泡沫十年后房市复兴 屋主兴奋享紅利租房者挣扎难供房

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赌城天天报讯，泡沫破裂後的10年是美國房市的一個復雜片段，現在房地產已經回升，屋主越來越興旺，但租房者開始沈淪，無力購房逐漸淪為掙紮在資金安全生活線下的群體。

房地產回升，許多長期屋主特別是擁有多處房產的屋主們一邊只需繳納超低利率按揭，一邊卻興奮地享受著房價回升、租房需求猛增所帶的房市回升紅利，而租房者卻因房價上升、租金上漲及工資停滯而不斷退出買房市場，沈淪為屋主背後的月供“月光族”。房地產網站Zillow的首席經濟學家Svenja Gudell指出，房市恢復經濟好信號，但現在美國房市卻不是一個漂亮畫面，概因屋主多擁有一棟房屋或投資者多投機一棟房屋，則意味著更多的月光族被擠出了買房市場。美國約三分之二的成年人仍舊擁有房屋，但現在一些租房者離擁有房屋越來越遙遠，概因租金上升、需求激增下他們根本無力購房。Svenja Gudell表示，分析全美300多個住宅社區數據發現，兩大因素正在“扭曲”屋主和租房者的命運轉折：一是衰退後越來越多的屋主開始享受超低利率的再融資紅利，每月房貸成本大幅減少，當前美國屋主平均每年房貸成本相比2006年已下降了約1500美元；二是法拍和龐大的大學畢業生群體造就了租房市場“需求激增、租金上漲”，過去十年美國增加了逾800萬租房者，而美國房屋自有比例卻衰退至了過去48年來的新低即63.5%。Zillow網站報告指出，“房市不漂亮畫面”在美國中西部非常明顯，從Minneapolis 到St. Louis再到維加斯，房市復興下黯淡的財富“不平等廝殺”清晰可見，即屋主享低利率房貸之優且坐等出租紅利，而租房者難抵租金上漲而掙紮在資金安全生活線之下，不斷開始推遲購買新屋的計劃和欲望。

Svenja Gudell表示，維加斯經濟正在慢慢恢復，遊客回到賭場、人口增加、就業上升且退休定居人員大量湧入，隨之而來的則是租房市場的需求增加，而租房者面臨租金上漲的同時卻只能忍受著工資停滯困境；另一方，衰退後導致成千上萬的維加斯房屋被銀行回收、法拍，這些房屋仍被攔截在市場可售行列之外，壓迫了市場房屋供應；十年前維加斯居民中的租房者不到40%，現在維加斯租房者比例已經超過了50%。42歲的維加斯居民Erika Pringley是一名女警察調度員，其與丈夫租住在一個三居室城市排屋內，房屋在衰退時被法拍給了全球最大的私募資本黑石集團（ Blackstone），該集團每月承擔的房屋按揭成本為500美元，但Erika Pringley繳納的月租金卻高達1310美元。城市發展研究房屋金融中心（Urban Institute’s Housing Finance Center）報告指出，平均而言屋主的房屋凈財富約為150506美元，但較高的租金卻阻攔了租房者購房這一積累財富的路徑。無論是維加斯還是華盛頓特區，千禧一代畢業生正在“沖擊”整個就業市場，例如華盛頓特區，35歲左右的大學學歷就業者相比十年前增加了50%，這刺激了小酒館、精品旅店及豪華公寓的復興，但遷徙一代卻造就了一個房市經濟“悖論”，即收入上漲（買房資金），但購房比例卻大幅下降。一名51歲的維加斯居民表示，其現有兩個公寓的房貸利率低於4%，按揭負擔超低卻可享受出租公寓的高差價收入，越來越多的年輕人湧入城市正在為其創造“置業機會”，他準備未來每年購入一棟房屋以坐等收租紅利。Zillow網站指出，房市復興帶來的紅利將是一輪黯淡的財富再分配“不平等”，紅利屬於已擁有房屋者或有錢人。