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标题: 房屋超級留置权争议州最高法院否決HOA优先补偿权 [打印本页]

作者: admin 时间: 2016-4-29 20:35 标题: 房屋超級留置权争议州最高法院否決HOA优先补偿权

赌城天天报讯，州最高法院的一項最新裁決可謂擾亂了內州眾多屋主協會（HOA）的心情，概因州最高法院正式裁定，在房屋超級優先留置權上，州法律不允許屋主協會尋求額外的留置權補償，即除了9個月拖欠評估費（nine months of back-owed assessments）超級優先留置權外，屋主協會無權享有其它拖欠費或征收成本（fees and collection costs）的超級優先索償。
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自2009年經濟衰退造成內州大量法拍屋之後，房屋法拍引發的留置權爭議就成為了內州屋主協會與房貸機構的爭奪焦點。依慣例，房屋留置權補償順序一般為地產稅、建築欠費及民事/刑事訴訟費等，這些均影響到銀行等房貸機構的第一求償權，但2014年9月份的一件超級優先留置權（super priority lien）訴訟案則將屋主協會的留置權優先性放置在了房貸機構之前，即州最高法院支持了屋主協會的超級優先留置權要優先於房貸機構的留置權，而超級優先留置權下屋主協會可優先索償法拍屋拍賣款的長達9個月的拖欠評估費。及至2015年，州立法會對房屋超級優先留置權條款進行了補充，允許超級優先留置權可包含屋主協會的其它費用或成本，此舉鼓勵了屋主協會的超級優先留置權“覬覦心”，進而向房貸機構發起了索償更多拖欠費和征收成本的超級優先留置權補償訴訟。內州存在著眾多大大小小的屋主協會，但大部分屋主協會根本沒有精力直接管理社區，協會往往通過第三方代理公司、物業公司或管理機構來代管社區的協會事宜（屋主協會下往往還有第二甚至第三級的子屋主協會），這使得屋主協會的費用產生更多且復雜，這也不難理解屋主協會會索償更多的超級優先留置權補償費。此次超級優先留置權裁決來源自一件訴訟案，即亨德森Seven Hills Homeowners Association屋主協會訴訟Ikon Holdings金融公司要求獲得超級優先留置權的更多補償費，本周四州最高法院正式裁決，當前州法律並不支持屋主協會享有房屋留置權的更多補償，即除了超級優先留置權下的9個月拖欠評估費外，屋主協會無權索償更多拖欠費和征收成本的留置權補償，這一裁決對屋主協會們來說可謂一大損失，但卻是投資者、銀行、金融公司等房貸機構的重大勝利。

針對最高法院最新裁決，房貸機構的代理律師表示非常高興，因為裁決厘定了長達數年的留置權相關爭議，屋主協會未來將不能再“唧唧歪歪”將屋主協會欠費或征收成本列入超級優先留置權中，而類似的逾130起相關訴訟案也可立即撤回而節省雙方的訴訟花費。州屋主協會代表們表示，評估費往往是本地大部分屋主協會用以維持社區的唯一收入來源，屋主協會需要依靠第三方管理公司或代理人來代征收相關費用，因為屋主協會沒有評估時間和專業知識來評估、征收每個屋主的繳費。

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