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标题: 买有租户的房子 [打印本页]

作者: 山川    时间: 2011-6-25 07:27     标题: 买有租户的房子

本帖最后由 山川 于 2011-6-25 07:31 编辑

看中一在卖康抖内有租户, 这租户无论房主是谁都想继续租。

在这种情况下,一旦offer 被接受,何时应该和现在的租户签租约? 是否应该在现在就开始就准备好续约合同等closing 时立即生效?

另外,是否应该和现在的卖方了解目前租方的情况,是否按时交房租,工作收入情况等。

感谢大家支招

作者: 山川    时间: 2011-6-25 07:40

elam63MM, 请给建议,谢谢
作者: 山川    时间: 2011-6-25 12:38

多问几个为什么?为啥房客不愿意搬家?你能保证这房子现在租金永远是有竞争力的吗?如果你的房客离开了,你 ...
willi3131 发表于 2011-6-25 10:08


不愿意搬家能理解,只要他们不是住在那里搞非法活动
作者: elam63    时间: 2011-6-25 13:36

回复 2# 山川
我上次买的时候, 卖方提供了租客的申请表, 上面有工作情况, 收入,信用等信息. 还有租客签的合同.  OFFER接受后, 如果租客愿意也可以和他聊聊, 了解一下他的情况.  另外, 租客付的押金等都要一并转给你. 你可以和租客另签一个合同, 也可以在原来的合同上加个ADDENDEM.
有租客的房子最好了, CLOSE就可以马上收钱了.  祝好运!
作者: elam63    时间: 2011-6-25 13:38

哦, 对了, 你的OFFER被接受以后, 卖方才会提供以前那些租房的文件(如果有的话).
作者: 山川    时间: 2011-6-25 19:04

哦, 对了, 你的OFFER被接受以后, 卖方才会提供以前那些租房的文件(如果有的话).
elam63 发表于 2011-6-25 13:38



    elam63MM, 非常感谢你的经历分享,我就照着你说的去做。
作者: 万能豆    时间: 2011-6-26 06:42

看租户以前是不是付款及时吧,一般来说租户不想走是好事,毕竟搬家不是件容易的事。
作者: ForrestGump    时间: 2011-6-27 09:57

卖康抖不值,还是房子好。
作者: 山川    时间: 2011-6-27 18:31

卖康抖不值,还是房子好。
ForrestGump 发表于 2011-6-27 09:57



    值不值还是具体情况具体分析,看回报,康抖不利的是HOA高,但单价卖的低。你的理由?
作者: 山川    时间: 2011-6-27 19:25

本帖最后由 山川 于 2011-6-27 19:50 编辑
回复  山川


    我现在手上有朋友空置的康多5套,出租比较困难啊!!!你有现成的房客就比较好一点, ...
willi3131 发表于 2011-6-27 19:20


你这个信息太重要,短时期要慎重考虑买糠抖了。低价位的康抖投资人太多,出租市场目前看样子是供大于求。

但是话说回来,如果闲置,同样面积的独立屋地产税也应该比康抖高一些,弥补了部分康抖高HOA?
作者: 山川    时间: 2011-6-27 20:02

回复  山川


    康多除去hoa fee回报率不会有多高,如果加上空置的时间那就不要算了 如果你在康多上 ...
willi3131 发表于 2011-6-27 19:49


  2000年之后建房 1200-1700sqf,   康抖 $50-55/sqf,   独立屋$65-75/sqf, 而租金大致相近, 例如1300sqf 康抖6万月租750,1300sqf独立屋9万月租850, 回报应该是差不多吧。
作者: 山川    时间: 2011-6-27 20:50

回复  山川


    1300的康多HOA要近200了吧?独立屋有车库是不算在面积里的,康多一般就一个有顶停车位 ...
willi3131 发表于 2011-6-27 20:44



    大约150, depends, 有的康抖有停车库
作者: 山川    时间: 2011-6-27 20:54

如果你是房客差不多的租金你还会租康多? 如果你是个康多的租客给我一个不搬家的理由
willi3131 发表于 2011-6-27 20:48



    租金差不多,但是糠斗一般都有社区泳池健身和安全大门,还不用打理院子,社区环境比较舒心。
作者: 山川    时间: 2011-6-27 21:07

本帖最后由 山川 于 2011-6-27 21:08 编辑
回复  山川


    有车库的康多就不会是太新的了,或者车库和房子不连在一起的。其实我也蛮喜欢康多的主 ...
willi3131 发表于 2011-6-27 21:00


康抖的地产税应该比SFH低,都是空置SFH的地产税也要多交除此也是要缴HOA$20-40/m,两者相加每月$40-50?
另外,康抖的HOA是否包括屋顶修理?
作者: 山川    时间: 2011-6-27 21:13

