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Vegas的--自住篇--出租篇--投资篇--续篇

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沙漠林
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发表于 2011-10-30 20:31 | 只看该作者

Vegas的--自住篇--出租篇--投资篇--续篇

本帖最后由 沙漠林 于 2013-2-20 12:41 编辑

     美国政客提出的“50万买房/留居提案”像个震撼弹,炸开中国移民的心理大锅,热水也溅到我小小的邮箱,众多亲朋好友,北美新浪网友们直直留言询问Vegas的50万置产事宜,鉴于此热潮,我谈谈自己知道的Vegas地产,我所知道的非常片面,希望网友们找一个好的经纪去获得最专业和完善的服务。有两位网友询问其个人的具体问题,我通过我的 foxtrot1552@yahoo回答,希望能帮到你们。

                                           自住篇

一,Vegas 是退休人士可考虑的居住地之一

1,退休后离开公司,离开了主流社会,自己会有很大的失落感,但是在Vegas每年有几千个商展会议集中在strip大道上,你可以有机会选择性地参加和接触最新的商业和科技信息,时时保持自己和主流社会的脉动,甚至学到以前没有机会接触到的新领域。活到老学到老,充实自己的退休生涯。

2,Vegas热和干燥的气候对老年人的呼吸,心血管系统及关节活动有一定的帮助。

3,Vegas的中国城范围还是比较完整和方便,生活费用相对其他城市还是比较合理。当然和洛杉矶,旧金山繁华的中国社区是无法比拟。

4,这里的缺点是夏天很热,文化素质有待提升。我采取的对应策略是选择在夏天旅游探亲或回加州硅谷小住;只交志同道合的朋友,“知音说与知音听,不是知音莫与弹”。

二,Vegas自住的地理位置

Vegas的地势是东低西高,一般来说,地势高的地方其空气品质会较好,再以strip道上和Red Rock Casino的位置作比较,在夏天大多时间里,两地温度相差可达3度左右,别小看这3度,一路开上来,酷热和暑热的感觉还是有差别,更何况,每年还能省下一点电费为环保作贡献。

三,Vegas房子的朝向

Vegas座落在群山环绕的地热盆地,夏天的风多来自西南的洛杉矶方向。所以房子的朝向以南偏西为最佳朝向。自然风的对流较有利于身体健康。如有可能,每天都开门窗一段时间置换新鲜空气。

四,带游泳池的房子

对退休人士来说,带游泳池的房子要慎重考虑,这里室外的热温度,对亚洲人的体质是一种考验,也因此游泳池的利用率不会高。因为这里夏天的高温度气候,游泳池水泵每天都得工作14-16小时,电费花费不少。另外,为了在高温的条件下保持水质,必须增加氨,氯的投放量,高氨,氯水质对人体皮肤,呼吸和眼睛有刺激的负作用,还不如到健身房的室内游泳池去锻炼安全性高些。

五,冷气系统

冷气系统的维修是Vegas最大的,必不可少的家电花费。换个热水器只要300-400元,但是一不小心,冷气机的修理费就是上千元。我至今还搞不懂有些房子把冷气机放在瓦顶上是什么天才的设计,对这样的房子,我可不敢有兴趣。对冷气机要1看2听3摸,尽早发现问题,防范以未然。否则到夏天,一旦没了冷气,你就是一只待宰的羔羊任“Yes air condition Co.”之流来掠夺你的钱包。

1看,就是注意散热器四周的生锈腐蚀程度,防止散热器的不平衡倾斜;查看高压冷气接口有否绿色或白色的锈沫。2听,就是听冷气压缩机运转声音,如果有杂音,或高频率的尖音,这是压缩机或起动电容不良引起的。3摸,就是摸进出冷媒的铜管是否冰冷,如果有温度,是压缩机或冷媒有障碍 。

六,水风扇

Vegas的干燥温度对人体皮肤的伤害很大,这点对爱美的太太,小姐们特别重要!因此水风扇是Vegas家庭的必备产品,水风扇在市场上有多种名称
“water fan”
;“wet fan” “cooler” 等等, 可以在家电场买到,通过风扇把微水气带进室内,提高和保持室内的湿度,保持皮肤的相对湿润,春夏秋冬都需要开,而不是只用在夏天。每天开1小时有助身体健康。别忘了要经常给设备加水哦。

七,灌溉系统减压保护器

因为高温气候,Vegas的园艺系统采用以色列发明的滴灌系统,因此必须有一个水减压保护器,因为水和塑料,铜的温度澎涨系数不同,减压器如果不妥善保护,在冬天容易损坏。如果你的减压保护器设置在东北,北,西北方向,请注意塑料水管的保温及保护器的遮盖,去年冬天,我在89135,89147的房子的保护器连续爆了,周围的Home Depot全断货,我还得开到Green valley 去买。

八,软水器

和其他城市不同,Vegas提供的是硬水系统,所以建议家里设置软水系统以保护健康,软水系统视家庭的水使用量不同而不同,一般300 元左右可以搞定一套。

  出租篇 待续

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发表于 2011-10-30 20:41 | 只看该作者
都是非常好的建议. 谢谢和大家分享了!
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发表于 2011-10-30 20:47 | 只看该作者
好文章!一定要长期置顶

完全同意您的观点和看法。还有,您对拉斯维加斯很了解,佩服佩服!


