商业地产投资 看钱景

NREC

目前投资商业地产要特別注意产业的变化与时代的大趋势。

从长远的角度来看，网路与高科技的发展将导致就业率与商业地产很难再恢复昔日荣景，因为高科技功能使美国原有的工作机会逐渐减少，网路销售抢走店铺零售业的生意，电子书与线上高清电影的崛起使书店与录影带店关门，许多服务业者可以在家里上班，甚至转包到国外，对办公楼、店铺等商业地产的需求量也跟著降低，唯因人口老化问题，目前医疗保健业仍然一枝独秀。

想从商业地产投资里赚到钱，除了注意上述所提的经济趋势外，还要作以下的检验，房地产买卖的合约上通常会同意给买主一段合理的检验时期，到期之前，买主可以选择取消不买、重新议价或依约完成交易。

1)实地考查：取得原始建筑蓝图、研究地点、环境、作建物内外检查 (包括增建)，预估修缮费用。

2)法律问题：调查产权是否有瑕疵、有无违反建筑规章、用途 (Zoning)及环保规定、需要什么执照，前业主簽订的维修契约、保险，警局的报案纪录。

3)数字分析：核实租约、财务报表、预估营收及费用、报稅纪录，计算现金流程与投资报酬率。

要注意的是，不能尽信卖方所提供的资料，尤其是预估营收及费用 (Proforma)，笔者为会计师兼房地产仲介，在数字分析与核实方面可以提供咨询。基本概念是预估租金收入–空置损失–营运费用=净营业收益 (NOI)，NOI–贷款分期付款–所得稅=稅后现金收入。

据此再计算投资报酬率，一般常见的方法是NOI/买价(CAP Rate)，必须比资金取得成本 (即贷款利率)高，才有赚头，例如首年NOI是12万元，买价是150万元，则CAP是8%，以目前的市场行情看，8%是边缘值，须看建筑物的新旧程度作调整。其它还有几种较精密的投资报酬率计算法，简单介绍如下：

首年现金流程(Cash to Cash)：首年稅前现金收入/头款；预估销售的平均回报率 (Internal Rate of Return)：取历年累计的稅后现金收入头款作比较，以复利方式计算出每年的平均回报率。

转换现值 (Net Present Value)：考虑到时间成本(Opportunity Cost)与物价上涨指数 ( CPI)，将未来的稅后现金收入折算为现值，若比头款高，才值得投资。

--本文由内华达房地产公司 林秀华 提供
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