回复  山川


    康多人口密集,楼上热死人楼下吵死人。康多的客人流动性比较大,一般人稳定下来了就要 ...
willi3131 发表于 2011-6-27 21:04


哈哈,有可能热死吵死:))
但是那些小独立屋,一个个挤在一堆也没啥私密性,家家都窗户都要永远挂帘子,呆在小院子里被四面八方的邻居从窗户里监督:)))
作者: 山川    时间: 2011-6-27 21:21

回复  山川


    呵呵,知道我为啥不要80年以后的房子了吧,老房子没有HOA FEE的。独立屋在我 ...
willi3131 发表于 2011-6-27 21:13



    老房子维修成本高啊,你是当地汗滴慢无所谓,可远程投资或者笨手笨脚,老房子出问题维修起来费用可能是一年的租金都打不住。
作者: 山川    时间: 2011-6-28 05:32

本帖最后由 山川 于 2011-6-28 05:33 编辑
回复  山川


    只要房客不在房子里种大麻或玩炸药,我看不出来房子为啥要花大钱修理?新房老房子在这 ...
willi3131 发表于 2011-6-27 21:33


老房子,设施装修旧,出毛病机会多,出租前期修整投入高。另外每月请人打理院子6000尺左右花费多少?每年屋顶清理花费多少?
作者: 山川    时间: 2011-6-28 06:27

本帖最后由 山川 于 2011-6-28 06:33 编辑
花园整理一般30/月,我现在定合同时就规定让房客负责了。屋顶没有啥好清理的,拉斯维加斯风蛮大的有落叶都吹 ...
willi3131 发表于 2011-6-28 05:58



    嗯嗯嗯,收到,以后就请你做。如果请别人要多少钱?

但是遇到需要换屋顶时,花费就是几千刀
作者: 山川    时间: 2011-6-28 06:28

回复  山川


    我买的老房子大的设备上还真没有花过钱,洗衣机烘干机冰箱啊一般银行屋都没有的。关于 ...
willi3131 发表于 2011-6-28 05:49


电器去 greiglist 买,要不了多少钱。
作者: 山川    时间: 2011-6-28 06:43

回复 33# willi3131


    让卖方送啊 冰箱洗衣机烘干机无非是那几家牌子,质量都差不多啦
作者: 山川    时间: 2011-6-28 06:45

回复  山川


   要不要换屋顶你看房子的时候就应该有个判断了
willi3131 发表于 2011-6-28 06:40



    是啊,但天有不测之风云,人蒜不如天算
作者: 山川    时间: 2011-6-28 06:57

回复  山川


   一般油毛毡不要超过3层
willi3131 发表于 2011-6-28 06:49



  不管几层,运气不好要换上千刀
作者: 山川    时间: 2011-6-28 07:10

买偏僻地段的房子如果等房客空置2-3个月那换屋顶的钱不是一样出来了?买老房子是为了空置时间短!!!时间就 ...
willi3131 发表于 2011-6-28 07:00



    开车15分钟就算偏僻地段了?赌城如果发展,饼会越摊越大,如今15分钟上班的地段以后也就是市中心了,此乃后话。
作者: 山川    时间: 2011-6-28 07:12

买偏僻地段的房子如果等房客空置2-3个月那换屋顶的钱不是一样出来了?买老房子是为了空置时间短!!!时间就 ...
willi3131 发表于 2011-6-28 07:00



