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标题: 拉斯维加斯买房经验谈 [打印本页]

作者: 王平    时间: 2010-7-21 16:25     标题: 拉斯维加斯买房经验谈

本帖最后由 王平 于 2010-7-21 17:52 编辑

住在拉斯维加斯7年多了,我亲自经历了这里房产的兴衰。在03年的时候,维加斯的房产那叫一个火,漫天飘的的是中介,满世界是买房的人群。沉寂了多年的房价在03年开始“三级跳”,到05年达到鼎盛时期。那时候最显著的特征就是大家都在抢房,贷款也好贷。 如果你有700分以上的信誉,基本都可贷到款,连down pay都不用放。所以大家都在买房,不管是本地的,外地的,都在发offer,一旦买到房子,一转手再卖,都能赚40%-50%左右。 房价就这样从2003年的美平方尺$100 很快就被炒到$200.  我记得那时候montain's edge刚刚开始建,每一个builder 都有一个waiting list,每一次的open house 都是人满为患。
于此同时,房地产的热也逐渐渗透到了周边地区。 记得05年底,Kingman, Arizona的低价也纷纷飙升。 当时盛传拉斯维加斯的水不够用了,城市要向Arizona 的state边界上发展,胡佛水坝上也要修高速,到时候从拉斯维加斯 到 Kingman 最多40分钟车程等等。一时间,有个叫golden valley的荒地成了大家的抢手货,人们纷纷拿着现金去那里屯地。
从06年到08年,房价突然开始往下跌,于此同时,很多买主才从发财的美梦中醒来,意识到“次贷”给自己带来的巨大影响。一时间,很多人因为手上的房子没办法及时出手而要背负巨大的payment,于此同时,利率的上调也使得很多人意识到自己的payment 越来越高,以至于无法支付巨额的贷款。所以从那时候开始,“次贷”带给经济的影响才真正显露出来,对美国经济致命的打击我不用多说,大家都知道了。
我总结的经验:
1。在贷款买房的时候,一定要权衡自己的偿还能力和认清你贷款的种类,千万不可相信贷款中介和售房中介给你的错误信息。比方说,“我先给你把payment做成最少的,你只要每月付$1000, 三年后再涨payment,可你房子明年就升值了,等payment涨起来之前你就把房子卖了, 你可就赚大钱了。。。。” 如有中介讲此类的话,往他脸上吐口水,然后扬长而去!一定得30 year fix ------这是血的教训。
2。不要亲信别人的话,房产炒作很夸张,我几年前听到的很多关于房产的预测和规划都是TMD屁话,我一样也没见实施,什么机场要搬到15号高速旁,什么walmart要在kingman建个调配中心。。。
3。一定要找到信得过的中介。 一般中国人的中介要谨慎,很多人就是看到地产热才改行做中介,很多人职业素质不高。我以前遇到过不少中介,他们的目的就是卖房子给你,一旦卖成,他就不管你的死活了,很多中介对房子的状况不了解,或他们为了你能买故意不说,等你发现问题后在找他们,那脸色就很难看了,要不就干脆不理你,当然也有不少口碑不错的华人中介,但你一定要做足功课再联系他们!
当然最让人生气的就是目前拉斯维加斯的房价,掉到让人眼红的地步。现在真的希望自己有钱有信誉,好好买它几个房子报报以前亏钱的仇。 目前拉斯维加斯的房价已近掉到$60 - $80每平方尺。 如果你手头有大概10万现金,可买到大概1200-1300左右的小房子,出租都能每月收个$1000左右,大家算算,哪笔投资比这个还划算。如果您生活在北美比较冷的地方,租几年后当个vacation home 那该多爽!再加上这里的地税很低,10万左右的房子地税一年才$1500多。当然你如果想贷款买,而你又有稳定的收入和好的信誉,目前的利率是不贷白不贷, 各位自己衡量吧!
总归一句话,在拉斯维加斯买房的经验就像是坐过山车,我年轻轻的就体会到了大起大落的冷暖,也教会了我很多经验。如果哪位朋友有问题,欢迎发帖留言,我一定毫无保留的提供经验!
作者: dragonRider    时间: 2010-7-21 16:40

