Vegas的--自住篇--出租篇--投资篇--续篇

沙漠林

     美国政客提出的“50万买房/留居提案”像个震撼弹，炸开中国移民的心理大锅，热水也溅到我小小的邮箱，众多亲朋好友，北美新浪网友们直直留言询问Vegas的50万置产事宜，鉴于此热潮，我谈谈自己知道的Vegas地产，我所知道的非常片面，希望网友们找一个好的经纪去获得最专业和完善的服务。有两位网友询问其个人的具体问题，我通过我的 foxtrot1552@yahoo回答，希望能帮到你们。

                                           自住篇

一，Vegas 是退休人士可考虑的居住地之一

1，退休后离开公司，离开了主流社会，自己会有很大的失落感，但是在Vegas每年有几千个商展会议集中在strip大道上，你可以有机会选择性地参加和接触最新的商业和科技信息，时时保持自己和主流社会的脉动，甚至学到以前没有机会接触到的新领域。活到老学到老，充实自己的退休生涯。

2，Vegas热和干燥的气候对老年人的呼吸，心血管系统及关节活动有一定的帮助。

3，Vegas的中国城范围还是比较完整和方便，生活费用相对其他城市还是比较合理。当然和洛杉矶，旧金山繁华的中国社区是无法比拟。

4，这里的缺点是夏天很热，文化素质有待提升。我采取的对应策略是选择在夏天旅游探亲或回加州硅谷小住；只交志同道合的朋友，“知音说与知音听，不是知音莫与弹”。

二，Vegas自住的地理位置

Vegas的地势是东低西高，一般来说，地势高的地方其空气品质会较好，再以strip道上和Red Rock Casino的位置作比较，在夏天大多时间里，两地温度相差可达3度左右，别小看这3度，一路开上来，酷热和暑热的感觉还是有差别，更何况，每年还能省下一点电费为环保作贡献。

三，Vegas房子的朝向

Vegas座落在群山环绕的地热盆地，夏天的风多来自西南的洛杉矶方向。所以房子的朝向以南偏西为最佳朝向。自然风的对流较有利于身体健康。如有可能，每天都开门窗一段时间置换新鲜空气。

四，带游泳池的房子

对退休人士来说，带游泳池的房子要慎重考虑，这里室外的热温度，对亚洲人的体质是一种考验，也因此游泳池的利用率不会高。因为这里夏天的高温度气候，游泳池水泵每天都得工作14-16小时，电费花费不少。另外，为了在高温的条件下保持水质，必须增加氨，氯的投放量，高氨，氯水质对人体皮肤，呼吸和眼睛有刺激的负作用，还不如到健身房的室内游泳池去锻炼安全性高些。

五，冷气系统

冷气系统的维修是Vegas最大的，必不可少的家电花费。换个热水器只要300-400元，但是一不小心，冷气机的修理费就是上千元。我至今还搞不懂有些房子把冷气机放在瓦顶上是什么天才的设计，对这样的房子，我可不敢有兴趣。对冷气机要1看2听3摸，尽早发现问题，防范以未然。否则到夏天，一旦没了冷气，你就是一只待宰的羔羊任“Yes air condition Co.”之流来掠夺你的钱包。

1看，就是注意散热器四周的生锈腐蚀程度，防止散热器的不平衡倾斜；查看高压冷气接口有否绿色或白色的锈沫。2听，就是听冷气压缩机运转声音，如果有杂音，或高频率的尖音，这是压缩机或起动电容不良引起的。3摸，就是摸进出冷媒的铜管是否冰冷，如果有温度，是压缩机或冷媒有障碍 。

六，水风扇

Vegas的干燥温度对人体皮肤的伤害很大，这点对爱美的太太，小姐们特别重要！因此水风扇是Vegas家庭的必备产品，水风扇在市场上有多种名称
“water fan”；“wet fan” “cooler” 等等, 可以在家电场买到，通过风扇把微水气带进室内，提高和保持室内的湿度，保持皮肤的相对湿润，春夏秋冬都需要开，而不是只用在夏天。每天开1小时有助身体健康。别忘了要经常给设备加水哦。