    空置时间和租金成反比。
作者: 山川    时间: 2011-6-28 07:37

回复  山川

空置时间是有很多因素影响的,这是房地产投资的核心问题
willi3131 发表于 2011-6-28 07:21



因素:   
1 租金 2. 位置 3. 学区 4. 周边环境 5.房型 6.室内装修

其他还有?
作者: 山川    时间: 2011-6-28 08:03

1位置2租金3周边环境4维护 学区不考虑
willi3131 发表于 2011-6-28 07:42



    应该是1 租金是针对钱紧的租户,租金承受能力第一其次再选位置,当然没车的租户位置第一
作者: ForrestGump    时间: 2011-6-28 10:12

值不值还是具体情况具体分析,看回报,康抖不利的是HOA高,但单价卖的低。你的理由?
山川 发表于 2011-6-27 18:31



大家说的都有理, 我以为康抖的升值空间没有房子大。
作者: 山川    时间: 2011-6-28 13:17

本帖最后由 山川 于 2011-6-28 13:21 编辑
大家说的都有理, 我以为康抖的升值空间没有房子大。
ForrestGump 发表于 2011-6-28 10:12



    看历史价格,康抖跌幅最大,近70%,一旦市场扭转,康抖也应该升值快因为价格低是首次买房人的目标。个人看法可能不对,阿甘的升值不多 理由?
作者: ForrestGump    时间: 2011-6-28 15:05

看历史价格,康抖跌幅最大,近70%,一旦市场扭转,康抖也应该升值快因为价格低是首次买房人的目标 ...
山川 发表于 2011-6-28 13:17


这次美国的房地产长的时候,房子先长,房子长不动了,大家才买康抖。也就说,房子长了,在买康抖也来得急。而且康抖掉的比房子掉的快。
作者: 山川    时间: 2011-6-28 15:44

这次美国的房地产长的时候,房子先长,房子长不动了,大家才买康抖。也就说,房子长了,在买康抖也来得 ...
ForrestGump 发表于 2011-6-28 15:05



    从租价比看,现在买康抖自住比租更划算,所以要涨价,应该康抖先涨。
作者: 山川    时间: 2011-6-28 15:48

回复 51# 山川

豪宅和中高档以上好地段的房子的因为没跌很多,所以上涨空间没有康抖多,一孔之见,见笑。
作者: ForrestGump    时间: 2011-6-29 10:41

从租价比看,现在买康抖自住比租更划算,所以要涨价,应该康抖先涨。
山川 发表于 2011-6-28 15:44



不见得,假如$80K可以卖到三的房间的康抖, $110K可以卖到三的房间的房子, 你会买那个?大部分人会买房子。
作者: 山川    时间: 2011-6-29 12:25

不见得,假如$80K可以卖到三的房间的康抖, $110K可以卖到三的房间的房子, 你会买那个?大部分人会买 ...
ForrestGump 发表于 2011-6-29 10:41



    看性价比,小房子$110K在好区真不多,康抖$80K好区有不少,反正市场上扬时水涨船高,至于谁涨得多,没看过市场历史数据都是猜测。
作者: lvdrunk    时间: 2011-6-29 17:59