写得真好,支持!
作者: lynx    时间: 2010-7-21 16:44

回复 1# 王平

那楼主觉得现在是否是买房的好时机?是否还有下跌的空间呢?
如何找到一个信得过的经纪?
另外如果是外地来买房的,如何出租和管理?
谢谢!
作者: ForrestGump    时间: 2010-7-21 17:25

买房子就和娶妻一样, 需要就买, 该娶就娶。
作者: lvdrunk    时间: 2010-7-21 17:45

住在拉斯维加斯7年多了,我亲自经历了这里房产的兴衰。在03年的时候,维加斯的房产那叫一个火,漫天飘的的是 ...
王平 发表于 2010-7-21 16:25


这位同学,现在买房是不是好时机。另外,我担心的是买了投资房能不能租出去。有人说只有租不出的价,没有租不出的房。是不是说我只要在市场价低个百八十就肯定能租出去?谢谢回答。
作者: lvdrunk    时间: 2010-7-21 17:48

回复 1# 王平


    对了忘了问,买出租房的话拉斯维加斯那个区你觉得最好,觉得还是跟收入中等以上素质高点的人打交道比较好,不想为收不收得到钱成天闹心。
作者: lkl    时间: 2010-8-9 23:05

都是肺腑之言啊。。。。。
作者: zhongyikun    时间: 2010-8-10 00:41

都是肺腑之言啊。。。。。
作者: ybcindy    时间: 2010-11-16 22:09

谢谢 王平!
王平依你的经验,在哪些区居住比较好, 安全,环境好,方便购物,易出售,易出租,出入方便.
作者: 王平    时间: 2010-11-17 21:17

回复 9# ybcindy


    西南虽然离市区稍远,但high way 215 很方便,也不堵车。 summerlin 通市区有一条 summerlin parkway 或就近上high way 95, 这两条路都堵车比较严重。

要说哪一个区的房子更保值,这个也难说,其实拉斯维加斯还在不停地扩张,一些小区和就近的商业在转眼间就完善了,所以其实哪个区都有潜力,但目前来说,根据我个人的观察和朋友们的闲聊,北拉斯维加斯的房价掉的相对厉害,主要也是因为北边在过去几年房价疯长的时候建了很多新房,这两年房价掉了以后foreclouser的房子很多,所以影响了房价。还有一个原因是,high way 95 一直在建设当中,今年大概才建好,所以之前95 和 Ann Road 及 Cheynee 那一带的房子不好卖。 还有最好不要买city of North Las Vegas 的房子,那里是工业区,治安不好,绿化很差,要从high way 15 向南进城也是非常堵车。

拉斯维加斯比较成熟的区域一个是henderson市的green valley, 一个是summerlin,这两个地区的房子相对来说是比较保值。 当然也不排除学区好,居民收入比较高的因素。
作者: dyan    时间: 2010-12-20 20:58

回复 1# 王平


    我也想买房,但我买的是为了居住,每天都在网上看“拉斯维加斯投资房每日更新”,还有就是报纸上的广告,我还真想去找中国人开的中介呢。就不知哪个是可信的?
作者: 王平    时间: 2010-12-20 21:50

回复 12# dyan


    我们在论坛上推荐的几个中介都是我们精心筛选过后,也是我们认识好多年的中介,应该可以信任的。 祝你好运!
作者: lvdrunk    时间: 2010-12-21 20:18

回复  王平


    我也想买房,但我买的是为了居住,每天都在网上看“拉斯维加斯投资房每日更新”,还有 ...
dyan 发表于 2010-12-20 20:58



    那是投资房推荐,一般自住的话还是离投资房密集的地方远点。
作者: wester    时间: 2010-12-23 22:29

回复 14# willi3131

厉害啊,能透露下您主要买哪个区吗?
作者: lvdrunk    时间: 2010-12-24 21:46

89103,89146,89108
willi3131 发表于 2010-12-24 18:13



    好像都是比较靠近chinatown的地方,10万的房子能租1000~1200,真的很amazing! 请问租客都是中国人吗?那些区域的治安如何? 谢谢先。
作者: aywy    时间: 2011-1-5 11:53

回复 10# 王平


   

您好!王平


我们现住南部,打算退休后搬到拉斯维加斯居住。我们理想中的居住环境是:环境好,安全,有健身设施,购物比较方便。


其中环境好和安全比较重要,我们希望房子四周及小区安静,有大片绿地和树木,或者有水。


另外,当地在房子保温方便有没有特别的要求?比如双层玻璃?我们这里规定2002年以后建的房子必须有双层玻璃。我们希望未来的房子在保温节能方面做的比较好。


有劳您给我们一些专业意见。比如,哪些小区环境比较好,同时又不太偏僻?哪年以后的房子在环保节能方面比较好?



