南內州商业地产市场元气复苏 零售领先工业强劲办公落后

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赌城天天报讯，盡管南內州的商業地產仍存在著一些薄弱點，但商業地產專家及研究機構樂觀、肯定地指出，南內州商業地產已經元氣復蘇。最新分析報告羅列指出，南內州零售地產市場因需求而不斷看漲處復蘇領先態勢，工業地產市場持續發力且空間吸收強勁，唯有辦公市場因此前過度建設而空置率居高不下，但也呈現出了小幅度卷土重來之勢！
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6 O( q' V+ t& M; I* tUNLV大學利德房地產研究院（Lied Institute for Real Estate Studies）的經濟學教授Edward Coulson表示，維加斯的經濟已經從大蕭條中復蘇，很多人正在關心谷地商業地產的狀態，而最新的各方分析則給予了肯定回答，即南內州的商業地產已經元氣復蘇。南內州商業地產發展協會（Commercial Real Estate Development Association）的總裁Mike Shohet指出，南內州商業地產已經復蘇，不同類別有著程度不等的復蘇表現，其中零售地產的復蘇走在了最前端，工業地產則吸收強勁後力十足，唯有辦公地產市場略顯落後：9 v. G% ^; P' s; n0 M

- d8 _8 s7 I6 y* ^4 ^$ n零售地產市場：空置率不斷下降，2016年開端良好，發展穩定，堪稱商業地產復蘇的最先鋒。維加斯商業聯盟（Commercial Alliance of Las Vegas）和堪薩斯城零售市場研究機構Xceligent指出，2016年第一季度的維加斯零售市場平均空置率已從去年第四季度8.7%下降至了8.2%，第一季度空間凈吸收量超40萬平方英尺，吸收量為2015年第四季度9.8萬平方英尺的逾4倍。商業地產咨詢顧問Sage Commercial Advisors公司表示，零售地產市場發展非常強勁，大型零售商的入駐、拓展讓谷地零售地產市場上演了“漂移”式改善，首季度零售地產市場絕對是好開局。全球最大的商業地產服務商Newmark Grubb Knight的總裁Nelson Tressler指出，全美零售市場從2014年開始顯示出了明顯復蘇之勢，此後每季度可謂越來越好。統計數據顯示，2016年第一季度的零售地產空間平均租金率約為1.30美元-1.40美元/平方英尺，使得谷地零售地產空間的平均租金率實現了連續5個季度的持續回升，平均回升率約為0.02美元。整個第一季度，麥卡倫國際機場（McCarran International Airport）商圈仍保持著最高的空置率約18.3%，東南鎮中心和北維加斯機場地區的零售空置率約為12.4%（去年同期為14.5%），維加斯市中心的空置率已經降至了2.2%，賭場大道的空置率下降至了4%，西南谷地空置率為6.5%（其中亨德森地區為8.3%），西北地區即薩默林大道北部地區空置率為8.3%。地產專家指出，零售地產市場空置率在經濟繁榮時期的理想狀態為5-6%，而當前正常經濟狀態的空置率約為10%。( p( [' |; E% D/ Z; Z0 w2 W3 o# B
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工業地產市場：第一季度吸收強勁，谷地東北工業空間吸收最為凸顯，南內州工業地產租金平均上漲約44%。Xceligent研究機構指出，2015年第四季的度維加斯工業地產空間凈吸收量約為481035平方英尺，而2016年第一季度吸收量高達903505平方英尺，其中僅1.3萬平方英尺為轉吸收空間。第一季度的工業地產市場空置率從2015年第四季度的7.6%下降至了6%。整個第一季度，維加斯東北谷地的工業地產吸收最強勁為42.5萬平方英尺，谷地最大的單次空間吸收發生在亨德森約為13萬平方英尺。第一季度逾90萬平方英尺吸收量中，倉儲配送部門吸收約67萬平方英尺，輕工類部門吸收約14萬平方英尺，而研究類部門則吸收約12萬平方英尺。第一季度的工業地產租金率可謂大幅上漲，相比2015年第四季度增長了逾44%，即從52美分/平方英尺上漲至了75美分/平方英尺，平均租金最高的商圈為麥卡倫國際機場附近約80美分/平方英尺，租金最低為中西部商圈為42美分/平方英尺，租金上漲最高的為城市中心區約增加0.03美分/平方英尺。整個第一季度，谷地東部商圈的工業空置率最低為0.4%（2015年第四季度為1.3%），最高空置率為西北商圈約11.2%（2015年同期為7.8%），機場商圈約為9.8%；倉庫、分銷部門的工業地產空間吸收增幅最低為4.9%，而研發部門的空間吸收增幅則最高為9.2%。地產專家指出，當前谷地工業空間吸收表現強勁，但可用空間庫存卻略顯不足，而最大的問題則是谷地已經沒有了足夠的工業建設用地，工業空間不足會導致租金繼續走高，最終可能因租金高昂而迫使租戶轉走南加州或鳳凰城等鄰近城市，可以說過去20年來，谷地的工業地產市場一直受到土地空間不足和高昂租金“蹂躪”。
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寫字樓/辦公地產市場：受此前過度建設拖累，空間空置率居高不下，辦公市場困境會繼續存在。Xceligent研究機構指出，第一季度維加斯辦公地產市場雖然上演了小幅度卷土重來，但其仍是谷地商業地產市場中表現最差的部門，復蘇略顯落後。2016年第一季度的維加斯辦公市場空間空置率從2015年第四季度的18.8%下降至了18.4%，整個第一季度的凈吸收量約15.9萬平方英尺，另有1萬平方英尺轉吸收空間。整個南內州地區粗略統計有1991棟辦公樓建築，劃分為A、B及C類空間下共有4367萬平方英尺辦公空間，但超過800萬空間仍處於空置狀態。維加斯谷地西部擁有最多的辦公空間庫存即331棟大樓約768萬平方英尺空間，但該地區也是辦公空間空置率最低的商圈即約16.4%；麥卡倫國際機場商圈有238棟大樓約558萬平方英尺空間，其空置率為第二低即約15.1%；谷地辦公空間空置率最高地區為亨德森北部約25.8%（共180萬平方英尺空間），最低為亨德森南部約12.5%（共442萬平方英尺空間）。谷地辦公空間的租金率約為1.34美元-2.23美元/平方英尺，租金因空間等級不同而不同；維加斯市中心擁有辦公空間最高需求量和最低空置率，但其可用空間比例僅排名地區商圈第8位，其空間租金則為2.33美元/平方英尺，而西南和西部的辦公空間租金率分別約為2.04美元/平方英尺和2.02美元/平方英尺。地產專家指出，谷地的辦公市場空間會繼續存在高空置率，這會抑制辦公空間市場的租金“飆升”，外加土地成本、建材成本的不斷上漲，同樣會抑制本地的投機性辦公空間建設，多方原因下辦公空間的租賃往往為長期性租賃合同，而受抑於本地經濟結構單一性，辦公市場吸收多表現在醫療/健康護理、實驗室、商業/客戶服務及組件裝配服務等。2013年谷地的辦公空間空置率高達25%。