kerwin

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呵呵，物业经理是正确的。拉斯维加斯的房子出租是有很多的问题，可是我们也应该看到房子超低 ...
willi3131 发表于 2012-5-2 10:24

    是的，每个地方投资都有利有弊。相比其他地区比如加州，Vegas的回报率还是不错，即使增加了购置电器的额外开支，回报率仍然可观。所以才有那么多人往Vegas跑啊。但长久来说不太好，Vegas流动人口太多，tenant住着不安心不踏实，没准哪天就落跑搬家，咱们地主也要跟着担忧发愁。只好指望以后经济情势好转，就业增加，愿意移民到Vegas的人口增加，或许能改善状况。

kerwin

谢谢! 我是在89178买的出租房. 我想, 可能租客的素质要高些, 都是铁门社区, 环境不错; 有一房不远处就住 ...
Irene 发表于 2012-5-2 10:09

    89178是非常外围的区域啊，你不说我都不知道西南还有这么块地方。。。
这里距离strip那么遥远，上下班commute不方便，本地有足够就业机会支撑吗？我以前看房最南就看到89117和89146，现在可能要拓宽视野了，因为没房子可看

muchomoney

回复 52# kerwin


    实际上赌城的房价在很大程度上是加州人炒上去的，我当时2005年还记得南加州的人去赌城投资房地产，现在加州人对加州的房地产都没有兴趣，更提不得赌城了。我认为未来加州房地产还得跌，赌城也会跟着。会跌到什么程度吗？以前有人曾这样说：到谈房色变的时候。

kerwin

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    实际上赌城的房价在很大程度上是加州人炒上去的，我当时2005年还记得南加州的人去赌 ...
muchomoney 发表于 2012-5-2 15:53

    现今美国人已经谈房色变了，新闻上说很多美国人即便有钱也不买房，宁肯租房生活，还说“历史上认为买房是实现美国梦的必要条件的时代已经一去不复返了”云云。这些都说明市场已经过度恐慌，按巴菲特的说法，别人恐慌时，咱们应该贪婪，哈哈

实际上加州房价一直都没怎么下跌，最近听说旧金山湾区在猛涨，洛杉矶有很多稍好的房子只要出来就很多人抢，一星期之内就卖掉close，不比Vegas差多少。所以总体房市应该是开始向上走了。

TT43

回复  TT43
不是不在乎，是这世界上没有后悔药可以买。及时调整投资方向才是好汉
willi3131 发表于 2012-5-2 13:39

严重同情！

买早了？现在35万能买多大一豪宅啊！！！！！！！

TT43

89178是非常外围的区域啊，你不说我都不知道西南还有这么块地方。。。
这里距离strip那么遥远， ...
kerwin 发表于 2012-5-2 15:30

呵呵，加州人说遥远？ 看来还是不了解Vegas，在Valley里的任何一地方到Strip不会超过30分钟，另外Traffic 很少！

Irene

89178是非常外围的区域啊，你不说我都不知道西南还有这么块地方。。。
这里距离strip那么遥远， ...
kerwin 发表于 2012-5-2 15:30

加州人民就是胆子大，还没搞清Vegas有多大，就迫不及待地下手买房了，你还要继续开阔思路啊。不是租房的人都愿意住在strip附近，而有些人已往好区移动。我的有一房租客就在Henderson上班，从89178（新西南区）到他那里上班也就十几到二十来分钟（高速）；到strip上也是同样（高速）。对老美来说，开个车算什么，住得远点，能享受更好的生活设施，而房租并没增加或增加多少。

muchomoney

加州人民就是胆子大，还没搞清Vegas有多大，就迫不及待地下手买房了，你还要继续开阔思路啊。不是租房的 ...
Irene 发表于 2012-5-2 22:56

    当汽油价格很高的时候，赌城的人们也这么想吗？好像加州人不怎么想。

kerwin

加州人民就是胆子大，还没搞清Vegas有多大，就迫不及待地下手买房了，你还要继续开阔思路啊。不是租房的 ...
Irene 发表于 2012-5-2 22:56

嘿嘿，没办法，距离Vegas远，比不上你们当地人了解情况啊。所以那些超级好deal我们总也抢不到，本地人肯定有很多优势的。

Vegas的高速公路在上下班钟点不堵塞吗？那还挺不错的，加州公路是出奇地堵，每天来回路上耗3小时很平常，所以很多人不愿意住远处开长途上下班。我可能是以己度人想错了，但agent也说早上从15号Hwy向北进入市区的方向会很堵。我是没经历过，实在不了解情况。

