标题:
商业地产投资 看钱景
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作者:
NREC
时间:
2013-1-3 19:54
标题:
商业地产投资 看钱景
目前投
资
商
业
地
产
要特別注意
产业
的
变
化与
时
代的大
趋势
。
从
长远
的角度来看，网路与高科技的
发
展将
导
致就
业
率与商
业
地
产
很
难
再恢复昔日荣景，因
为
高科技功能使美国原有的工作机会逐
渐
减少，网路
销
售
抢
走店
铺
零售
业
的生意，
电
子
书
与
线
上高清
电
影的崛起使
书
店与
录
影
带
店关
门
，
许
多服
务业
者可以在家里上班，甚至
转
包到国外，
对办
公楼、店
铺
等商
业
地
产
的需求量也跟著降低，唯因人口老化
问题
，目前医
疗
保健
业
仍然一枝独秀。
想从商
业
地
产
投
资
里
赚
到
钱
，除了注意上述所提的
经济趋势
外，
还
要作以下的
检验
，房地
产买卖
的合
约
上通常会同意
给买
主一段合理的
检验时
期，到期之前，
买
主可以
选择
取消不
买
、重新
议
价或依
约
完成交易。
1)
实
地考
查
：取得原始建筑
蓝图
、研究地点、
环
境、作建物内外
检查
(包括增建)，
预
估修
缮费
用。
2)法律
问题
：
调查产权
是否有瑕疵、有无
违
反建筑
规
章、用途
(Zoning)及
环
保
规
定、需要什么
执
照，前
业
主簽
订
的
维
修契
约
、保
险
，警局的
报
案
纪录
。
3)数字分析：核
实
租
约
、
财务报
表、
预
估
营
收及
费
用、
报稅纪录
，
计
算
现
金流程与投
资报
酬率。
要注意的是，不能尽信
卖
方所提供的
资
料，尤其是
预
估
营
收及
费
用
(Proforma)，笔者
为
会
计师
兼房地
产
仲介，在数字分析与核
实
方面可以提供咨
询
。基本概念是
预
估租金收入–空置
损
失–
营
运
费
用
=
净营业
收益
(NOI)，NOI–
贷
款分期付款–所得稅
=
稅后
现
金收入。
据此再
计
算投
资报
酬率，一般常
见
的方法是
NOI/
买
价
(CAP Rate)，必
须
比
资
金取得成本
(即
贷
款利率
)高，才有
赚头
，例如首年
NOI是12万元，
买
价是
150万元，
则
CAP是8%，以目前的市
场
行情看，
8%是
边缘值
，
须
看建筑物的新旧程度作
调
整。其它
还
有几种
较
精密的投
资报
酬率
计
算法，
简单
介
绍
如下：
首年
现
金流程
(Cash to Cash)：首年
稅前
现
金收入
/
头
款；
预
估
销
售的平均回
报
率
(Internal Rate of Return)：取
历
年累
计
的稅后
现
金收入
头
款作比
较
，以复利方式
计
算出每年的平均回
报
率。
转换现值
(Net Present Value)：考
虑
到
时间
成本
(Opportunity Cost)与物价上
涨
指数
( CPI)，将未来的
稅后
现
金收入折算
为现值
，若比
头
款高，才
值
得投
资
。
--本文由内华达房地产公司 林秀华 提供
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