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标题: 法拍通知新法生效法拍屋优先留置权争议未止 [打印本页]

作者: admin 时间: 2015-10-2 20:04 标题: 法拍通知新法生效法拍屋优先留置权争议未止

赌城天天报讯，從10月1日開始，一個影響到屋主、貸款人及屋主協會（HOAs）等房屋法拍利益方的新法律已悄然生效，雖然新法律規定了更嚴格的房屋法拍通知和贖回程序，但仍舊忽略了法拍屋優先留置權的爭議。

一個拖欠貸款和屋主協會會費的房屋，其一旦被法拍就會引發錯綜復雜的糾紛和訴訟，其中尤以“法拍屋留置權優先性”法律糾紛最為各方關註。此前，一個貸款屋主若長期拖欠屋主協會的會費，則屋主協會可強行將房屋納入法拍程序（無須通知房屋所有權方），進而甚至以最低25美分的價格將房屋列入拍賣市場，隨後以拍賣所得來補償拖欠費、罰款及利息，但在上述過程中，貸款人（銀行、金融機構）卻仍舊擁有法拍屋的所有權，一旦房屋被拍賣，則銀行往往會要求新屋主償還貸款或要求以拍賣款來優先償還房貸，最終屋主協會的拍賣就會引發銀行、新屋主及屋主協會間的法律訴訟。而從10月1日開始，生效的SB306法案將“增加了法拍的保護和澄清”，有助於減少房屋法拍所帶來的訴訟：首先，屋主協會欲對欠費房屋進行法拍前，必須提前30天將通知送至房屋所有權方即銀行，進而給予銀行以充分的時間來處理法拍屋的留置權事項，而該規定能順利執行的前提就是銀行必須做出更多“準備工作”，即貸款人須在放貸後及時將房屋的相關信息（所有權人的名稱、地址等）通告給州金融貸款機構（Financial Institutions Division），進而信息在貸款機構網站上被公示，以便屋主協會將來法拍前依公示信息將通知寄送給貸款人或貸款機構；其次，新法律還授權予貸款人一項贖回權，即允許貸款人在房屋被法拍後的60天內將其贖回。
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本地房地產專家表示，新法律客觀上“延長了屋主協會的法拍時間”，雖然有利於減緩房屋法拍及減少法拍屋留置權糾紛問題，但對法拍屋留置權優先性這一爭議仍舊治標不治本。專家指出，屋主協會和貸款人之間的法拍屋留置權爭議可謂此起彼伏、錯綜復雜，雖然留置權的慣例順序是地產稅、建築欠費、民事/刑事訴訟費和貸款等，但2014年9月內州最高法院的一項先例裁決卻將屋主協會的留置權置於了貸款機構之前，意味著哪怕法拍屋的銀行欠貸高達幾百萬美元，但屋主協會的幾十或數百美元欠費仍具有拍賣款的第一優先求償權，這讓內州的很多銀行和金融機構一直“憤憤不平”，多家房貸銀行曾公然威脅會減少甚至停止內州境內的房屋放貸。內州社區研究所（Community Associations Institute）的副總裁 Norman Rosensteel表示，新法律不會改變法拍屋留置權的爭議，銀行也許舍不得放棄維加斯這一地產市場，但卻會調高收費、利率以期彌補潛在的損失，而現實中幾乎內州所有的貸款人均在遊說立法議員，以期下屆立法會上修訂新法以維護自身的利益。

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