房地美与高利率房贷业主对赌

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房地美与高利率房贷业主对赌

http://www.lasvegassun.com/news/2012/jan/31/freddie-macs-bet-against-homeowners-under-scrutiny/

房贷巨头房地美打赌，要是房屋业主死守高利率房贷，它便可以赢到数十亿美元。

房地美在2010年晚些时候大大增加了赌注，这一时期正是这家公司让房屋业主更难从高利率房贷中脱身的时候。

没有证据证明这些决定是协调好的。这家公司是住房贷款关键掌门人，但公司称它的交易者们与官员们之间“被一墙隔断”，这些官员通过收取高额费用和实施新的规定，限制房屋业主享受到有史以来
* [: l' v: d9 j  j8 V& N' s最低的利率。

房地美的章程要求公司使房贷更易于获得。公司CEO查尔斯•哈尔德曼最近告诉国会，公司正“通过重新贷款，帮助那些在经济上陷入困境的家庭减轻房贷负担”。但由ProPublica和NPR所作的一项调查首次次发现，交易活动却强烈地刺激房地美反其道而行之，在公司的心脏存在利益冲突。

公司除了为执行政府使房贷更易获得的要求之外，还做巨额的组合投资，而这样的组合在太多业主重新贷款的情况下将出现巨大的亏损。

而那些房屋业主压的赌注也不小，许多人每年可能会减少数千美元的利息。

房地美及其表兄房利美在2008年获得救助，现在的企业主为纳税人。这两家公司在房贷业扮演举足轻重的角色，因为它们为美国的大多数房贷提供担保，使银行更可能贷出。公司的规定决定房屋业主能否贷到款，有些什么贷款条件。

联邦住房金融局（FHFA）实际上是房地美的董事会，也是房地美的最终决策者，董事会主席是爱德华•德马可，除了非常时局，他是不能被总裁解雇的。

房地美限制重新贷款的做法不仅影响到单个的房屋业主，还对整个经济造成影响。一些经济学家认为，广泛的重新贷款计划可帮助数以百万计的业主。有专家指出，这样的做法会“对经济有帮助，将成百上千亿美元放回到消费者的腰包，相当于非常长时期的减税。很有可能减少止赎并惠及美国政府，因为房地美和房利美为美国大多数房贷提供担保，从长期来看能减少损失”。

房地美的投资交易行为虽然在法律上无懈可击，却是在公司根据政府接管协议本该减少投资组合时进行的。但是这些交易行为提高了其投资组合的风险，因为房地美已经购买的证券波动很大，很难卖出。2008年的金融危机使之雪上加霜，当时华尔街的交易者与它们的客户和美国公众对赌。现在类似的行为又再现，只不过这一次交易者是国有公司，使用了杠杆和其它华尔街计谋，增加了潜在的利润但也增加了巨额损失的风险。哥伦比亚工商学校的不动产经纪学家迈耶说：“从政府接管三年以来，房地美在从事高杠杆化复杂的对房屋业主极为不利的交易。这类事情首先使我们陷入麻烦中。”

西尔维斯坦一家的情况就是一个例子。这对夫妇住在费城以北20英里的一个尚未完工开发区的一所房子里，这一开发项目因为开发商破产而成为烂尾。西尔维斯坦的房贷为30年期6.875%固定利率，比现行的低于4%的利率高出很多。由于房地美的规定，经纪人告诉他们不能重新贷款。

这对夫妇以前住在15分钟车程以外的一所更大的房子里。由于他们都快退休了，就考虑住小一些的房子。2005年他们错误地在卖掉那所大房子之前买下现在的新房子。随着房市一落千丈，他们的旧房子卖不掉，于是在两年半的时间里扛着两份房贷，花光了积蓄和401（k）。最后有人劝他们做短售。他们便停止付这所大房子的按揭，2009年最终完成了短售。

殊不知这样做破坏了借款人的信用评分。他们各自都有可靠的工作，也从没拖欠过现住房的按揭。但是由于房地美拒绝为在两年至四年里有过短售的人提供新贷款的担保，这对夫妇便没有能够重新贷款。公司以前只对某些短售有规定，2010年后修改了标准，规定所有的短售都对重新贷款有影响。

从短期来看房地美的交易从套住这对夫妇的高利息房贷中获利。但从长远来看，如果他们能够获得较易负担的房贷。房地美可从中获利。房地美为西尔维斯坦的房贷担保，要是这对夫妇违约，房地美将被套。让他们获得重新贷款将会降低违约的可能。

要是成千上万个西尔维斯坦都违约，经济会收到打击。要是这些人能得到低利率的房贷，他们便有钱消费，经济也会兴旺起来。

尽管房地美属于国有，其最高执行官们获得的报酬却着实不菲。负责公司组合投资的费德里科2010年收入为250万美元；去年在完成大多数组合投资之后的目标薪酬为260万美元。费德里科的职责之一（与奖金挂钩）是“支持与提供房贷市场的流动性和稳定性”

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---文章来源：拉斯维加斯时报