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lamtaylor
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发表于 2011-10-30 23:43 | 只看该作者
确实是心水之作!

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发表于 2011-10-31 10:42 | 只看该作者
回复 2# elam63


    谢谢,我也只能算是Vegas的新居民,我们都有机会向 LVHOUSE,BBQ ,王平等 Vegas的精英学到许多他们的宝贵经验。

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Rebecca79
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发表于 2011-10-31 15:53 | 只看该作者
一级棒!期待下一篇!

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发表于 2011-11-1 18:35 | 只看该作者
写得好啊。 期待下文。

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沙漠林
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发表于 2011-11-4 18:10 | 只看该作者
本帖最后由 沙漠林 于 2011-11-7 21:42 编辑

                            出租篇


30多年前,我在洛杉矶帮人看公寓赚学费,想不到现在又和租户打交道,也算是一种缘份吧。再强调一次,我写的都是片面的“胡说八道”,你应该找一个好的经纪去获得全面和专业的服务。

Vegas租金走势的考量
出租屋是以收租金为最大考量,CNN,MSN都把Vegas排在出租投资报酬的No.1上,这当然是好事。应该看到,这些专家是以全国范围的统计数据说事,事实上,Vegas还有一些特殊的情况要对出租屋加以考虑。


1,Vegas的经济是由娱乐,旅游,赌博,地产4大产业支撑,如果全国经济无法回升,Vegas的经济滞后的回升期更长,地产业上不去,连带租金的增长也不乐观。
2,租金是跟人口的流动相关的,根据Clark County的数据,近一年来人口进出并没什么大增长而是持平,这也不算是坏事。
3,当前在Vegas买出租屋的买家,很大部分不是本地居民。很多房子只不过从溺水屋主转到非当地新屋主,房子总数没有变,地税减少,也谈不上对总体经济的帮助。相反,新屋主在Vegas买屋,不外有如下几种目的:自住;收房租;保值,投机,投资,冲税,洗钱。如果是以后5种为目的话,少烦心是他们策略的首选,租金20%的正负波动不是他们考量的范围,因此对市场租金的负面走势是有影响的。

买什么样的出租屋
如果你看好地产和租金的上升,独立房,townhouse和condo 都是可接受的,全看个人的因缘。如果你看淡租金,应该是独立房—townhouse—condo的顺序,因为一旦租金下探,出租报酬率首先受到压缩的应该是condo。
不同价位的房子收不同租金,天经地义。你的投资报酬率取决于对市场的判断和管理。

买什么地区的出租屋
出租屋是以收租金为目的,租户应该是以上班族为主体,上班方便是租户重要的考虑因素。因为Vegas的特殊商业,使上班主要集中在Strip上,所以以Strip大道左右辐射和方便上下215高速路都是可以考虑的范围。广泛的租户群相对有利于房子早早出租。UNLV附近很不错,只是流动性和烦事太多了。

买什么价位的出租屋
这里要做点功课,在你兴趣的房子所在的具体范围,画两个图相叠,一个是目前价格下跌图,另一个是类似股票的E/P 图。(该区年租金和各价位比图),理论上两个图线交点是黄金点,实际上加上房子状况;年份;维修;HOA等修正值,黄金点是不可能达到,只能说越近点越理想。大概的说,如果你对Vegas很熟悉;DIY能力强,有和低档次人流打交道的经验和能力,Vegas目前的4-5万的独立房子是图上的接近区。当然也是高风险区,为了减少辛苦投资的风险,你可能得往上一直修正到你认为合适的价位。

如何买到合适的出租屋
多分析,仔细看文件和屋子状况后,当机立断出价。一味的杀价是对市场行情没有专业的了解。我同意一位网友的话,一味杀价只是“自慰”。市场上好的机会,你看得到,别人也不是傻瓜,根本轮不到你的蘑菇,还不如早早拿到后出租赚钱。
有些情况是最后卖价低于你的offer,让你最气不过,其实银行是整批打出来,他已做了坏账处理,具体单价不是银行考量的重点。我在VEGAS遇到一位在加州但是负责Vegas银行屋的xxxx银行主管,恰好同来自加州的Yorba Linda,我们聊了其中的猫腻,以后有机会再叙。

如何带租户看房子
做了广告,打了招租牌,就等租户来看房了,电话上听听来电人的基本情况,再决定看房时间,看房时间在下午4-5点最佳,这个时间段,人流量大,可以吸引经过的人注意到这里有房出租,另一方面也安全。在出发前半小时再打电话确认,有些人只是shopping around,根本没有最后决定,白白浪费你的时间。另外合约越详细越好,几只猫几只狗,有多大,多重都list上去,先小人后君子,保护自己,减少将来麻烦最重要。

如何判断最合适的租户
判断并找到好的客户是你成功的关键,很简单,你的判断智商决定一切,当租户来看房子时,像朋友一样的交谈,市面上这么多房子,仔细观察他要租你房子的真正原因。我有个在89145的房子,当天close escrow 当天出租。来的是夫妻,其中一个在街口的church工作,尽管他们的credit report并不漂亮,但一直下来也相安无事。别信那些你房子真漂亮,我真喜欢,你的价钱我真喜欢的好听话。别信那些我可以用现金交房租以帮你逃税的谎言,一个无法在银行开户的人,他有什么credit可信任?!

