 9.7%.

S. California, Based on info provided; House Price: $300,000, Rent $1,600, 1 month Vacancy, Tax: at least 1%, ~$250/m, HOA: at least $100/m (may be double or tripled), Insurance: >$50/m.

Return: < 4%.

作者: 白开水 时间: 2012-5-6 22:32

回复 Irene

你是赌城人吗？白先生是赌城人吗？
muchomoney 发表于 2012-5-6 22:24

我现在是一半时间住赌场，一半时间住华盛顿州，准备在两年内full time住这里

作者: TT43 时间: 2012-5-6 22:37

理论上讲，Vegas 的 Risk 要高些，如果你认为它会变成鬼城的话。

加州的Risk在于别地震。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-7 08:35

回复 46# TT43

同意你的说法。我认为赌城的危险是 1）治安继续恶化， 2）房子继续贬值

作者: Irene 时间: 2012-5-7 09:00

本帖最后由 Irene 于 2012-5-7 09:01 编辑

拉斯维加斯从几百个人的小镇用了多少年成为上百万人的都市啊？变成鬼城的可能性为零！治安问题洛杉矶和纽约 ...
willi3131 发表于 2012-5-7 08:50

支持！！！Vegas 就是好，没有地方可取代她赌城的地位！澳门？那是不可能的，所以Vegas永远不会成为鬼城的。

而加州地震。。。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-7 09:00

回复 48# willi3131

我以前跟赌城的警察局打过交道，我知道它的治安有多差；我认为还是有别的城市的回报率比赌城好，实际上南加州有些地方也有这样的回报率，投资者来赌城的原因是他们曾经看过赌城的房价，看重它可能升值的潜力。

作者: Sunny 时间: 2012-5-7 09:11

While you are arguing about the return, I doubt you will have good chance of getting this property. It is a strange situation. On the one hand, LV is one of the housing crisis center and should have a lot of REO to select. The realty today is that there are so few inventories to choose from. When there is a good one , there are many offers on the table. It is another case of irrational exuberance !

作者: muchomoney 时间: 2012-5-7 09:25

回复 51# Sunny

this situation is not unique in Vegas. In fact, it has been like this for about at least 1 year in Southern CA. However, price continue to drop overall in S CA region. I think it is just a little bump up when banks are controlling the release of REOs; most likely, price will continue to drop in the future.

There is no encouraging news in the world economy. Bad news from Europe again; China is probably not going to do well in the near future either. A lot of problem in this country as well.

作者: 白开水 时间: 2012-5-7 09:34

仁者见仁，智者见智，看好的就买，不看好的就别买，钱在自己口袋里，自己做主，想买就买，不想买就别买。我们也少点竞争对手，现在房子抢都抢不到，气死了。

作者: 白开水 时间: 2012-5-7 09:39

回复 TT43

同意你的说法。我认为赌城的危险是 1）治安继续恶化， 2）房子继续贬值
muchomoney 发表于 2012-5-7 08:35

既然这样，那你也不用浪费自己的时间在这里找房子，浪费大家的时间和感情帮你算帐，有这个时间和精力赶快去加州，或其他州看房吧，这里实在是
太危险了，治安恶化，房子贬值。

作者: eggplantgo101 时间: 2012-5-7 09:42

本帖最后由 eggplantgo101 于 2012-5-7 09:57 编辑

回复 52# muchomoney

GOOGLE机器人翻译，给看不懂的人，一个方便，

Sunny

While you are arguing about the return, I doubt you will have good chance of getting this property. It is a strange situation. On the one hand, LV is one of the housing crisis center and should have a lot of REO to select. The realty today is that there are so few inventories to choose from. When there is a good one , there are many offers on the table. It is another case of irrational exuberance !

虽然你是争论的回报，我怀疑你将有机会获得此属性的好。这是一个奇怪的现象。一方面，LV是住房危机中心之一，选举事务处应该有很多选择。物业今天有这么几个可供选择的存货。当有一个很好的，也有在桌子上的许多优惠。这是另一种非理性繁荣的情况下！

muchomoney

this situation is not unique in Vegas. In fact, it has been like this for about at least 1 year in Southern CA. However, price continue to drop overall in S CA region. I think it is just a little bump up when banks are controlling the release of REOs; most likely, price will continue to drop in the future.

There is no encouraging news in the world economy. Bad news from Europe again; China is probably not going to do well in the near future either. A lot of problem in this country as well.

