“两房”退市后走向何方 （ZT） 两房, 退市

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作者:　徐伟

　　6月20日，美国国会就清算“两房”发生争执，令人对“两房”前途产生疑虑。早在6月16日，美国联邦住房金融局要求房利美Federal National Mortgage Association　和房地美?Federal HomeLoan Mortgage Corporation　两家公司从纽约证交所摘牌。而“两房”随后分别表态将奉命依次退市。
　　尽管“两房”作为上市公司早已一文不值曾经的金融市场宠儿沦落为靠救助苟延残喘的滑稽角色，但现在的问题是作为美国房市稳定器的“两房”，退市以后对市场会有什么影响？债务缠身的“两房”是否会步雷曼兄弟后尘？
　　在今天的美国房地产金融市场上，“两房”是房贷融资的主要放债人持有（或担保）的美国住房抵押贷款价值5．67万亿美元占全部住房抵押贷款市场份额的53％。金融危机后，投资银行纷纷收紧了信贷，如果没有“两房”购房者将无款可贷?美国的房屋销售和新房开工数据会更不好看。
　　美国楼市自金融危机后迟迟难以好转，美国商务部6月16日公布的数据显示，5月份房屋开工率触及5个月以来的低位。实际上，美国房地产市场除去政策刺激所带来的触动并没有多大起色，拖累了美国GDP总体增长水平。在当前房地产复苏脆弱的情况下，“两房”自身不保无疑会再次拖累美国经济。
　　表面上看，“两房”摘牌是因为它们的股价太低达不到纽约证交所规定的最低股价水平，实质上是美国政府察觉挽救“两房”的高额投入负担太重。当年“两房”在次贷危机中损失惨重，美国政府2008年9月出手接管后为其注资1450亿美元。由于美国房地产市场持续萎靡?“两房”业绩好转无望，在两年多的大部分交易日里?“两房”的股票价格都在1美元以下，2009年共亏损936亿美元今年第一季度又亏损211亿美元。日前，两房无奈求助政府追加190亿美元的援助，结果招来议员让其在未来4或5年内“下课”的提议。
　　迄今为止，美国政府已经为“两房”输血达1600亿美元。据美国国会预算办公室估计在今后几年都不大可能见到“两房”赢利?美国政府如果硬充好汉，最终可能要拿出4000亿美元的天价救助款。业界的预测更加惊人，认为完全解决“两房”的问题可能需要1万亿美元。在这种悲观情绪弥漫之际，“两房”股价触碰了纽约证交所关于连续30日低于1美元的底线，纽约证交所给了“两房”接管者两个选择：要么注资提价，要么摘牌退市。美国联邦住房金融局觉得设法提升股价代价太大，无奈之下命令“两房”退市。
　　“两房”退市后虽然并未被纽约证交所除名，还可以在场外柜台交易市场（OTCBB）继续交易，但谁都明白场外交易流动性要低得多，难再红火如初。悲观地看，“两房”不但走上了一条下坡路，甚至可能是不归路。“两房”一旦步雷曼兄弟后尘，不但占其股份80％的美国普通股股东血本无归?其他国外股东也有资金泡汤之忧。所以，16日传出退市消息当日，本已不足1美元的“两房”股价再次掉头向下，暴跌近40％。房利美每股股价收于56美分，房地美每股股价收于75美分，与2007年9月房利美每股99美元、房地美每股48美元的巅峰时刻相比真是天上地下。有媒体测算，三年时间美国“两房”股价缩水高达99％。
　　“两房”尽管处境不济，但作为全美最大的住房抵押贷款融资机构还掌握着5万多亿美元的抵押贷款，对于美国楼市金融系统运作至关重要?与一般从事抵押贷款业务的金融机构不可同日而语。“两房”发迹于上世纪30年代“罗斯福新政”，当年，美国雄心勃勃，要凭借政府的力量帮助经济弱势人群实现“居者有其屋”，共建美国的“和谐社会”。房利美1938年成立，房地美1978年成立，主要职责是担保银行为贫困群体购买住房提供贷款，“两房”再购买银行贷款作为各类证券发售给全球投资者。由于“两房”的政府背景，其发行的债券一度被视为铁杆庄稼旱涝保收，受到投资者追捧。但是，当房价泡沫破裂，两房发行的债券便难逃全线亏损的厄运，担保次级债累积的风险把“两房”踹入万劫不复的深渊。
　　美国政府曾经承诺鼎力辅助?奥巴马更声称要不计代价认下“两房”在2012年结束前的所有亏空，但民众却日益不买账，呼吁改变“两房”目前这种“公司盈利、政府兜底”的模式。截至目前，“两房”共发行5万多亿美元债券，其中1万多亿在全球投资者手中，其他3万多亿由美国投资者买单。这些“两房”债券是美国主要银行机构的核心资产如果任其滑落深渊，那美国诸多金融机构也都会被其拖下水。
　　美国政府如何支撑危局，“两房”今后路在何方？这些毫无疑问都是摆在奥巴马政府面前的难题。6月20日，美国国会就“两房”是否应该享有清算豁免权展开讨论，共和党主张“斩尽杀绝”，民主党则予以否决，两党意见截然相反，反映出美国决策者对待“两房”前途的迷茫。
　　不管让“两房”实现私有化或是完全国有化，还是继续“公私合营”，都意味着“两房”危机的两难处境，美国楼市低迷拖累“两房”经营状况好转，“两房”业绩不佳又阻挠美国楼市复苏，进而影响美国经济向好。“两房”让美国人又爱又恨，他们既是以往楼市红火的功臣，又是次贷危机的元凶，现在又成为政府手中的“鸡肋”：在危机的大背景下，即使政府全力救援“两房”业绩也难有多大起色，而政府接管后，国内舆论对于“两房收益私有化、风险社会化”日益不满要求改变，但楼市现状又令政府对改革“两房”心有余而力不足。这种情况下，美国参众两院对清算“两房”产生分歧也就容易理解了，房利美和房地美退市后走向何方？会否一退再退直至离开历史舞台？眼下美国政府仍高度依赖“两房”来稳定住房市场，但创纪录的坏账继续亏空着公司的资本，国会期望着手改革住房金融体系，“两房”未来命运扑朔迷离。在美国高层对“两房”命运心存犹疑的阶段，各投资方也应早点预为筹划，力保资金安全，方为上上之策。