原owner要求房子过户后继续住45天，能答应吗？

kerwin

有一房在89107，昨天刚通知我们银行批准了short sale。今天seller agent说这个owner将要搬家去德州，没料到银行批准这么快（其实已过去2个月），他东西搬不完，要求继续住45天。房租按每月$600计算（远低于市场价$1000+）。我的agent劝我接受，而且要尽快付房款，以免这个owner突然变卦又不卖了。Seller agent说他有emotional问题，因为他刚离婚、又失去了房子。但我理解是他有点耍赖的意思，离婚是早就离了，而且2个月前他就对buyer agent说要搬家去德州，却一直没动作。

现在我的问题是：
1、能不能接受前owner继续住45天的要求？如果45天到期他不搬走，银行已经拿钱跑了，我必须独自面对他，会不会变成遗留的大麻烦？
2、每月只收$600合理不？至少要加上deposit吧？
3、这家伙搬走时如果弄出额外的破坏怎么办？银行肯定不管了。

本来拿到房子是高兴事，突然之间被这家伙招来一堆麻烦，很郁闷。请大家帮助给些建议，先多谢了！

TT43

我也不会先Close，至少不会在Inspection之前。

如果真的非常喜欢这个Deal，可在做完Inspection 后，Lease Agreement 和Closing一块做。最差的结果就是找了一滥房客。租房条件可以谈。

Short Sale 就是麻烦多，什么情况都可能出现。前一段时间有个帖子，说Owner要求Buyer同意银行付3000刀给Owner做Relocation Cost， 好多人觉得是天方夜谭。 对Short Sale 来说，Owner 和 Bank 基本有同等的权利，谁不同意Deal都成不了。当然最后收房还是Bank牛。

呵呵，别郁闷拉，至少在买与不买之间，你有Final Say！

lvdrunk

有一房在89107，昨天刚通知我们银行批准了short sale。今天seller agent说这个owner将要搬家去德州，没料到 ...
kerwin 发表于 2012-4-5 16:32

   同意willi 的说法，有可能是个大麻烦，这个房客显然有严重的诚信问题，到时候他要是死赖着不搬，或者催急了就算搬了，走之前搞点小破坏（比如往下水管道里灌点儿水泥什么的），你钱已经付了银行不管你，到时候你就典型性的悲剧了。。。。

  如果是个好deal舍不得放弃，就折衷一下---他不是说时间紧东西搬不完吗，你就做个大好人，把车库给他当储物间放那些搬不完的东东，限期45天内来取，否则扔掉， 但前提是人一定要搬走。有这些东西当抵押物，前房主也不敢搞啥小破坏了。

eggplantgo101

回复 5# lvdrunk

如果银行知道这是 lease back,
银行不会批准这个 short sale,

TT43

呵呵，这么纠结。那就等搬出去再Close，不行就Deal Off。

eggplantgo101

回复 7# TT43

好主意，不搬，不close,

xyc1984

回复 1# kerwin


  哥们，89107现在每月能租到1000元是你想象的吧，估计750能租掉就不错了。

TT43

回复  kerwin


  哥们，89107现在每月能租到1000元是你想象的吧，估计750能租掉就不错了。
xyc1984 发表于 2012-4-5 23:10

要看什么样的房子。

Irene

回复  lvdrunk

如果银行知道这是 lease back,
银行不会批准这个 short sale,
eggplantgo101 发表于 2012-4-5 20:32

只听说BOA不允许rent back； 再说了，如果真想买这个房，不告诉银行那些事，它也不知道啊。我觉得可以让他再住45天，但要签合同，交dposit， 就当租出去了。房子close之前做inspection，他搬走后如有损坏，就扣dposit吗。我们租房时，租客每次搬走不就是这么做的。