七，灌溉系统减压保护器

因为高温气候，Vegas的园艺系统采用以色列发明的滴灌系统，因此必须有一个水减压保护器，因为水和塑料，铜的温度澎涨系数不同，减压器如果不妥善保护，在冬天容易损坏。如果你的减压保护器设置在东北，北，西北方向，请注意塑料水管的保温及保护器的遮盖，去年冬天，我在89135，89147的房子的保护器连续爆了，周围的Home Depot全断货，我还得开到Green valley 去买。

八，软水器

和其他城市不同，Vegas提供的是硬水系统，所以建议家里设置软水系统以保护健康，软水系统视家庭的水使用量不同而不同，一般300 元左右可以搞定一套。

  出租篇 待续

沙漠林

回复 2# elam63


    谢谢，我也只能算是Vegas的新居民，我们都有机会向 LVHOUSE，BBQ ，王平等 Vegas的精英学到许多他们的宝贵经验。

沙漠林

                            出租篇


30多年前，我在洛杉矶帮人看公寓赚学费，想不到现在又和租户打交道，也算是一种缘份吧。再强调一次，我写的都是片面的“胡说八道”，你应该找一个好的经纪去获得全面和专业的服务。

Vegas租金走势的考量
出租屋是以收租金为最大考量，CNN，MSN都把Vegas排在出租投资报酬的No.1上，这当然是好事。应该看到，这些专家是以全国范围的统计数据说事，事实上，Vegas还有一些特殊的情况要对出租屋加以考虑。

1，Vegas的经济是由娱乐，旅游，赌博，地产4大产业支撑，如果全国经济无法回升，Vegas的经济滞后的回升期更长，地产业上不去，连带租金的增长也不乐观。
2，租金是跟人口的流动相关的，根据Clark County的数据，近一年来人口进出并没什么大增长而是持平，这也不算是坏事。
3，当前在Vegas买出租屋的买家，很大部分不是本地居民。很多房子只不过从溺水屋主转到非当地新屋主，房子总数没有变，地税减少，也谈不上对总体经济的帮助。相反，新屋主在Vegas买屋，不外有如下几种目的：自住；收房租；保值，投机，投资，冲税，洗钱。如果是以后5种为目的话，少烦心是他们策略的首选，租金20%的正负波动不是他们考量的范围，因此对市场租金的负面走势是有影响的。

买什么样的出租屋
如果你看好地产和租金的上升，独立房，townhouse和condo 都是可接受的，全看个人的因缘。如果你看淡租金，应该是独立房—townhouse—condo的顺序，因为一旦租金下探，出租报酬率首先受到压缩的应该是condo。
不同价位的房子收不同租金，天经地义。你的投资报酬率取决于对市场的判断和管理。

买什么地区的出租屋
出租屋是以收租金为目的，租户应该是以上班族为主体，上班方便是租户重要的考虑因素。因为Vegas的特殊商业，使上班主要集中在Strip上，所以以Strip大道左右辐射和方便上下215高速路都是可以考虑的范围。广泛的租户群相对有利于房子早早出租。UNLV附近很不错，只是流动性和烦事太多了。

买什么价位的出租屋
这里要做点功课，在你兴趣的房子所在的具体范围，画两个图相叠，一个是目前价格下跌图，另一个是类似股票的E/P 图。（该区年租金和各价位比图），理论上两个图线交点是黄金点，实际上加上房子状况；年份；维修；HOA等修正值，黄金点是不可能达到，只能说越近点越理想。大概的说，如果你对Vegas很熟悉；DIY能力强，有和低档次人流打交道的经验和能力，Vegas目前的4-5万的独立房子是图上的接近区。当然也是高风险区，为了减少辛苦投资的风险，你可能得往上一直修正到你认为合适的价位。