耗子有块地所以升值空间比康斗多,要说住得方便,还是康斗好。
作者: 山川    时间: 2011-6-30 07:41

耗子有块地所以升值空间比康斗多,要说住得方便,还是康斗好。
lvdrunk 发表于 2011-6-29 17:59



    好位置汤耗子租金不错自住也舒服
作者: lvdrunk    时间: 2011-6-30 08:09

好位置汤耗子租金不错自住也舒服
山川 发表于 2011-6-30 07:41



   不喜欢糖耗子,隔墙有耳,没隐私。
作者: 山川    时间: 2011-6-30 08:13

不喜欢糖耗子,隔墙有耳,没隐私。
lvdrunk 发表于 2011-6-30 08:09


干活时别出声音就得了
作者: lvdrunk    时间: 2011-6-30 08:19

干活时别出声音就得了
山川 发表于 2011-6-30 08:13



   错,我是怕不小心听到别人的声音,非礼勿听啊罪过罪过
作者: 山川    时间: 2011-6-30 08:24

错,我是怕不小心听到别人的声音,非礼勿听啊罪过罪过
lvdrunk 发表于 2011-6-30 08:19



    白听不要钱嘛

这康抖隔音也太差聊
作者: 山川    时间: 2011-6-30 09:32

回复  山川


    没有想到你还好这口
willi3131 发表于 2011-6-30 09:05


只要租金回报高,这不就是小节啦,又不是自住
作者: wwq    时间: 2011-7-1 09:11

回复  山川


    康多因为要付HOA fee,好像租金回报率是比不过低价独立屋的。
willi3131 发表于 2011-6-30 13:11



   如果考虑到可以隔墙偷听的福利,还是可以纳入考虑范围
作者: 山川    时间: 2011-7-1 20:18

如果考虑到可以隔墙偷听的福利,还是可以纳入考虑范围
wwq 发表于 2011-7-1 09:11



    资深会计!
作者: 沙漠林    时间: 2011-7-3 20:21

两位高手隔空交流,我也轧一角,我也有出租房在vegas,我认为无论什么房,必须以投资回报多少来作标准,在目前的价位要有10%以上的回报率才算成功,15w以上的房子扣掉费用,税费后要有10%的回报不容易。康斗和独立屋的回报差不多,独立屋会好些。1990年前的房子我是不看的,麻烦事不少。老了嘛,你还指望它不生病,不手术?
我几个townhouse还不错,又不是我住,我管他隔壁的叫春不叫春。
我的排列是:
1租金,2,位置,3,什么种的租客,4,装修,5,带小孩的家庭。
阿弥陀佛
作者: busybull    时间: 2011-7-4 01:51

两位高手隔空交流,我也轧一角,我也有出租房在vegas,我认为无论什么房,必须以投资回报多少来作标准,在目 ...
沙漠林 发表于 2011-7-3 20:21



    15w以上的房子月租金1200左右,要做到回报率10%的确不容易啊。
作者: 山川    时间: 2011-7-4 16:38

本帖最后由 山川 于 2011-7-4 16:57 编辑
两位高手隔空交流,我也轧一角,我也有出租房在vegas,我认为无论什么房,必须以投资回报多少来作标准,在目 ...
沙漠林 发表于 2011-7-3 20:21



    可以说,在美国任何地方,出租高于10%回报都很高不太可能,否则大家全干这个。目前低利率低房价环境有可能但没有普遍性。如借款头5年还利不还本,这期间回报可以很帅,但5年后还本加利,回报则下降。

另外你说的出租对象很有意思也很重要,老大能否说说什么样的出租人为首选?
作者: 沙漠林    时间: 2011-7-5 11:57

我赞同你的观点。我认为康多不能投资的原因是:目前市场上康多很难租出去,市价7万的康多租750扣去HMO FE ...
willi3131 发表于 2011-7-4 08:27



    康斗不行。但是7w的townhouse就能有1100的租金,关键是房子的位置及其他的选择。
作者: 沙漠林    时间: 2011-7-5 12:18

可以说,在美国任何地方,出租高于10%回报都很高不太可能,否则大家全干这个。目前低利率低房价环 ...
山川 发表于 2011-7-4 16:38



    10%报酬率在vegas目前的价位完全可以轻松达到。关键是你要确定你的投资目的,是以租金为主要考虑或以将来回报为主要目的,不同的目的购买完全不同房子。

租客的选择决定了你的报酬率及麻烦事的多少。我不是种族歧视,我的感觉是:带有小孩的家庭,有固定收入的低收入的老bai,中年单身带孩子的女老bai,有文化的老mo,别指望高水准的老bai,他们可付高50元的租金,可是马上就走了,并且抱怨不少,要知道你低的空租率才是你高报酬率的保证
作者: 山川    时间: 2011-7-5 14:41

本帖最后由 山川 于 2011-7-5 14:49 编辑
10%报酬率在vegas目前的价位完全可以轻松达到。关键是你要确定你的投资目的,是以租金为主要考虑 ...
沙漠林 发表于 2011-7-5 12:18


你说的是自己管理还是物业管理?买房贷款还是现金?出租按10还是12个月算?

感谢分享看租人的经验。

7万租1100有,也有6万租850的,具体情况具体分析但要自己出租管理回报才好,怎样降低空置操作上要凭经验加一点点运气。
作者: lvdrunk    时间: 2011-7-5 18:58

康斗不行。但是7w的townhouse就能有1100的租金,关键是房子的位置及其他的选择。
沙漠林 发表于 2011-7-5 11:57



   糖耗子看来是个投资的好方向,投资投机都可以
作者: 山川    时间: 2011-7-5 19:52

本帖最后由 山川 于 2011-7-5 19:54 编辑
糖耗子看来是个投资的好方向,投资投机都可以
lvdrunk 发表于 2011-7-5 18:58



    那,那啥隔壁的声音咋对付?
作者: 沙漠林    时间: 2011-7-5 22:26

你说的是自己管理还是物业管理?买房贷款还是现金?出租按10还是12个月算?