kerwin

非常非常感谢楼上这么多同学的热心答复！ ：）
现在owner又通过seller agent传话来说他愿意今天周五签escrow paper，然后从这里开始计算，让他免费住到4/20完全搬走。而美国银行发给我的文件显示closing date是5/7。那么我是否就可以允许他先住着？先让title和escrow公司做文书工作，同时给escrow公司打款。过了4/20之后如果owner不搬空，或者搬走前搞破坏，我仍有权力要求escrow拒付房款。
我记得银行做short sale好像有一个条款就要求owner不能对buyer附加任何条件，比如不能要求buyer回租给owner。所以他要求我租给他45天其实是违反规定的。而且他的债主方美国银行又是以手续严格挑剔著称，更不会容许这种事发生，就算我同意，银行还不干呢。这或许是他从45天改为2星期的原因吧。无论他要住多久，反正在5/7 closing date之前搬走，然后做final walk thru，最后才通知escrow支付房款，那我就不会有风险了吧？若我有遗漏，请批评指正。

这房子不算特别好的deal，标价$85000左右，80年代初建造，1700尺，4房2浴2车库。从craigslist查看周围房价，估算应该能租$1050左右。放在去年夏天，这房子可能根本不算什么，但现在房源紧张，很难找到好deal，这个就算OK了。Seller agent说owner花了很多钱装修云云，现在很不情愿做short sale，因为他自己要掏一些费用，可能满肚子牢骚，说若不同意他的条件，就取消short sale，干脆做foreclosure了。我有朋友以前有买short sale手续做到一多半被强行REO的经历，投入的时间精力金钱都白费了，但愿不会让我们重演。sigh，short sale还是挺烦人，特别是这种owner还住在里面的。其他那些房子已搬空的short sale似乎还容易些。
啰嗦写这么多，就算跟大家分享经验吧。祝大家周末快乐！

kerwin

晕，形势变化太快了。。。
刚发完帖子，buyer agent来电话说又把closing date提前到4/13了，因为怕owner变卦。
这样我只有一周时间准备汇款，而且最关健是owner必须住到closing date之后4/20才搬走。
这owner总拿取消short sale来说事儿，弄得seller agent和buyer agent都特紧张，生怕前面做的一大堆工作白费，于是就来催促我这边，让我们很有些不爽。这才从买方市场转过来没几天，卖方就这么牛了。。。
我现在跟buyer agent说，如果他今天已经签了escrow paper还能变卦说不卖，那4/20他也一样可以变卦说不搬家，我们最起码要得到适当合理的保障，比如要求把closing date改到4/20。当天在确认owner搬空的情况下，我们做final walk thru和close，这样所有人都完成工作放下心事皆大欢喜回家度周末。

kerwin

只听说BOA不允许rent back； 再说了，如果真想买这个房，不告诉银行那些事，它也不知道啊。我觉得可以让 ...
Irene 发表于 2012-4-6 09:17

    Buyer agent说现在法律修改了，允许buyer回租给owner。但即使这样我也不能同意，因为对方明确说了不给任何deposit，只付每月$600房租。那就是说对我完全没任何保障，只能求神拜佛祈祷对方良心发现别在搬走时祸害房子，恐怕搁谁也不干。

现在seller agent或许知道己方要求过分，修改成同意在4/24之前搬空，然后4/24当天close。我跟buyer agent说我愿意全力配合你们促成这个deal，4/24当天请假跟你一起去做final walk thru。如果过两天对方又变卦改schedule，我也会坚持要求你什么时候搬空，我就什么时候close和通知escrow付款。反正到时候我一定要请假去做final walk thru仔细检查，防止lvdrunk 同学说的下水道灌水泥，确定没问题了才付款。

按照我的理解，应该是我确认房子没问题、通知escrow可以支付房款，然后这笔钱才会划给美国银行；没有我的同意，即使到closing日期也不能自动划款。这理解没错吧？请同学们批评指正。谢谢！

kerwin

回复  kerwin


    当天搬空当天成交可能时间有点紧，把房子情况跟title公司讲清楚，没有最后面的检查 ...
willi3131 发表于 2012-4-6 12:50

    多谢鼓励！明天我去见buyer agent时要跟她谈，最好能提前到4/23就搬空和final walk thru，到4/24做close，那就时间充足了。
但愿最后能顺利close，大家都满意、皆大欢喜 ：）

这次做short sale比以前遇到的都麻烦，因为有owner住里面、又有点难缠，把问题复杂化了。写出这些经历给大家分享一下经验吧。