非常感谢!

作者: lvdrunk    时间: 2011-1-5 12:04

本帖最后由 lvdrunk 于 2011-1-5 12:05 编辑
回复  王平


    您好!王平
我们现住南部,打算退休后搬到拉斯维加斯居住。我们理想中的居住环境是: ...
aywy 发表于 2011-1-5 11:53



没啥说的,来俺们Rhodes Ranch on Golf 吧. 免费室内室外健身设施,24小时铁门门卫和security patrol。

rr.jpg
2011-1-5 12:02
pool2.jpg
2011-1-5 12:03


图片附件: rr.jpg (2011-1-5 12:02, 9.32 KB) / 下载次数 35
http://www.chineseinvegas.com/attachment.php?aid=3030&k=f19b74a6c37a0fbab6763d3adabd4935&t=1513205265&sid=8kmXUC



图片附件: pool2.jpg (2011-1-5 12:03, 29.67 KB) / 下载次数 38
http://www.chineseinvegas.com/attachment.php?aid=3031&k=6ae1830f8c0b28e8b0f34ac7502fe522&t=1513205265&sid=8kmXUC


作者: aywy    时间: 2011-1-5 12:14

谢谢您的意见!

从图片看还真不错啊!看看有没有合适的房子正在卖。
作者: lamtaylor    时间: 2011-2-18 04:04

这里的房产版块虽然人气不高,但版主打理十分热情。

好!
作者: lamtaylor    时间: 2011-2-18 20:19

拉斯维加斯的气候还好吗?

我看到维基百科讲,夏天白天会比较热。最高达到40度。比起国内杭州等地来,还熬得住吗?
作者: lvdrunk    时间: 2011-2-18 20:34

拉斯维加斯的气候还好吗?

我看到维基百科讲,夏天白天会比较热。最高达到40度。比起国内杭州等地来,还 ...
lamtaylor 发表于 2011-2-18 20:19



    比夏天的平均温度,杭州低多了。但是杭州太潮湿,所以温度一高就很难受,觉得衣服都贴在肉上了。拉斯维加斯的夏天温度很高,但由于很干所以感觉还不是那么难过,但要防晒伤。
作者: lamtaylor    时间: 2011-2-18 21:58

哦。是这样啊!潮热是很不舒服。谢谢LVDRUNK的解答。杭州的夏天,确实是酷热难忍。不呆在空调房,几乎难以出去。

其它季节,估计就比较好了吧。
作者: summer4life    时间: 2011-2-20 04:48

没啥说的,来俺们Rhodes Ranch on Golf 吧. 免费室内室外健身设施,24小时铁门门卫和security patrol ...
lvdrunk 发表于 2011-1-5 12:04


那么请问是Rhodes Ranch好还是summerlin或者henderson更好呢?
另外east henderson和henderson区别大吗?
谢谢回复啊
作者: 王平    时间: 2011-2-20 09:58

本帖最后由 王平 于 2011-2-20 10:00 编辑

回复 28# summer4life


    我个人认为summerlin 和 henderson 学区比较好,如果有小孩要上学,这两个区比较适合。rhodes ranch的优点是小区绿化好,治安好,房子性价比高,离215高速近,交通方便。 但绿化及治安,summerlin 和henderson 也不错。east henderson 是新区,henderson 严格来讲,green valley 和anthem 这里比较好,其他地方还不如拉斯维加斯。 如果east henderson 是215 和95交接的那个区域,好像偏了一点。当然这只是个人看法!
作者: summer4life    时间: 2011-2-20 11:32

回复  summer4life


    我个人认为summerlin 和 henderson 学区比较好,如果有小孩要上学,这两个区比 ...
王平 发表于 2011-2-20 09:58


回复这么快,太谢谢了!
我在前一页也看见你说henderson的green vally不错,那么anthem也是一样吗?
我现在打算在LV买个房子,目前是作为投资房,以后也许可能自住(不确定,以后的事情谁知道呢,嗬嗬)。那么我就集中看summerlin和henderson的green vally & anthem的房子就好了?这三者里面如果要排名,是怎样的顺序呢?
另外我看了一下每日推荐的LV房,大部分都不是那三个区的,那些大部分是coronado ranch和rhodes ranch的,是不是就不用考虑了?