感谢分享看租人的经验。 ...
山川 发表于 2011-7-5 14:41


我有几个单位,都是自己管理,毛报酬率可达15%以上,如果多单位要找物业,但是要自己控制,这不是高科技产业,别指望别人为你赚钱。我倒希望有几位业主能联合起来共同组织一个管理维修网。找一个老bai专门租看房子,一个老mo专门维修,在vegas尤其是冷气的维修。为了控制风险,买出租屋用现金,买投资屋用贷款。我按11个月算,出租屋位置很重要,好位置一般15天之内就可以租出去了。
阿弥陀佛
作者: 山川    时间: 2011-7-6 11:26

回复 77# willi3131


    汗滴慢证在赌城怎么拿?
作者: 山川    时间: 2011-7-6 11:28

我有几个单位,都是自己管理,毛报酬率可达15%以上,如果多单位要找物业,但是要自己控制,这不是高科技 ...
沙漠林 发表于 2011-7-5 22:26


以后有空咱哥儿们几个见面聊聊共同切磋
作者: 沙漠林    时间: 2011-7-6 16:09

组网立意很好可是实际运作起来十分困难,每一个投资人都有自己的想法,愿意在房子维护上花钱也是有多有少 ...
willi3131 发表于 2011-7-6 08:38



    我的意思是大家有一个联系的平台互通资讯。大家share一个固定的,积极跑动的老bai,专门带客人看房子,我们省得大热天带客人看房子。有一两个固定的老mo专门搞维修。他们没有薪水,是case by case的。每个投资人自己付自己的,否则,有时候,问题不了解会被骗。我今天遇到一个事情写出来供大家参考。
我在89123的一个房子,客人抱怨冷气不足,我请sears的人来看,他说系统被改动了,不正规,要换空压机,报价3000大元,我请另一家叫"yes"的公司,更离谱,要全换掉,6500。我是退休工程师,听他们在电话上的滔滔不绝,我就知道大概是什么问题了,我叫第3家,一个年轻人来,我和租客帮他分析可能的原因,他钻进阁楼里,找到一张吹进冷匀口的塑料废纸,拿掉就ok了,我花60大元,外加20小费感谢他大热天钻进阁楼。

所以,你自己控制就少花冤枉钱。物业管理才不会为你省钱。这就是要有个联系平台的意思。
别想自己做handyman,去修理冷气什么的。控制和管理才是投资人应该注意到的事情。
阿弥陀佛
作者: elam63    时间: 2011-7-6 17:01

回复 80# 沙漠林

这个主意很不错啊. 可以专门建一个LAS VEGAS地产投资网站(或者协会). 大家可以分享各种经验, 介绍好的物业管理, 经纪人和维修人员.   定期还可以聚聚会, 交流交流.
作者: 山川    时间: 2011-7-6 17:06

我的意思是大家有一个联系的平台互通资讯。大家share一个固定的,积极跑动的老bai,专门带客人看 ...
沙漠林 发表于 2011-7-6 16:09



    自己动手给自己维修外加给朋友照应还是很有必要地。 你的故事很好听,最爱听租房如何省花销办法
作者: wester    时间: 2011-7-6 18:11

我的意思是大家有一个联系的平台互通资讯。大家share一个固定的,积极跑动的老bai,专门带客人看 ...
沙漠林 发表于 2011-7-6 16:09



   天,差这么多!怪不得老外好多人都是自己动手,请人干太挨宰了!
作者: lamtaylor    时间: 2011-7-16 04:32

我的意思是大家有一个联系的平台互通资讯。大家share一个固定的,积极跑动的老bai,专门带客人看 ...
沙漠林 发表于 2011-7-6 16:09



这个太有价值了

    !
作者: Eric28    时间: 2011-7-27 05:44

感谢大人指点!想请教一下如是首次购房应该付现金还是货款?买资金不是很多的情况下买独立屋好还是Townhouse?
作者: 沙漠林    时间: 2011-7-27 19:54

感谢大人指点!想请教一下如是首次购房应该付现金还是货款?买资金不是很多的情况下买独立屋好还是Townhous ...
Eric28 发表于 2011-7-27 05:44


个人观点,供你参考。

一,首次购房应该付现金还是货款?