如何买到合适的出租屋
多分析，仔细看文件和屋子状况后，当机立断出价。一味的杀价是对市场行情没有专业的了解。我同意一位网友的话，一味杀价只是“自慰”。市场上好的机会，你看得到，别人也不是傻瓜，根本轮不到你的蘑菇，还不如早早拿到后出租赚钱。
有些情况是最后卖价低于你的offer，让你最气不过，其实银行是整批打出来，他已做了坏账处理，具体单价不是银行考量的重点。我在VEGAS遇到一位在加州但是负责Vegas银行屋的xxxx银行主管，恰好同来自加州的Yorba Linda，我们聊了其中的猫腻，以后有机会再叙。

如何带租户看房子
做了广告，打了招租牌，就等租户来看房了，电话上听听来电人的基本情况，再决定看房时间，看房时间在下午4-5点最佳，这个时间段，人流量大，可以吸引经过的人注意到这里有房出租，另一方面也安全。在出发前半小时再打电话确认，有些人只是shopping around，根本没有最后决定，白白浪费你的时间。另外合约越详细越好，几只猫几只狗，有多大，多重都list上去，先小人后君子，保护自己，减少将来麻烦最重要。

如何判断最合适的租户
判断并找到好的客户是你成功的关键，很简单，你的判断智商决定一切，当租户来看房子时，像朋友一样的交谈，市面上这么多房子，仔细观察他要租你房子的真正原因。我有个在89145的房子，当天close escrow 当天出租。来的是夫妻，其中一个在街口的church工作，尽管他们的credit report并不漂亮，但一直下来也相安无事。别信那些你房子真漂亮，我真喜欢，你的价钱我真喜欢的好听话。别信那些我可以用现金交房租以帮你逃税的谎言，一个无法在银行开户的人，他有什么credit可信任？！

Credit report  VS  rental history
查租户的Credit是重要的租前工作。但是就Vegas目前的特殊情况，我更重视租户的Rental  history report 结合他现住屋主的评论，如果两者都好的话，你就可以安心收钱了。

Lease contract  VS  Monthly agreement
一般的租约都是一年为期，一年后转为月租，以保证屋主的前期投资。话是没有错，但实际上，如果你选对了租户，一年内就要离开的几率并不高，几个月就拖儿带女的搬一次家并不容易，除非她有特殊情况。我印象在洛杉矶的公寓工作期间，只有两户提前离开，其中一户是工作调动，另一户是老公出车祸要24小时住医院附近就近照顾。
反过来说，如果你遇到坏租户，monthly agreement反而能降低你的损失，这一点在Vegas，尤其是你对这个新租户把握不大的时候，是有灵活运用的必要。

搞好和租户的关系有助你减少空租率
租户交你租金，是你生财的源泉，没必要和自己的钱包过不去。别太较真，学老白动不动就拿lease说事，以柔克刚，积极处理好事情才是减少你烦恼的正途。人都有低潮的时候，将心比心，好的租户一定会给你善意的回报。要知道，房子一旦空下来，屋子的税金，HOA还是要照交不误，到头来还是自己少赚。

远程控制管理可行吗？
在电脑时代，远程管理是简单可行的，前提是你对Vegas的环境有所了解，并有可信赖的据点或个人帮你处理突发事件。否则，还是花钱找可信赖的经纪。

闲话一句
出租的烦恼交夹着收到租金的愉快， 凡事种种千奇百怪。 想到什么就写什么，有空再续。有人问到，以前建议的建立屋主联络平台怎么没下文了，本人经常回San Jose，组织平台实在是心有余而力不足。如果有哪位经纪或Vegas的精英们 例如：  LVhouse，LVdrunk，BBQ ，Willi3131，王平， 山川（排名不分先后）愿意带头，我当效犬马之劳，群策群力为Vegas屋主社区贡献力量。

启事：近期有事， 投资篇延后见。

沙漠林

楼主辛苦了！呕心沥血之作啊！论坛应颁发一个特别的奖章给您。

   {:5_156: ...
BBQ 发表于 2011-11-4 18:49

    荷官说奖章“用勿得”抵筹码玩game。所以期待你出马做出租屋的盟主，领导我们发财，才有机会响应lvdrunk的号召，到21点桌上杀个天昏地暗。   

沙漠林

多余的话：

一年多前的投资篇怯於发贴，是担心抓不准Vegas房地产走势。如今回首，当时的分析思路还是对的，就此补上。也许，这贴就是个过时的马后炮，希望下次再有个投资续篇来填补这过时的无聊。

