外国买家和移民预计将推动未来对美国住房的需求

王晓芸LindaWang

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华盛顿（2017年5月19日） - 美国房地产市场日益成为国际化，移民带来的不断变化的人口结构和外国人日益增长的兴趣，将有助于促进房屋销售活动和价格上涨。这是由REALTOR®大学理查德·罗森塔勒房地产研究中心在2017年REALTORS®立法会议和贸易博览会组织的国际房地产论坛上发言的。

NAR的住房研究总监Danielle Hale加入了卡托研究所全球自由与繁荣中心的移民政策分析师Alex Nowrasteh，分享了国外买家和移民对美国住房的当前和未来影响的看法市场。

据Nowrasteh透露，越来越多的移民家庭正在加剧美国人口的增长，他们的存在将继续改变住房市场。 Nowrasteh提到2015年美国社区调查数据显示，美国约有3.214亿居民，其中2.81亿人（本地人），其余4,330万人，其中归属公民2070万人，非公民2260万人，是外国出生的

Nowrasteh说：“移民影响租金和房屋价格远远超过其影响劳动力市场。” “预计城市人口增长1％，租金上涨1％，而出乎意料的增长则上涨了3.75％。”

Nowrasteh指出关于移民和住房问题的研究解释说，移民对房地产的影响是局部化的，移民倾向于居住的大部分影响是：低收入中等收入县。每个移民在该县的住房价值增加了​​11.6分。 2012年，4000万移民对美国的住房财富增加了约3.7万亿美元。

参考2008年1月1日生效的“亚利桑那州法律法规”，Nowrasteh表示，法律规定的人口减少可能会使经济衰退期间国内房价下滑。更少的家庭采购或租赁物业随之导致空缺较高，价格下降。他说：「移民是增加人口，住房供应和物价的最佳途径。

Hale介绍了NAR在去年7月发布的美国住宅房地产2016年度国际活动简况中的一些重要发现，Hale表示，外国人越来越认为美国是购买和投资房地产的好地方。她指出，过去七年来，居民和非居民外国买家的销售活动呈上升趋势，外国买家交易总额由2010年的659亿美元增长到最新调查的1,026亿美元。

Hale说：“近年来大多数外国买家来自中国，超过了加拿大，成为2013年销售额和2015年销售总额的首要国家。 “外国买家平均购买比美国居民更贵的房屋，更有可能以现金支付”。

Hale表示，在NAR最新调查中，约有一半以上的外国买家在佛罗里达（22％），加利福尼亚（15％），德克萨斯州（10％）购买了房地产业务，这可能预示着大部分来自移民的未来购房活动，亚利桑那州或纽约市（各占4％）。拉丁美洲人，欧洲人和加拿大人 - 在温暖的气候中倾向于度假的目的 - 主要是在佛罗里达州和亚利桑那州寻找物业。亚洲买家最受加利福尼亚和纽约的吸引，而德克萨斯大多数来自拉丁美洲，加勒比和亚洲买家的销售活动。

NAR的2017年美国住宅房地产调查国际活动概况预计今年夏天发布。从过去一年来看，Hale表示，房地产经纪人信心指数的月度数据显示，房地产经纪人的回应率上升，表明他们与国际买家合作。

Hale说：“中国的买家再次被期望在所有国家的总体美元和整体销售中排名前列。

全国房地产经纪人协会®“房地产之声”是美国最大的贸易协会，代表参与住宅和商业房地产行业各方面的120万名会员。

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1国际或外国客户指的是两类客户：非居民外国人（A类）和居民外国人（B类）。

非居民外国人：非美国在美国以外的永久居民的公民。这些客户通常以不到六个月的时间向美国购买物业作为投资，休假或其他访问。

居民外国人：非美国最近移民的公民（在过渡时期不到两年的国家）