Credit report  VS  rental history
查租户的Credit是重要的租前工作。但是就Vegas目前的特殊情况,我更重视租户的Rental  history report 结合他现住屋主的评论,如果两者都好的话,你就可以安心收钱了。

Lease contract  VS  Monthly agreement
一般的租约都是一年为期,一年后转为月租,以保证屋主的前期投资。话是没有错,但实际上,如果你选对了租户,一年内就要离开的几率并不高,几个月就拖儿带女的搬一次家并不容易,除非她有特殊情况。我印象在洛杉矶的公寓工作期间,只有两户提前离开,其中一户是工作调动,另一户是老公出车祸要24小时住医院附近就近照顾。
反过来说,如果你遇到坏租户,monthly agreement反而能降低你的损失,这一点在Vegas,尤其是你对这个新租户把握不大的时候,是有灵活运用的必要。

搞好和租户的关系有助你减少空租率
租户交你租金,是你生财的源泉,没必要和自己的钱包过不去。别太较真,学老白动不动就拿lease说事,以柔克刚,积极处理好事情才是减少你烦恼的正途。人都有低潮的时候,将心比心,好的租户一定会给你善意的回报。要知道,房子一旦空下来,屋子的税金,HOA还是要照交不误,到头来还是自己少赚。

远程控制管理可行吗?
在电脑时代,远程管理是简单可行的,前提是你对Vegas的环境有所了解,并有可信赖的据点或个人帮你处理突发事件。否则,还是花钱找可信赖的经纪。

闲话一句
出租的烦恼交夹着收到租金的愉快, 凡事种种千奇百怪。 想到什么就写什么,有空再续。有人问到,以前建议的建立屋主联络平台怎么没下文了,本人经常回San Jose,组织平台实在是心有余而力不足。如果有哪位经纪或Vegas的精英们 例如:  LVhouse,LVdrunk,BBQ ,Willi3131,王平, 山川(排名不分先后)愿意带头,我当效犬马之劳,群策群力为Vegas屋主社区贡献力量。

启事:近期有事, 投资篇延后见。

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BBQ
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发表于 2011-11-4 18:49 | 只看该作者
本帖最后由 BBQ 于 2011-11-4 18:51 编辑

楼主辛苦了!呕心沥血之作啊!论坛应颁发一个特别的奖章给您。

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沙漠林
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发表于 2011-11-7 03:28 | 只看该作者
本帖最后由 沙漠林 于 2011-11-7 21:41 编辑
楼主辛苦了!呕心沥血之作啊!论坛应颁发一个特别的奖章给您。

   {:5_156: ...
BBQ 发表于 2011-11-4 18:49



    荷官说奖章“用勿得”抵筹码玩game。所以期待你出马做出租屋的盟主,领导我们发财,才有机会响应lvdrunk的号召,到21点桌上杀个天昏地暗。   

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发表于 2011-11-7 12:14 | 只看该作者
荷官说奖章“用勿得”抵筹码玩game。所以期待你出马做出租屋的盟主,领导我们发财,才有机会响应 ...
沙漠林 发表于 2011-11-7 03:28


哎唷,您老才华出众,又有一付热心肠,您当盟主是众望所归!

我情场失意,赌场得意哦。嘻嘻!!!!!!但不万不要学我啊,偶一为之未尝不可,赌博害人不浅啊!

bj.jpg
2011-11-7 12:12

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发表于 2011-11-7 18:08 | 只看该作者
本帖最后由 elam63 于 2011-11-7 18:10 编辑

回复 12# BBQ

  你太厉害了。
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发表于 2011-11-7 19:56 | 只看该作者
哎唷,您老才华出众,又有一付热心肠,您当盟主是众望所归!

我情场失意,赌场得意哦。嘻嘻!!!!!!但 ...
BBQ 发表于 2011-11-7 12:14



  =这个帖子跑题在即,建议版主将BBQ封权关起来,直至老沙完成大作再放出来。

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Rebecca79
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发表于 2011-11-7 22:25 | 只看该作者
BBQ喜欢炫富噢,仔细看看前后有人跟踪吗?

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发表于 2011-11-8 19:52 | 只看该作者
哎唷,您老才华出众,又有一付热心肠,您当盟主是众望所归!

我情场失意,赌场得意哦。嘻嘻!!!!!!但 ...
BBQ 发表于 2011-11-7 12:14



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