                               投资篇

投资的回报和风险是并存的，在确认投资时，需要对Vegas的经济走向和Vegas的具体投资环境有明白的了解。

新思维影响Vegas的消费经济
作为世界唯一的超级霸主，美国在世界的政治，经济上所向披靡几十年，造就了美国人目空一切的傲慢与偏见，也成就了以格林斯潘为代表的经济上的挥霍及以小布什为代表的战争上的挥霍。物极必反，玩过头的金融风暴让美国陷入困境，这一跤摔得不可谓不严重。
在政治，经济元气大伤的现实条件下，美国的主流社会也开始改变其挥霍的思维。希拉里在“9-11”纪念会上提出了“soft power”的概念，这是主流社会对以往无节制霸权主义的反思和新的策略思维。这种领导的转变影响了受到教训的美国人，美国人也开始改变他们生活里那种挥霍的思维。这对以消费为主的Vegas的经济有绝对的影响，在赌场上班的朋友都有感觉，人潮还在，小费却少了许多就是美国人消费改变的例子。

拿什么拯救Vegas房产的繁荣？
加州的Riverside是全美房价跌幅第二大的地区，它之所以跌，是因为在洛杉矶房价高涨期，蓝领阶层买不起大洛杉矶高价房，退而求到旁边的Riverside居住，经济衰退使他们的财务恶化而弃屋，一旦经济恢复，就业率上升，房价仍然有回来的刚性需求基础。反观跌幅第一的Vegas，目前房价的大跌，是因为前期盲目的扩张和投机，造成如今丢弃的结果。愿赌服输，从投资的角度上看，许多人有能力支撑他抢到的房子，现在却宁可丢弃的策略是对的，但是,这样的结果造成Vegas的房地产泡沫破灭！气球破了如何回复？！没有银行放贷的兴风作浪，就没有当年疯狂的投机和扩张。挥霍的放贷已成为绝响，你还能拿什么来繁荣Vegas的地产暴利？因此，时间，只有靠时间来填补前期扩张的黑洞并回复房价。

Vegas房地产的投资机会
一两年后房价会从底部慢慢回复！！但绝不可能像过去如此暴涨。别人的失望正是你着眼长期投资的好机会。最佳的出租房之类的投资与机会我们已经讨论过，现在讨论另一种思维的Vegas 投资。

1，拜BBQ为师，每天赚那绿油油的一万美元，好个情场赌场两得意。

2，买建商closeout的新屋，毕竟全新的屋子经得起较长期恢复的等待。目前Vages新房的建筑成本是10-14万+地价，建筑商赔钱卖你13-14万只为了尽快还银行18个月期的建筑贷款。他赔的越多，你将来赚的越滋润。当然，擦亮眼睛找对地点是你买房的关键，别让广告给忽悠了，否则到时后悔莫及。

3，买zoning的地，或者说买熟地。所谓熟地，是指规划好的，水电到位的建地。（如果没有经验，千万不可买Vegas的生地）。一般来说 土地的涨跌=房价的涨跌+建筑商的利润+投机者的贪婪。如果你看到Vegas的房价大跌，为什么你察觉不到Vegas更具挑战的熟地投资机会？！以其与别人争的头破血流去抢15万的银行屋，还不如精挑细选极具潜力的两亩熟地。应该知道，房子的建筑成本是相对固定的，房价将来上涨，真正赚钱的只是拥有土地的开发商。这和中国房价暴涨，真正发财的是拥有土地的当地政府一样的道理。
金融风暴让Vegas的建地无奈地跌到10万/亩以下，也就是说1.5万/lot左右，这样的价格无论将来转手或自建房出售都是一本万利的轻松事。试想一下，你用现金抢到一个2005年新区的银行屋15万，围墙外是别人用15万买的10个lot.到了2015年，围墙外的人借银行的钱建了10栋新房卖225万，他还银行后尚余70万在手，15万的毛获利率是360%，你这栋已经10年久的现金房又能卖多少？你的投资报酬率又是多少？