关键在你买房子的目的是什么:自住;收租金;投资(投机)等将来升值。三者只能侧重一方,别想鱼和熊掌兼得。
如果可能,尽可能贷款,a,拱杆原理。 b,增加你的credit数。c,利用现在低贷款利息。d,抵税。
在vegas贷款买房子的弱势是:卖方喜欢现金,贷款买家出价的竞争力比现金买家低。银行不喜欢贷款给出租房。
弥补贷款买房弱势的方法是 :1,多找那种售后可能要花比较多装修的银行屋,因为这种房子价格容易讨价还价,另外99%现金客是外州客,装修对他们来说有金钱和时间上的不确定因素,他们没有必要浪费在不确定因素上。2,多找short sale 房。3,技术上处理银行不喜欢贷款给出租屋的条件(我不是说非骗不可,你可以询问贷款专家)。

二,买独立屋好还是Townhous ?

在vegas要从4个方面考虑,买房的目的;价位;位置;房子状况;在价位差不是很大的情况下,独立屋比较好,但是如果资金不多,一时买不到年份,状况都可以接受的房子,在这种情况下可以退而看townhouse,condo那是townhouse之后。
townhouse的优势是环境可以,房子年份不错,有安全的升值率。弱势是有hoa 费用。其实,找不是很大的townhouse社区,有些时候如果你积极介入该社区的管理,就可以限制所谓的管理公司的高费用 (他们花你的钱,可一点也不心痛),你的hoa费还是可以降到合理的水准。

三,买什么区的房子好?

有些人喜欢带他们的客人到vegas北区和89178,89139,说那里“俗又大碗”?!(台语:便宜又好)。这点是见人见智。我佩服网上BBQ和Willi3131很完全和中肯的见解,就不斑门弄斧了。
作者: wester    时间: 2011-7-28 07:55

个人观点,供你参考。

一,首次购房应该付现金还是货款?

关键在你买房子的目的是什么:自住;收 ...
沙漠林 发表于 2011-7-27 19:54



   
1196092589171757968480.jpg
2011-7-28 07:55


图片附件: 1196092589171757968480.jpg (2011-7-28 07:55, 17.95 KB) / 下载次数 9
http://www.chineseinvegas.com/attachment.php?aid=6261&k=785793414b5c83cecb647d2a9ba56d4d&t=1513012878&sid=6lAXxN


作者: elam63    时间: 2011-7-28 10:05

回复 87# 沙漠林


作者: Eric28    时间: 2011-7-28 20:04

你能推介几个适合自住价钱合理HOA合理的TOWNHOUSE社区吗?十分感谢大人的详细分析!
作者: xyc1984    时间: 2011-7-31 04:16

我有几个单位,都是自己管理,毛报酬率可达15%以上,如果多单位要找物业,但是要自己控制,这不是高科技 ...
沙漠林 发表于 2011-7-5 22:26



    这个我强烈支持,沙漠林你有即时聊天工具吗?我想建个聊天群,有兴趣的业主可以加入实时探讨,群策群力!
我打算在拉斯维加斯持有5套以上物业,如果这个问题能解决,我身边还有不少朋友都有这个意向来拉城置业!
作者: 沙漠林    时间: 2011-7-31 10:11

你能推介几个适合自住价钱合理HOA合理的TOWNHOUSE社区吗?十分感谢大人的详细分析!
Eric28 发表于 2011-7-28 20:04



    我不是经纪,不能抢别人的饭碗 胡说一通。你可以注意89148在warm spring/rainbow路上的几个社区。有许多是必须自住才能买的,缺点是将来要卖也会有自住才能买的限制。

在vegas如果能抢到MLS#1140651这样的townhouse就非常好,供你参考。我犯了一个错误,没有抢到这个可以出租的房子,后悔莫及。
作者: 沙漠林    时间: 2011-7-31 10:20