不好意思问题比较多,非常感谢你的帮忙!
作者: lvdrunk    时间: 2011-2-20 17:13

回复这么快,太谢谢了!
我在前一页也看见你说henderson的green vally不错,那么anthem也是一样吗?
...
summer4life 发表于 2011-2-20 11:32


我觉得投资房拿来出租还是coronado ranch 的好些,如果自住的话反正我是不太愿意住在出租房多的地方,人员流动性大。版主推荐的房子基本是以出租为目的。要是买anthem的房子出租,租金高可能不太好出手吧。
作者: lamtaylor    时间: 2011-2-20 17:57

这里的版主、网友都很热情,解答问题很实在,深表感谢!
作者: 王平    时间: 2011-2-20 21:08

回复 30# summer4life


    coronado ranch和rhodes ranch都不错,我就住在rhodes ranch 里。 这两个区不管是投资还是自住,都是很好的,而且升值潜力比较大。 我觉得投资的话,尽量避免north las vegas, 其他的在215附近的西南区都不错的。还有就是看看有没有小区,如果像rhodes ranch的话有小区管理费,所以作为投资房,你要考虑每个月的小区管理费的开销。
作者: lamtaylor    时间: 2011-2-21 03:15

谢谢王平超版,很有针对性的建议。

那就选择西南区吧!
作者: huanhuan    时间: 2012-4-19 22:29

回复 1# 王平


    平兄太厉害了!!!!!!!!!!!!!!!!!!求指教!
作者: 白开水    时间: 2012-4-19 22:31

还不睡觉,在这里翻老帐。
作者: huanhuan    时间: 2012-4-21 22:36

回复 36# 白开水


    我对平胸的敬仰,有如滔滔江水,连绵不绝。
作者: lvzzz    时间: 2012-4-27 22:50

另一点值得提的就是rhodes ranch 的管理费比较低, 只有$100-120 一个月, 可能是vegas最便宜的社区了, summerlin 没有社区但管理费一个月也要$80左右, 不太值得.
作者: forqi    时间: 2012-4-30 22:09

100一个月还便宜!  我在henderson的房子才17一个月

另一点值得提的就是rhodes ranch 的管理费比较低, 只有$100-120 一个月, 可能是vegas最便宜的社区了, summe ...
lvzzz 发表于 2012-4-27 22:50

作者: 白开水    时间: 2012-4-30 23:15

100一个月还便宜!  我在henderson的房子才17一个月
forqi 发表于 2012-4-30 22:09


是不贵啊,相对于服务和设施来说,RR是很便宜的了。好多社区什么也没有HOA还有50,60了。
作者: forqi    时间: 2012-5-1 19:01

也是。如果自住的话,这个钱付的挺值的。 投资的话,越少越好。

是不贵啊,相对于服务和设施来说,RR是很便宜的了。好多社区什么也没有HOA还有50,60了。
白开水 发表于 2012-4-30 23:15

作者: Tracy.hk    时间: 2012-12-26 22:39

coronado ranch是Resort At Coronado Ranch吗?谢谢
作者: wsy2011    时间: 2012-12-27 11:20

回复 14# willi3131

真了不起!能说说这么找好租客呢?
作者: wsy2011    时间: 2012-12-27 11:21

回复 14# willi3131

真了不起!能说说这么找好租客呢?
作者: wsy2011    时间: 2012-12-27 11:22

回复 14# willi3131


  真了不起!能说说这么找好租客呢?
作者: wsy2011    时间: 2012-12-27 11:23

Willi真了不起!能说说这么找好租客呢?
作者: yellowbee    时间: 2012-12-31 23:16

请问王平老大,现在vegas的房子作为投资房还值得买吗?房价也涨了上来,据说租金有点下降
2013年有没有可能下跌些,让我们错过机会的人有买进的机会呢?还是你认为会一直涨下去?
作者: itsme    时间: 2013-4-8 19:55

请问王平老大,拉斯维加斯的房价现在好像涨的很高了,本人想买房自住,错过了去年的好时候,请问现在买的话还是好时机吗?
另外,请问89121.89110.89119环境和治安好吗?
谢谢了。




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