4，如果你嫌一万年太久，只争朝夕。那么，注意Vegas各处的烂尾建房吧。Vegas的跳楼价逼使建筑商逃之夭夭，银行收回的烂尾建房比法拍屋更令他们头疼，也正好成就了你发财的机会。在Grand Canyon Dr.上，就有一块肥肉令人垂涎，前天经过，看见那块肉仍然香飘如故，也许可以和几位有缘人一起拿下并等待那沉甸甸的丰收 。。。。。

Vegas人口的特殊结构还造就一些更具潜力的，长期的房地产投资机会，限于篇幅，有兴趣有机会再讨论吧。

沙漠林

回复 31# 秀秀


    加湿器是小事，能有机会品尝到你精心制作的美食才是大事.

沙漠林

出手就是高见
lvdrunk 发表于 2012-11-5 18:48

"高见" 只是虚名，有机会收到你家花果山的鲜美水果才更实惠。没办法，谁叫我也是“吃货”。

沙漠林

回复 39# itsme

投资续篇

2013 Vegas 房价走势之看法

Itsme：

试着回答你的问题。2013年 Vegas的房价会如何发展？网上有两种不同的看法，有一种看法是房价应该会保持上涨的趋势，另一种看法是经过10个月的上涨，从现有的数据看，接下来有个5-10%的向下修正是可能期待的。专家们的看法有理有据，是我们认真学习和领悟的机会。我个人对Vegas房价的特点和走势是根据以下4点来判断的。

1，美国经济的发展趋势

经济是以波浪形式发展，这是谁都懂得的道理，回顾美国近50年的房地产价格的起落波浪，基本上是10-12年一个循环，如果2007年是波峰，2013应该是底部回升的时间点。美国经济在复苏，但表现的不理想。有人强调失业率降不下来是经济没有复苏的重要数据。对这点我不认同，我认为美国的经济在恢复，其失业率之所以降不下来是拜电脑，科技网络发展所赐，以前两个人做的事现在只要一个人加上一台电脑就能完成，劳动效率的提高保持了经济总量的前进。Vegas 是消费型城市，全国经济发展了，会带动消费型地区地产的发展。

2，行政干预房价的下跌

Obama及各级团队为了连任，说好听一点，是为了恢复美国经济，实行了一系列行政措施，QE2，QE3，AB284，房贷舒解方案等来保持房价回升，Obama连任成功走了，明年的中期选举关乎多位参，众议员，及州长宝座，我想议院主席里德先生当然会依样画葫芦做些小动作来保2013年Vegas的房价上升，也就是保他的参议院主席的龙头宝座。

3，银行的法拍屋何去何从？

银行握有头痛的大量法拍屋，短售屋，早丢晚丢都是亏。经济下陷，银行一定卸包袱早早丢出来。经济一旦调头向上走，银行当然不急着一下子全释放出这些房子，房源越紧，房价越推高，银行丢出来时，亏的就越少。更何妨Obama的QE3每月都进几百亿的资金让他们玩，银行才不跟你急。君不见，这两年，银行握在手上的法拍屋只多不少，可银行高管的年薪也是只多不少。

4，资本集团进军房地产

以Blackstone集团为代表的众多资本集团及国外的投资，近一年来大肆进军房地产，Vegas的低房价市场就是他们掠夺的战场之一（他们敢到旧金山，纽约去吗？）这些大鳄的做法是整片或整批的向银行以低价买进，整理修缮后，再出租或分批出售。市场上的房源经他们这样折腾，只会少不会多，房价也因此很难往下跌。

综上所述，我比较认同2013年Vegas房价会保持上升的观点。当然，这是我片面的胡说八道，我建议你找2-3位专业的经纪人谈谈，听听他们的专业分析后，你就能悟出你应该把握的尺度。