我不是经纪,不能抢别人的饭碗 胡说一通。你可以注意89148在warm spring/rainbow路上的几个社区。 ...
沙漠林 发表于 2011-7-31 10:11



    PS:我问了MLS#1140651现在租$1150。买 5万3 租1150,这是什么报酬率!!!!后悔啊,后悔。
作者: 山川    时间: 2011-7-31 11:28

我不是经纪,不能抢别人的饭碗 胡说一通。你可以注意89148在warm spring/rainbow路上的几个社区。 ...
沙漠林 发表于 2011-7-31 10:11



    说说饭的错误
这么好的买卖怎么丢掉的?
作者: Eric28    时间: 2011-7-31 12:40

回复 92# 沙漠林

谢谢大人的指点. 小弟真是得益不少. 像你介绍的MLS 这么好的价钱, 这么好的条件, 根本就是可遇不可求啊...
作者: 沙漠林    时间: 2011-7-31 14:18

回复  沙漠林

谢谢大人的指点. 小弟真是得益不少. 像你介绍的MLS 这么好的价钱, 这么好的条件, 根本就是 ...
Eric28 发表于 2011-7-31 12:40



    市场上还是有这样的机会! 关键是你要找到并知道怎么去抢,我就是在抢的技术上犯了错误,只能流口水,看着已经到手的肥鱼成了别人的盘中餐。
作者: BBQ    时间: 2011-7-31 16:47

回复 97# 沙漠林

面包会有的,牛奶也会有的。而青春小鸟一去不回来。
作者: elam63    时间: 2011-7-31 19:03

回复 93# 沙漠林

这房子这么便宜, 是不是有什么问题啊? 同一小区的房子最便宜也要$74000.
作者: Eric28    时间: 2011-8-1 08:43

能分享一下你犯下哪个策略上的错误倒至楼主这么伤心?好让小弟以后注意点。另外你平时在哪些网站找MLS?谢谢大人!
作者: CindyZ    时间: 2011-11-1 13:04


回复 14# 山川

   2000年之后建房 1200-1700sqf,   康抖 $50-55/sqf,   独立屋$65-75/sqf, 而租金大致相近,
例如1300sqf 康抖6万月租7501300sqf独立屋9万月租850
回报应该是差不多吧。

你买的什么区域,回报好像有点低哦!我老公帮他投资客买的独立屋加上修缮费平均$80000 - 83000租金都有$1000 - 1250/月左右。还有我家的投资组合有康斗也有独立屋,都是由我老公自己选自己计算然后自己帮我们买的。他是Realtor,以前是美国最大的开发商D. R. Horton的预决算项目经理,(大家都知道现在新屋不建了,别浪费!他就为咱自己和投资人预决算了)他刚出道的时候是会计师,而且因为一直做房地产投资的原因,所以对投资回报和投资房成本预算那是驾轻就熟-老本行。我们家的投资大权全放心的交给他打理,投资回报是大大的好!!!
谁能算过会计师和预决算专家啊!
所买的投资房值多少钱,成本是多少,区域内不同房屋状况的租金价值,你投资的标的房能租多少,大概多长时间能租出去,他老人家齐天大圣掐指一算就出来,前提是按他的建议。

