对冲基金对冲房地产
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对冲基金对冲房地产
CindyZ 译自01-26-2012
Las Vegas Review-Journal, By J. Patrick Coolican
译者注: 今天在Las Vegas Review-Journal上看到这篇关于对冲基金正在成为房东,而且开始注意拉斯维加斯房市的文章。如果成真,维加斯的房屋买卖和租赁市场将会有一些变数。
正文:
对冲基金可能成为拉斯维加斯房地产市场下一个最大的参与者。这里不是指的公寓大楼(Apartment Complexes)或商业地产,而是指的独立屋。换句话说,在接下来的一两年内,如果你是拉斯维加斯谷地正在增加的租房大军中的一员,你的房东可能是对冲基金或其它所谓的“另类投资工具”比如说私人股权团体,退休基金,捐赠基金,或大学基金等。
据Brian Krueger, Coldwell Bankerde 策略服务副总经理“最近有几家不同的投资公司联系我们,他们都是从未将购买独立屋出租作为投资组合的投资公司”这些金融巨头可能一次性购买数百栋房屋。而现在的拉斯维加斯房屋销售中已经有一半是由现金买家组成。
Krueger称还不能公开哪些公司有此意愿,到目前为止暂时还没有公司正式开始进场,但是他们已经开始试水了。他说“他们已经开始进入并在积极进行一些前期的评估调查工作,同时也在进行资金的调配。
Waypoint Homes的创始人兼董事长Doug Brien告诉我,他上星期在拉斯维加斯做一些市场调研。Waypoint是一家总部在加州奥克兰的公司,已经在另一个市场买入了1000多套独立屋作为出租。Brien’s group GI Partners已经从常春藤大学联盟基金和一个大型机构投资者筹集了$ 400 million的资金准备继续投入。通过贷款,该笔资金可以达到10亿美金。
从各种迹象来看这很可能会发生在拉斯维加斯,因为已经在其它市场发生了。
华尔街日报八月报道McKinley Capital Partners已经在湾区买了300多套法拍独立屋并且与纽约的对冲基金公司Och-Ziff Capital Management Group LLC合作准备再度买入500多套房。
纽约的对冲基金公司成为房东,这到底演的是哪出戏啊?
Brookings Mountain West的负责人房地产专家Robert Lang说“这只不过是另一个问题资产”。 对冲基金是投资性基金,总是在寻找那些其它人所不知或没有足够的资源来捕捉到机会的好回报。 他们就像Billy Beane在“点球成金(Moneyball)”里一样,希望找到价值被低估的资产(underpriced assets)。另一面,他们又在积极寻找那些他们相信是被高估的泡沫资产(overpriced assets) 做沽空,对冲基金之名由此而来。
这种情况下,他们是在对Morgan Stanley的Oliver Chang 所称的“a rentership society – 租房社会”, – 对应小布什时代的流行词“产权社会或业主社会”,的出现所作出的回应。在一份研究报告中,Chang指出很多屋主在foreclosures和短售时失去房屋和信贷评级,再加上现在收紧的贷款就是说很多人都突然之间成为了租客。但是他们都习惯了住宽敞和有比较完善设施的独立屋,所以他们对传统的公寓不太感兴趣。
同时,大量的银行屋进入市场,所以市场上有很多的供给(supply). 综合分析所有这些因素,从2005年到2011年,根据Dennis McGill of the firm Zelman & Associates. 的数据显示佛罗里达州,亚利桑那州和内华达州租住独立屋的家庭上升了67%,但同时拥有房屋的业主数量却下降到50%。
华尔街日报说McKinley’s的模式是买价格在$100,000左右的独立屋,再投入$10,000到$25,000修缮后租$1,200每月,这样年回报可以达到8%-12%。在现在投资市场如此难料的情况下,这是非常出色的投资和收益。假设价格保持稳定不变,几年以后开始回升,回报将会更好。
Lang说拉斯维加斯是一个可行的市场,因为很多现有房屋都是相对较新而且标准化的建筑 - 就像McDonald’s的汉堡包,它们不算美食,但每一个都差不多相同。要想在旧的城市购买数百套房是比较难的,因为每套房都不同,因此无法简单的统一包装。 尽管如此,就此开始进入市场还不是完全确定的事。一个原因:对这些对冲基金来说这是一个全新的生意,而且房地产有地域性强的特点,要求有熟悉当地情况和环境的专业人士如房地产经纪,承包商和房屋管理公司等的配合。
美联储最新白皮书也推测为什么我们暂时还没有看到大批量购入独立屋的现象发生,他们对投资者是否能够顺利融资且能有效率的运作使其最终达到预期盈利表示质疑。认为其可行性还受到联邦政府决定的影响,首先市场上有由政府控制的Fannie Mae和Freddie Mac,还有联邦政府想如何处置他们手中现有的房屋等问题。
那么我们又是如何看待这些问题呢?