沙漠林

回复 43# 赌城欣欣

眼睛不舒服，医生不让上网一年了，迟复为歉。
   真的学了一些东西，谢谢沙漠林！謝謝你的鼓勵，和大家交流讨论是一种愉快的经验。
另外，对您说的土地单位很有兴趣，您说的一亩是不是acre 的意思？
对，美国是以acre为单位的。
看完您的帖子，我查看了一些在卖的土地，都是10万以上/acre。难道土地的价格也涨了？
过去两年，vegas房价涨100%，土地涨了200%。投资篇写于2012年初，当时有一lot在15号以东，Windmill路上，要卖我5万7。最近它又上市了，要价16万.
关于生地，能谈谈为什么最好先不碰的理由吗
生地指的是尚没有规划，水电，道路不到位的地。
生地只有变成熟地，才有大赚头，否则它的涨幅还抵不过你每年交的税。
要把地变熟，要规划，要上水电，开道路，前期投入很大，不是一般小老百姓可以做得来的，只有大财团，大开发商才有可能和政府谈条件，谈规划，和银行谈资金的週转。除非你和大开发商是铁哥们，否则你无法预测你土地附近的发展趋势，也就无法掌握你的投资报酬。

沙漠林

回复 46# lvdrunk


    重赏之下必有勇夫，如果有你的花果，秀秀的美味缟赏，我当奋力码字直至眼瞎

沙漠林

既然熟地的涨幅已经这么大，今后可能无法 ...
赌城欣欣 发表于 2014-1-12 17:28

你说的对！如果你在2011-2012 买了10栋房子，你将粗茶淡饭足于食。如果买了20栋，你将锦衣玉食足于享也。

沙漠林

从一般的股票上涨的规律看，维加斯的地产还应该有第二波涨幅，第二次的上涨周期应该比第一次大。
房地产的 ...
赌城欣欣 发表于 2014-1-12 17:35

赌城最近的几项大型建设说明，Vegas 从单一的赌业走向娱乐，旅游，体育竟技的多元化方向。Vegas的房地产也走向正轨。Vegas房地产价格会持续缓缓上涨，但是第二波跳涨的机会不大。要碰到好的地点才有跳涨的可能。Vegas最近同时开建两个体育场，球场附近可能就比较有跳涨的机会。加州的San Jose valley最近挖旧金山墙角，引进并建成了49人队足球竟技场，其附近房价就两个字“疯了”！

沙漠林

别人是数钱数到手酸，你是数钱数到眼瞎。。。更厉害。
lvdrunk 发表于 2014-1-13 20:32

大膽刁民 LVdrunk：
你酒醉胡言，竟敢歧视，污蔑老弱病残！犯下谣言惑众之罪。
你狂吃螃蟹，犯下残杀生灵之罪。
两罪并罚，本官判你交苹果100担，葡萄100担，梨子100担。外加螃蟹100只供本衙内众人品酒享用
你服是不服？！
若是不服，本官加判你军棍100杖侍候，以警世人。

沙漠林

回复  沙漠林
Vegas今年酒店博彩业都在亏钱，没看出来复兴的迹象，而且未来还会继续亏下去。 最新的数字， ...
sabooo 发表于 2014-1-14 14:43

你说的对！就是因为自2008年以来，赌场的惨淡经营加上网上赌业的兴起，让vegas的大亨们认识到，单靠赌博已经不行了，唯有多方位经营才是vegas的发展方向，这就是为什么摩天轮会拔地而起，MGM购物中心， 两个体育场相续开建，据说迪斯尼级的娱乐场也在评估中。。。。。Vegas现在的方向是正确的，那些小赌场跟网上无法竞争，转型是他们的唯一出路。

沙漠林

回复 59# maggie


   谢谢，一句祝福暖人心头。   哪象我那个朋友LVdrunk，把顺发的螃蟹捞光吃光，还要欺负瞎眼的老头。   嗨，人与人之间，觉悟咋就差这么多？