这种情况是不是在拉斯维加斯的独特。事实上，它一直像这样大约至少1年在南加州。然而，价格继续下降的CA地区的整体。我认为这只是一个小磕碰时，银行控制的区域教育服务处释放，最有可能的，价格在未来将继续下降。
在世界经济中没有任何令人鼓舞的消息。来自欧洲的坏消息再次，中国可能不会在不久的将来做。在这个国家的很多问题。

de esta manera, todo el mundo puede leer y comprender

作者: Irene 时间: 2012-5-7 09:59

回复 muchomoney
GOOGLE机器人翻译，给看不懂的人，一个方便， While you are arguing about the return ...
eggplantgo101 发表于 2012-5-7 09:42

哈哈。。。机器人太能搞笑了，太好玩儿了。
最后一句话是啥意思？

作者: Irene 时间: 2012-5-7 10:04

仁者见仁，智者见智，看好的就买，不看好的就别买，钱在自己口袋里，自己做主，想买就买，不想买就别买。我 ...
白开水发表于 2012-5-7 09:34

多喝点绿豆粥，着急上火没有用啊，谁让世界各地的人都看好咱这里呢，牛啊！

没办法，咱又不能变出房子来。

作者: eggplantgo101 时间: 2012-5-7 10:19 标题: 彼らはすべて言った：

本帖最后由 eggplantgo101 于 2012-5-7 10:38 编辑

回复 55# eggplantgo101

彼らはすべて言った：
ラスベガスのギャングが横行Chihepiaodu場所、
砂の家、崩壊の風いんちき、
ルーレットで運の呪文のような住宅市場
人々は馬鹿ではラスベガスに住んでおり、
本当ですか？
投資家は、彼らの偏見に自信がない
AHを開くために実行！
リスクは自分でも素晴らしいです。

他们都說：

拉斯维加斯黑帮横行，是个吃喝嫖赌的地方，

房子盖在沙子上，风一呱就挎，

房市像在赌桌上，拚运气，

住在赌城的人都是赌鬼，

真的吗？

投资者，没信心，有成见，

快跑开啊！

风险太大喽，

作者: forqi 时间: 2012-5-7 10:55

你不会别买在那些烂地方啊。我买的房子号称全美第二最安全的地方。89052

学校小学中学高中都是10分。同时还有100:1的租金回报率。

这个在加州不可能有。你说的南加riverside， san bernardino这些地区，还有北加stockton这些地区回报率是相似，但是治安差多了

回复 willi3131

我以前跟赌城的警察局打过交道，我知道它的治安有多差；我认为还是有别的城市的 ...
muchomoney 发表于 2012-5-7 09:00

作者: TT43 时间: 2012-5-7 12:41

回复 TT43

同意你的说法。我认为赌城的危险是 1）治安继续恶化， 2）房子继续贬值
muchomoney 发表于 2012-5-7 08:35

大钱兄，您还是别同意我的说法了，咱两观点有本质分歧，我在Vegas 已投资，你没有，我认为现在在Vegas投资的风险相当于赌城变成鬼城的风险，Willi 兄已总结说相当于0，而你认为1）治安继续恶化， 2）房子继续贬值。如果您对Vegas这个市场在宏观上都不认可，真的没必要再在一些微观细节上，比方说那个房子是不是适合投资等，浪费精力了。有冒犯之处，多包涵。

作者: muchomoney 时间: 2012-5-7 14:36

回复 61# forqi

I just did a brief check your zip code. I don't think I can get 1% return on those properties. obviously you are very good in what you do.

作者: muchomoney 时间: 2012-5-7 14:40

回复 62# TT43

I need to post a single property to get the all the numbers correct. I think this clarifies what I am not sure on the investment prospect. I hope others also benefit what we discussed here as well.

作者: muchomoney 时间: 2012-5-7 14:47

仁者见仁，智者见智，看好的就买，不看好的就别买，钱在自己口袋里，自己做主，想买就买，不想买就别买。我 ...
白开水发表于 2012-5-7 09:34

dude, you need not to worry. What I write here actually help in what you do. If people read this post and decide not to invest in Vegas, you will have less competition. I should be happy of what I do here.

I think your opinion is basically worthless. Next time, just ignore what I say and carry on with your life happily. OK? good.

作者: 白开水 时间: 2012-5-7 15:35

本帖最后由白开水于 2012-5-7 16:03 编辑

dude, you need not to worry. What I write here actually help in what you do. If people rea ...
muchomoney 发表于 2012-5-7 14:47

我回看了所有的回帖，all of your opinions are worthless and all of mine are right on the money. That's why you can't take it. I appreciated that you try to help me to limit the competitions but i didn't know you were playing games. We all put our hearts and soul here to help you out.
Of course I will ignore anything that you will say from now on. Not worth the trouble.