一方面,世俗认知告诉我们业主自住的邻居会比租客好,可能。但现在的情况是我们已经逐步成为一个以租房为主的城市,所以我不确定业主是对冲基金公司或是个人投资者有没有本质区别。但是无论是对冲基金公司或个人投资者,共同的利益驱使他们都会维修所持物业,尽量使其保持在良好状态,因此也同时帮助维护了整个社区的一致。
Doug Brien希望带入一种他称为“lease plus rewards - 租赁奖励"的计划,对那些失去房屋或不能获得贷款的租客,此计划可以帮助他们在租房的同时为以后的购房累积积分。他还计划提供财务修复顾问的服务,帮助租客建立和尽快修复信用使自己早日成为屋主。这个计划对拉斯维加斯来说似乎是一个很理想的计划。
Brien同时指出了可能会让投资者犹豫进入维加斯市场的几个原因。第一个是当地的经济,拉斯维加斯的主要商业大量依赖博彩业,会展业和旅游业,不确定其对就业和人口增长的影响(第一个担忧是一个很好的原因说明拉斯维加斯需要更多元化的经济).第二个担忧是价格存在不稳定性。
如果Brien之类的大投资机构进入,他们会帮助尽快吸收市场存货,让维加斯市场走出底部,同时也向整个世界发出一个信号,那就是最聪明和最富裕的投资机构开始下注拉斯维加斯房地产。
另一方面,Lang指出,过去谷地房屋升值时,拥有房屋的业主因为房价的上升而得以积累了一些财富。但今天回到“租房社会”,很多的租金收入都通过支票方式寄给了在谷地之外其它地方的投资者。那意味着我们就像一个经济殖民地,但情况一向如此。 |
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回复 CindyZ
不错, 学习了. 我个人认为对租赁市场影响不大, 但如果成真, 那些想买房还没买房的人, 要注 ...
Irene 发表于 2012-1-27 19:43
个人认为好坏掺半吧!对已经坐在沙发上的同学船倒是上了,竞争也会加大。对没有上船的同学到时就可能需要小跑步高价补票上船但同样要面对竞争。但明显的对房地产经纪人和管理公司来讲将是一次技术含量的大比拼。不再是过去简单的拼杀价拉客,出offer,打广告租房那么简单了。房地产买卖有一句名言“you make money when you buy"但到时就不再是任何时候任何状况任何房都如此了。同时市场供应量的增大会导致竞争加大,这样对经纪人和管理公司人员的综合素质和对市场的敏锐度要求会高一些,需要有足够的经验和能力像医生给病人诊断一样,能准确发现问题,迅速建议客人调整,否则房子到时可能在市场上一呆半年都难说。现在的客人口味比较刁,惯坏了,因为选择多啊! |
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恩, 这事还真不好说.
投资SFH 对那些金融大鹅也是新课题.
TT43 发表于 2012-1-27 20:10
对个人投资者第一次做房东不同样是新课题嘛,唯一优点就是船小好调头。但大鳄始终是大鳄,有资金,调研,人才的优势。相信资本的逐利性,如果他们这次真的行动了,就是他们认同了这个市场的价值。不同的是他们是正规军咱们是野战军,尽可能利用所有的资源借力使力。 |
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对了,这个就是最近一直风传的政府新计划,把foreclosure的房子批发给大投资人。
Cindy这个文章里有更多的 ...
forqi 发表于 2012-1-27 21:00
看来你的GRE单词没有白背哦!潜力一被激发,那灵感就跟打开的水龙头一样源源不断了! |
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mm你笑话我呢。。难道我那个foreclosure拼错了? 哈哈
forqi 发表于 2012-1-27 22:21
哪里!我是说你居然找出更多的“有力证据”-你发的链接,这就是集思广议的好处了。咱这帮同学组合起来也能算个“小”对冲基金了。 |
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得了,你这个news刚发出来,bank就有反应了。
刚刚拿到boa的counter offer, Summerlin那个小房子boa竟然要 ...
