Irene

看来你会相面，你可以帮我给房客相面吗？我付你钱。
muchomoney 发表于 2012-5-1 23:27

俺就感觉你在Vegas有房出租，但还是想不明白，你并不看好这里，为啥还在俺们这里投资呢？

俺不会相面，也不是啥房地产专业人事，所以无法帮你看房客，更无法收你的钱。是朋友就另当别论了，可以帮忙，但俺从不收朋友的钱。你我都不认识，抱歉，俺帮不了你！

muchomoney

俺就感觉你在Vegas有房出租，但还是想不明白，你并不看好这里，为啥还在俺们这里投资呢？

俺不会相面 ...
Irene 发表于 2012-5-2 08:01

    我没有房子在vegas，只是在看，现在看来vegas不是像我想象的那么好，赌城的出租问题是个很大的问题，房子虽然便宜，但是租不了多少钱，而且比较难租，难租的结果就是收入会更少，所以回报率很低，我现在还没有最后决定。

kerwin

租出去了吗？感觉市场怎样？
TT43 发表于 2012-5-1 12:10

    委托PM管理，已经签租约收押金了，tenant是菲律宾人，夫妻俩带3个孩子。但他们要到5/15才入住，平白让我牺牲一个月租金。
我本想让PM继续骑驴找马，她却不同意，说这个已经足够好了，等一个月也值得。整体感觉LV的租金市场还是不大理想，房源多、租金低、房客挑剔。但愿这只是暂时现象吧。

kerwin

credit一定要查，我上次的房客的credit是500多分，我没有太在意，主要是没时间，后来这个房客就不 ...
muchomoney 发表于 2012-5-1 12:58

    市场行情不好，许多owner心急或者心软，就不再坚持原则。这样让那些无良tenant得逞，不仅损害行业利益，最终也实质损害了owner自己的利益。我不想被人当成绵羊，所以坚持要挑选tenant。宁肯空置不租，也不能找个无赖祸害俺好不容易装修好的房子。而且节省的eviction成本，应该足够cover空置房屋的损失了。

kerwin

这个回报率也不错了。毕竟房子老，花12k修还是可以接受的。
forqi 发表于 2012-5-1 18:59

    老房子，没有多少升值空间，就只能依靠现金流。所以对老房子的回报率要求应该提高才对，我设想的是月租金:总投资=1:90，现在只不过将近达到。

kerwin

不是我夸口, 我就是运气好, 看人准, 选的租客都是按时交房租. 房子又新, 买的又便宜, 跟本不需维修, 加 ...
Irene 发表于 2012-5-1 21:35

    呵呵，你的运气确实很好，应该恭喜你
可能咱们所在的区不同，89107很多老墨、低收入家庭，交房租比较困难。你好像是在西南区买的吧？Rhode Ranch？我一直没太关注那边，觉得离市区太远，缺少工作机会，而且lot小，周围空地又多，将来有会有更多更新房子建出来压低市场价格。但看你现在说这么好，很羡慕，等我也去看看

muchomoney

呵呵，你的运气确实很好，应该恭喜你  
可能咱们所在的区不同，89107很多老墨、低收入 ...
kerwin 发表于 2012-5-2 09:21

    你本人在赌城吗？如果不在的话，我看你还是等一等吧，remote landlording is not as easy as you think; and I think LV PM companies have even a worse reputation. I think you should wait for a year or longer to see this PM arrangement works out. I can tell you from my past experience: most remote landlording fails, even for those experienced landlords.

Irene

呵呵，你的运气确实很好，应该恭喜你  
可能咱们所在的区不同，89107很多老墨、低收入 ...
kerwin 发表于 2012-5-2 09:21

谢谢! 我是在89178买的出租房. 我想, 可能租客的素质要高些, 都是铁门社区, 环境不错; 有一房不远处就住着户警察, 警车老是停在外面. 我有次忘了关大门, 房门大开了三天, 里面新买的洗衣机和烘干机, 还有梯子都没丢. 区和区不一样啊.

muchomoney

回复 40# willi3131


    我认为10% return现在在LV不太可能，如果你把vacancy和其他费用算上去，大部分人可能也就是5% 或者更少。赌城的根本问题是人少房多，我想很长时间，这个问题不会得到解决。

muchomoney

我朋友刚刚到手一个sfh(2000sf4bed2.5bath)成交价6.2万出租价位$1300-1100,你看看回报率是多少呢？如果拉斯 ...
willi3131 发表于 2012-5-2 11:30

    你的朋友很厉害，我是肯定找不到这样的房子，我不知道别人的投资的目的，我看中vegas是因为它的未来升值潜力，不过我现在认为这个潜力是有代价的。

muchomoney

我朋友刚刚到手一个sfh(2000sf4bed2.5bath)成交价6.2万出租价位$1300-1100,你看看回报率是多少呢？如果拉斯 ...
willi3131 发表于 2012-5-2 11:30

    那你朋友的两个投资平均一下，回报率就不那么高了吧 ：）

TT43

你本人在赌城吗？如果不在的话，我看你还是等一等吧，remote landlording is not as easy as you ...
muchomoney 发表于 2012-5-2 09:51

人家好像住加州？房子已经买了，租出去了，您的建议可能迟了点。要不让楼主给你算算Return？

Return也应该算两方面吧？目前房租的收入及以后房子升值的收入。

Willi的朋友35万的房，不知是什么时候买的。如果是这两年买的，人家可能不在乎现在的房租，看中的是房子的升值。

muchomoney

人家好像住加州？房子已经买了，租出去了，您的建议可能迟了点。要不让楼主给你算算Return？

Return ...
TT43 发表于 2012-5-2 13:21

    我认为return还是以现在的净收入为主，未来的好坏不是一定的，赌城的房价什么时候升，没人能准确的预测。we can only be sure about our current cash flow; we can not be sure about the future potential. The key is if you can sustain your investment if there is a prolonged down period. Can rent in LV continue to drop? maybe. can you as an investor survive if such thing happens? this is the question every investor should be able to answer. In other words, can you successfully exit? what's the exit plan?

muchomoney

回复  TT43
不是不在乎，是这世界上没有后悔药可以买。及时调整投资方向才是好汉
willi3131 发表于 2012-5-2 13:39

    挣点钱不容易呀 ：）

kerwin

你本人在赌城吗？如果不在的话，我看你还是等一等吧，remote landlording is not as easy as you ...
muchomoney 发表于 2012-5-2 09:51

    呵呵，谢谢你的忠告，不过我们已经投入水深火热的Vegas了。已经买了2个SFH，第三个还在等银行批。
其实去年夏季我们就跑去Vegas看房，观望了一阵子，到今年春节才下手，已经有点晚了，没赶上最好时机。
现在房源少、价高、抢得厉害，恐怕要歇歇，等着看年底会不会有更多房子出来