总的来说,康斗比较挑客,我们的康斗投资回报还是很不错,我先生的考量只要有好的投资回报就是好的投资。但我后面也要给康斗投资泼点冷水,看我以下三点,根据个人不同情况做投资才是最明智的选择 - ‘没有最好,只有更好。以我们的康斗为例:自己管理扣去房产税,业主保险,HOA $180/,排污费(因是预交一年没好跟租客收,反正我们也特喜欢我们的租客)投资回报约13%多,所以也不是康斗不好。但弊端(1Vegas的租客蛮多都是从house(银行回收他们的房)里搬出来的,东西都比较多,需要足够的地方像Garage堆东西;(2)康斗因为与邻居的互动比独立屋多,比如左邻右舍,楼上楼下,很难每个邻居让你满意,所以一般康斗租客一年搬家的比较多,这样就无形降低了投资回报,租客搬出后,房屋的清洁和必要修缮,花时间花人工费,重新出租的佣金和空置期等直接影响到回报,我们的康斗31天租出去的,也是买的时候就有租客的,但家人中的其中一员失业要搬走。看我们康斗的人很多,几乎每天都有一两拨人,都很喜欢,因我老公将房屋重新维护后非常干净舒适(他绝对反对当投资房是ATM提款机的想法 - 只收租不维护。他的观点好的房和好的房东吸引好的房客,少很多首尾,到目前为止证明他是正确滴!!!)但看房的人这么多,唯一的不满意就是没有Garage,没有足够的地方放杂物。顺便说一下我们的康斗也不小,近1300sq.ft,三房两卫,我们买$42000多,可租$800,但我们不在乎$750租给好的租客,就这样投资回报还有近13%。(3) 康斗如果不自己管理,出租的佣金较高(相比独立屋),现在管理公司一般帮你出租佣金收$250-300/,如用MLS有另一方Agent的客人租下你还要付$300/次给对方Agent,你也可以只同意付$250,但一般Agent不太愿show你的房。我们是用一切方法,哪一种方法快用哪一种,付钱也是应该滴,比损失一,两个月房租强(跟商家确保存货不在手同理),这里佣金就是$550-600,如不幸每年一次,你康斗租金$750/月每次交这佣金比较独立屋租金$1000-1250/月也交一样佣金,自己掂量吧!这三点是康斗的弊端。

至于你的例子,到时合同重签或加Addendum都行,我们没重签。有押金和其它费的一定要交接清楚,大概了解对方的收入来源确保能按时付租,同时跟卖方了解租客租住期间有无拖欠房租记录,及租客是否合作。还有现在好多房都是银行或Fannie Mae等直接租给短期客或让原屋主付低于市场价的租金住在里面,所以你一定要搞清楚是否是市场价的租金,还有他们好多都是没有押金的。这时你才真正看到Agent专业与否的重要性,好的Agent会为你落实这些情况的。

再次强调,我们总是认为Agent不只是帮买方开门,卖房子。真正的好Agent不只是尽职尽责,而且要具备很强的专业知识和技能,同时最好自己也是成功的投资者,这样他们才真正具备跟市场最贴近的第一手资讯可以及时提供好的建议给他们的客人。帮助客人成功也帮助他们自己成功!



作者: lamtaylor    时间: 2011-11-1 17:11

楼上相当有见地啊!
作者: wwq    时间: 2011-12-28 17:47

看中一在卖康抖内有租户, 这租户无论房主是谁都想继续租。

在这种情况下,一旦offer 被接受,何时应该 ...
山川 发表于 2011-6-25 07:27



   这种房子捡到算运气啊,房东如果不是溺水太深肯定是不会卖的。
作者: ziweihuafly    时间: 2012-7-26 21:22

表示路过  滴答滴答滴答的
作者: muchomoney    时间: 2012-8-6 13:44

关于康斗或独立房的选择,我认为本地人应该选择独立房,外地人应该选择康斗。独立房事情比较多,本地人容易照顾,康斗很多事由HOA管理,外地投资人可以省很多事。。

至于回报率,本地人可以很高,外地人无法比。。

总的来说,现在赌城不适合外地投资人。
作者: wang228001    时间: 2012-8-13 23:37

回复 106# xnov3cMw

我看了后,得益非浅,学习了
作者: Wendy0981    时间: 2013-9-14 17:18

請問一下前輩們,我家要裝修衛生問,廚房,還要推牆,隔斷,地板,后院,象這樣裝修是請一𠆤裝修隊還是水管工,推墻隔斷工分開找?那個合算?大概全部要多少費用?如果要找裝修隊那裡去找?報上廣告的工人部是自己一𠆤工人,.請教大家了.
作者: lvdrunk    时间: 2013-9-20 20:44

請問一下前輩們,我家要裝修衛生問,廚房,還要推牆,隔斷,地板,后院,象這樣裝修是請一𠆤裝修隊還是水管 ...
Wendy0981 发表于 2013-9-14 17:18



   这一摊子搞下来可是要不老少银子吧。
作者: Wendy0981    时间: 2013-9-23 08:16

謝謝你們的回复.我知道成龍牆,也就是像以前房子總梁的牆是不能推的, 沒辦法美國的人工費特貴,裝修費要貴上海的一倍,還沒有上海裝修的好,套牢了只能走下去.




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