另外我对西南新区担心的几个问题是：
1、lot小，院子小，有孩子的家庭活动空间小
2、就算现在买的房子很新，2006甚至2010年的，但周围有大片空地，将来能建成2020年的新房，到那时2006年房子也成旧房失去竞争力了
3、新区毕竟人口密度不够，商业、社区配套设施不完善，比如给孩子玩的playground、街区公园（golf course那种地方不能算数）
4、以Vegas干旱缺水的现实情况，城市不可能无限扩张。房地产泡沫期在外围兴建了点状分布的新区，将来能否连成片，真正融入城市主体，还未可知。

我理解人人都想住新房子好房子，作为房东来说，能买新房减少维修成本当然最好，所以我也在四处寻找合适目标。那些2000年以后的房子我也曾看过一些，lot特别小，上下两层楼体像火柴盒摞在一起，两栋楼间距3米甚至更少，2楼卧室开窗能直接跟邻居家2楼聊天，这些都让我摇头。设想若是我自己，恐怕不大愿意住这样的房子。当然这些都是我自己的推测和思考，毕竟不如实践更有说服力，所以听到你说西南区很好，我也很想多听听你们本地人的实际体验和想法，多些交流，兼听则明，呵呵，请不吝赐教，多谢！

Irene

当汽油价格很高的时候，赌城的人们也这么想吗？好像加州人不怎么想。
muchomoney 发表于 2012-5-3 08:58

在乎的人就住得离strip近些, 可治安不是很好.

muchomoney

回复 61# kerwin


    就像Irene刚才说的那样，治安是个问题，赌城的中心地带治安一般很差，你自己可以去看看metro police的crime map，然后就一清二楚了。

muchomoney

回复 62# Irene


   真是矛盾呀，赚点钱难呀 ：）

Irene

嘿嘿，没办法，距离Vegas远，比不上你们当地人了解情况啊。所以那些超级好deal我们总也抢不到，本地人 ...
kerwin 发表于 2012-5-3 11:56

指教谈不上, 我来这里也就一年多. 那时买房, 就在网上查查, 找了个realtor, 当时我都不知有Summerlin这个地方, 只知道Vegas和Henderson.
我想, 不是所有的人在casino上班, 这里也有些公司什么的, 人们逐渐往好区租房肯定有一定的道理, 至于15号高速是否很堵不是很清楚. 当初投资在89178只是觉得房子好看且又新, 没想那么多. 在89178出租房return要低些, 因为费用较高. 不错, 这里有些房的lot不大, 但作为出租房足够了, 租户对院子要求不是很高, 但附近有很大的公园, 他们可以去那里玩儿. 对于我来说, 我只买lot大些的房. 今后如果同新建的房竞争, 我想我是有竞争力的, 我卖得肯定比它们便宜, 因为买的便宜; 只要便宜, 就会有人买. 很多时候, 价格起着决定因素.

kerwin

在乎的人就住得离strip近些, 可治安不是很好.
Irene 发表于 2012-5-3 13:06

    Vegas中心区治安是不好，到89107这样距离适中的地方就还行吧。我那房子紧挨着小学后身，社区马路对面是学校，环境幽静，至少周末如此。
上回我们去检查装修进度时，发现车库门大敞着，里面油漆桶、工具、材料摆了一地，却不见装修工人影，以为他们出去吃午饭了。后来contractor来了才知道，原来他前一天傍晚上车离开时可能碰到了remote control，把车库门打开了，他也不知道。直到我们抵达了才发现，那时都已经过去大半天，里面的所有工具、材料还有厨房里新买的冰箱、洗碗机、微波炉、煤气灶全都安然无恙，让我们长出一口气，幸亏没事。。。

kerwin

指教谈不上, 我来这里也就一年多. 那时买房, 就在网上查查, 找了个realtor, 当时我都不知有Summerlin这 ...
Irene 发表于 2012-5-3 13:30

    嗯，可能你去得早，买价好。现在89178都要70$以上一尺了，通常在75左右，甚至80多。这价格再考虑进比较贵的HOA，投资回报率必然要受些影响，但长远升值空间可能较好，毕竟房子新。我买的89107只能算作白菜房，升值空间估计几乎没有，就只能指望每月cash flow。我觉着这地方位于Summerlin和Strip之间，周围环境比较成熟，应该有不少工作机会。租给那些普通老墨家庭不难，以我以前的经验，一个踏实稳重老老实实的老墨家庭，比白人家庭更好相处。老墨一般不爱惹是生非、对房子要求低、不挑剔，按时付房租，而且通常比较handy，出了小问题能自己解决。

现如今俺已经买了2个这样的白菜房，再要买下一个，可能就得分散投资风险，向你学习，买一个比较有升值潜力的，只是现在市场已经不容易找到合适的目标了。