关于投资Las Vegas房产的问题

王晓芸LindaWang

有一个（旧金山）湾区的客户询问关于投资Las Vegas房产的问题，我认为会是很多朋友都会有的问题， 特此贴出来供大家分享，希望有所帮助！

Linda您好，
我在Vegas华人论坛上看到了您的信息，得知您是Vegas的Real Estate Agent。我本人现在在加州湾区工作，但对Vegas的房产投资比较有兴趣。有几个问题想请教一下：

1. 据我所知，自从经济危机以来，Vegas的房产上升很快，现在已经到了一个高点。根据您对Vegas的了解，现在入手房产，上升潜力还有多少？

2. 我自己在Redfin，Realtor等网站上看过一些Vegas的房子。但我对Vegas各个区域并不十分了解。据您的经验，要在Vegas买投资房，是买SFH，还是Townhouse/Condo比较好呢？哪几个区域是投资房的首选呢？（由于湾区物价昂贵，我们的budget应该是不高于20万的。如果高出20万应该会选择贷款）

3. 如果我们看到比较满意的房子，按照您以前的经验，我们是最好自己飞过来看房子，还是说远程通过照片看房子，而将investigation交给别人就OK呢？

4. 买好投资房需要出租。我知道有专门的托管公司负责找租客和负责把房租打给房东。不知到这样的托管公司可以去哪里找？

初次联络就抛来这么多问题，实在抱歉。还望不吝赐教。非常感谢！

Regards,



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X先生，

您好！

谢谢您有问题时问我。

答复如下：

1. 拉斯维加斯的房产升值分为几种情况， 第一， 25万以下的民用住宅（condo， town house, 独立屋） 按好地区和学区的差别上涨36% ---50%，上升潜力为出租现金流抵税回报为主，以买卖价差的资本所得收益为辅的利润模式； 第二， 高端民用住宅（25万-60万condo， town house, 独立屋，高层condo）价格现在任然处在低价位，上升潜力为出租抵税现金流回报为辅，以买卖价差的资本所得收益为主利润模式；第三， 商业地产（本人分析后建议投资零售店面和仓库， 对于multiple family要有选择的挑选）还是绝大多数人没有涉足的最大潜力地产，上升潜力最大。


因此， 以上升潜力排名的顺序是： No1 商业地产； No2  高端民用住宅（25万-60万condo， town house, 独立屋，高层condo）； No3，  25万以下的民用住宅（condo， town house, 独立屋）


2. 以您20万以下的现金预算为例， 建议您要用现金，如果您能拿到4%左右的利息的贷款，再可以考虑买金额大些的商业地产。 20万现金加1-2万可以投资一个独立屋外加一个condo， 抵税后的现金流粗算在8-9% /年。详细情况，需要就具体房子具体分析。

3. 投资外地的房产，如果找到对的代理，有时不需要本人亲自去看，让代理把详细照片发给您，以代理的经验给您建议这房子买还是不买，买后怎样与卖方交涉的策略等等。房子的建造年份不要太旧，最好1985年以后的，找检验房屋的专业人员验屋，您完成escrow的文件签字工作， 最后汇钱就行了。有的代理人有房屋管理的permit, 帮您买完房子后直接安排所有出租事宜 ， 您看看银行账户到钱就完成了。

我的加拿大，马来西亚，夏威夷州的很多客户通过这种方式买过很多房产。这其中，需要代理人有很大的专业知识，责任心，能够认真负责的完成工作。

4. 关于出租管理， 您买房子的时候可以问问买房的代理人或其公司是否有管理房屋的资格（ 内华达州的资格叫 property managment permit), 或者google.com 去找。 只要问他们有没有permit，并要到permit 号码,  如果有，他们就可以合法的帮您管理房子。内华州的地产协会是全美国第二严格的州， 对房屋管理的管制相当严格。 去找有permit的房管公司， 可以避免很多纠纷和头疼的事情。并且，所以在册的内华达州房产管理公司的客户资金都必须存放在指定的trust 账号内，准备好接受内华达州的政府机构随时抽查。

有心买的人才会有很多问题， 我跟高兴回答您的问题。

如果还有需要澄清的问题，请随时联络！

谢谢


Linda Wang