美银行积压太多法拍屋 困难屋主意外得缓解

ForrestGump

地产专家说，美国屋主如果是4年前面临法拍，可能急得啃指甲，要反问自己，“警察何时到来把我赶到街上？”但在今天，许多仍然处于困境的屋主甚至不用为此而失眠。


当下美国数百万处于困境中的屋主也许可能得到意外的缓和，不是因为政府的救助措施或者别的原因，而是因为法拍屋积压太多，银行不得不放缓收回步伐。

法拍改革无效果

按照目前的步伐，在法庭参与房屋法拍程序的几个州，银行需要62年才能收回纽约州21.3万套目前处于严重违约或面临法拍的房屋。银行要收回泽西州全部法拍屋也需要49年；佛罗里达、马萨诸塞和伊利诺伊纷纷需要十年。

在法庭不参与房屋法拍程序的27个州，它们处理法拍的步伐就要快得多----加州需要3年；内华达和科罗拉多仅仅需要2年。但它们也有同样的问题：法拍体系陷于大量法拍案，借款人为保住房屋而抗辩，许多贷款机构也不急于将那些房屋列入它们的账面。

去年秋天，主要银行承认它们向法庭提交假文件、非法处理法拍程序时，它们声称法拍过程的任何暂停都是短暂的。所有贷款机构都同意对法拍程序实施改革。今年4 月，美国金融管理局（Comptroller of the Currency）和其它监管机构给予银行60天时间提出这类计划。

但是，事情进展似乎不大。金融局的截止日期上周到期时，它又延长一个月。而自去年秋天以来，全美新的法拍案和收回房屋数量下降了三分之一。纽约州联合法庭体系说，纽约州法拍数量自9月以来下降了85%。

佛罗里达州圣彼得堡法拍辩护专家斯多帕（Mark Stopa）目前有1,275名客户，而一年前才有350名。大约75%的客户都赢得银行修改条件、撤诉或者自己以低于放贷金额出售房屋的判决。而其余案件仍在待审过程中。斯多帕说，银行甚至没有试图打赢官司。

人们在拖延法拍

自从房屋市场泡沫破灭以来的法拍潮在许多州进一步推迟，原因很多。全美目前有200套法拍屋，还有200万套等待进入法拍程序；巨大的数量重压贷款机构和法庭。

处理本家持有贷款和投资者持有贷款的银行曾经试图绕过法拍程序，使用所谓的“机器人签名”大量生产文件，而那些文件大都有不准确的说法。去年秋天，那些劣迹曝光之后，银行被迫重新处理数十万个法拍案。

过去两年来，多数违约的屋主都是失业者。房屋分析家说，这些屋主更有可能聘用律师，对提供次级房贷的银行收回提出抗辩。

法官现在也更有可能审查驱逐请求，而不是自动批准它们。由于执法压力增加，许多所谓的“法拍工厂”----即为银行大批量处理法拍文件的律师行----现在也处于退却。有些分析师说，银行也不愿意收回太多房屋，列到账面上，担心那样会冲击已经不稳定的房屋市场。

纽约州的法拍面临额外障碍：州议会下令借款人和银行要在法庭的主持下举行会议，讨论贷款条件。但那种会议往往是短暂的不欢而散；不是一次会议解决问题，而是需要十次会议。

许多法拍律师似乎难以达到法拍要求：去年10月纽约市首席法官里普曼（Jonathan Lippman）要求律师核实他们提交文件的准确性。纽约行政法官安普法吾（Ann Pfau）说，核实遇到困难。许多银行律师说，他们找不到客户银行能够核实信息的人。

文件危机之前，去年9月纽约将近1,500家因为法拍失去房屋。但过去6个月来，纽约市只有286家房屋被法拍。这个数字低于经济衰退以来任何时期。

其它州法拍案也有不同的命运。佛罗里达州律师斯多帕说，他的客户大体可以分为三类。有些人失业或者残疾，只能是混日子。有些人可以省钱，随着案件拖延而改善家庭财务状况。第三类是策略性违约。他们能负担得起，但要利用银行的不利条件。这一类屋主经常出租房屋，收回租金。

尽管推迟法拍看起来像是给予逾期支付房贷者的大礼，但违约者自己并不那么认为。玛格丽特•贝勒乌（Margaret Bellevue）这个月上法庭时就很紧张。她和丈夫罗兰德属于戴德县9.7万面临法拍的家庭之一。当地法拍平均时间为738天。她说，多年法拍过程中他们已经换了三个律师。她们希望得到降低贷款的修改。但法官告诉他们要在庭外商议解决。