投机者标购住家协会法拍权

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由于内华达州有AB284法令干预银行的法拍行动，拉斯维加斯有非常多的屋主已有三、四年未缴房贷，平均则是两年未缴房贷。住家协会则不受AB284法令干预，要法拍积欠会费的房屋较容易。
去年11月24日的本专栏文章「防住家协会滥用法拍权利」，提及住家协会可以把法拍积欠会费的房屋之权利，通过讨债公司 (collection agent)，转卖给第三者，后者将许多仍有净值 (非溺水屋)的空屋给法拍了。
例如一高层豪华公寓市值20万元，贷款14万元，但法拍时却设计以15万元低价售给自己人，偿还住家协会1万元，还贷14万元，屋主本来有净值乃化为乌有，遭受巨大损失。
综合以上两种模式，投机者想出另一种图利管道，即向讨债公司标购住家协会拥有的法拍权利，且对象是溺水屋，很多未缴房贷的溺水屋同时也积欠住家协会会费，投机者取得法拍权后可拥有「使用房屋权」(quiet title)，再来就利用银行之法拍行动受阻的这段相当长的期间，将房屋出租以图利，直到银行来法拍这违约未缴房贷的溺水屋为止，由于投机者不必缴付住家协会会费和房贷分期付款，每月收租金，很容易就有利润。
根据内华达州的法律，住家协会最多可以征收九个月的积欠会费加上1900元的手续费，以每月会费100元计，最多是2800元，但过去两年来，标购住家协会法拍权利的成交价多在6000元到3万元之间，房贷违的时间越短越值钱。
例如成本是6000元，每月收租1200元，出租五个月就可打平，多租多赚，当然个中的风险也不小，如果发现银行的法拍来得比预期快，也可能与银行谈不足额还款销售，来拖延时间。

--本文由内华达房地产公司林秀华提供
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