FYI I am not a dude.

作者: Irene 时间: 2012-5-7 16:29

回复 Irene

你是赌城人吗？白先生是赌城人吗？
muchomoney 发表于 2012-5-6 22:24

我是啊！你看起来都明白完了，还问大家这个那个干嘛？不会是哪个realtor派来的吧？

作者: muchomoney 时间: 2012-5-7 16:43

我是啊！你看起来都明白完了，还问大家这个那个干嘛？不会是哪个realtor派来的吧？
Irene 发表于 2012-5-7 16:29

Irene, 你使劲想一想，世界上有鼓励不买房子的realtor吗？好好想想，不要轻易回答。

作者: Irene 时间: 2012-5-7 17:04

Irene, 你使劲想一想，世界上有鼓励不买房子的realtor吗？好好想想，不要轻易回答。
muchomoney 发表于 2012-5-7 16:43

想都不用想, 我确定你是加州或其它州的realtor派来的, 不是我们vegas派来的.

作者: forqi 时间: 2012-5-7 21:20

现在买不到了，因为大家开始抢了。我去年11月买的时候还没人抢呢。

你去搜一下过去6个月的交易记录，12w5以下的房子。基本是12w的租1200, 11w的租1100。

http://www.redfin.com/NV/Henderson/2305-Silver-Crew-Pass-89052/home/29839915
http://www.redfin.com/NV/Henderson/2405-Predera-Ave-89052/home/29698266
http://www.redfin.com/NV/Henderson/2421-Predera-Ave-89052/home/29698241

现在这个估计不加个一两w拿不下来了，而且还得cash抢，而且你想抢还没人卖。我刚看了一下，靠北一点的好学区，15w以下一个都没有（suncity老年社区有两个）。去年11月时候一片一片的随便挑。市场怎么样，价格会怎样，用屁股想想就知道了，呵呵。

房地产这个跟股票差不多，对一个地区盯着看几个月就有感觉了，拍脑袋的想当然是不行的。

回复 forqi

I just did a brief check your zip code. I don't think I can get 1% return on t ...
muchomoney 发表于 2012-5-7 14:36

作者: lvdrunk 时间: 2012-5-7 21:45

想都不用想, 我确定你是加州或其它州的realtor派来的, 不是我们vegas派来的.
Irene 发表于 2012-5-7 17:04

这是典型的扣帽子！

作者: muchomoney 时间: 2012-5-8 07:22

回复 70# forqi

您的中心意思是屁股细胞比脑细胞大？

作者: muchomoney 时间: 2012-5-8 12:51

give your guys an update on this property.

I just talked to the assistant of the listing agent. She said that the highest offer has allready been submitted to the bank. Make the long story short.. these kind of properties in Vegas go very fast. Listing brokerages are controlling the flow of distressed properties as we speak. I am omitting some details here..

thanks for the all comments and input. let's end this discussion now.

作者: lamtaylor 时间: 2012-5-8 15:56

现在买不到了，因为大家开始抢了。我去年11月买的时候还没人抢呢。

你去搜一下过去6个月的交易记录，12w ...
forqi 发表于 2012-5-7 21:20

有这么牛吗？为何价格上涨仍然不太明显？

作者: forqi 时间: 2012-5-8 22:04

看出来了，你丫的就是来找骂的。
好心码字回复你，看你丫的态度。
这个帖子是该end了，以后您老说话咱绕着走。

回复 forqi

您的中心意思是屁股细胞比脑细胞大？
muchomoney 发表于 2012-5-8 07:22

作者: forqi 时间: 2012-5-8 22:05

我只是陈述目前的事实。你去搜一下看看是不是这么回事。

价格是没怎么涨，但是没有inventory了。价格最终是由供需来拉动的，所以我觉得房价要上

有这么牛吗？为何价格上涨仍然不太明显？
lamtaylor 发表于 2012-5-8 15:56

作者: muchomoney 时间: 2012-5-8 23:44

看出来了，你丫的就是来找骂的。
好心码字回复你，看你丫的态度。
这个帖子是该end了，以后您老说话咱绕着 ...
forqi 发表于 2012-5-8 22:04

你是说了不少，可是就你那点水。。我是懒得跟你争。你以后应该尽量谦虚一点，这样对你有好处，至少你能多学点。

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