forqi 发表于 2012-1-27 22:56
我就说嘛,short sale费时,费力还不讨好,耽误事(特别是你急着买的话),不要等到大部队都进村了你还没买到哈!通常listing那个价你是拿不到滴!那不是银行认同的价格,只是listing agent建议卖方设定的一个比较能吸引offer的价格,我先生刚刚帮卖方做了一个short sale.我们都很清楚滴!而且summerlin的行情价今年有点涨,月初帮客人选的几套房客人从加州来看,其中两套客人还没来看就contingent了,挂牌价都是$103,$104/sq.ft左右,但状况比你那套好非常多都是flipper重新修缮后放盘出来的,应该还没close,要最后看close的价才知道今年市场的真正价格,不过今年刚开年就感觉到挂牌价涨了,而且summerlin区在市场挂牌90多天的房一开年就contingent了。 |
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回复 17# wester
开王笑,琴棋书画样样来,进得厨房出得厅堂!(讲笑的呢),不过不要叫我老师好不好,好funny哟!这辈子啥都有理想想做过,就从来不想做老西呢! |
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Summerlin是老区,本身short sale and bank owned 的房子就不是很多,如果说涨,也只能是小范围的反应, ...
Irene 发表于 2012-1-28 09:04
Irene老师,不要叫我Cindy老师好不好,好funny哦!你实在要叫就叫我 “400套”好了!这个外号有时间再分享,是跟房地产投资有关的。
首先谈关于投资:也许我们自己经过20年的投资磨练已经锻炼出来了吧!那就是投资无喜恶,不带任何感情因素,任何投资都是“number talks”,该原则唯一例外的情况就是通过综合因素评估后觉得值得对number适当做调整和取舍。
还有你提到“ME因为有SID很多投资人不去那里”,我不太赞同,买房的钱是大头,“这头都进去了还在乎脚吗”?成熟投资者与普通投资者最大的区别就是懂得如何取舍和把握,绝不会因小失大,还是那句话“number talks”。
至于自住,我们个人自住只喜欢Summerlin和Henderson,喜欢成熟的landscaping和商业,居民的综合素质,没有那么多default property,很多都是业主自住,除这两区外再要让我选择自住的就是Rhodes Ranch,当然那里面也有不少房地产泡沫期建的cookie cutter,但最起码有管理,门前街区整洁,很少乱停车现象,且HOA合理,最重要喜欢它的一切设施为社区添彩不少,还可以天天“锻炼身体,保卫钱包”!
关于Mountain's Edge自住讲真话了,不要拍砖哈!申明一下这只是个人观点希望不要得罪住Mountain’s Edge的同学们,这是见人见智的事儿,俗话说萝卜青菜各有所爱。老实说不要生气哦,我们对ME找不到感觉!它的区域建筑都比较新,而且有些achitecture也蛮不错但整个区域比较没有consistent,有好些高峰期建的Cookie Cutter混在里面,因为大多落成于房地产疯狂期的中后期,default properties相对较多,有的街一开进去那个挤哟,到处都是车就奇了怪了,咋家家都那么多车啊。严重怀疑很多share room,也得到了一些证实,好些default又不用付贷款住那几年,还将房间分租赚钱,天!!! 进到去整个一renters’ party或campus party的感觉. ME里面也有些状况不错的房,但因为不一致,所以只能具体情况具体分析了。 |
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我看别人这么叫我才跟着叫的。叫老师挺好的啊,比如苍老师什么的
wester 发表于 2012-1-28 18:00
苍老师,你是苍老师吗?叫我“400套”好了 |
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Cindy 老师不但能钓鱼,还会翻译哦
wester 发表于 2012-1-28 17:21
来,娱乐一下!
翻译算神马!话说大作家王朔成名前有一天在家突发其想,想当作家,他太太因此问“你会认两箩筐的字吗”?答“比两箩筐稍多”。其太太曰“那你完全可以当作家了”! |
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本帖最后由 CindyZ 于 2012-1-29 22:07 编辑
回复 CindyZ
Cindy 你好,你说房地产投资only the number talks,从这个角度看,north las vegas的num ...
DoubleDelight 发表于 2012-1-28 20:55
你好! 确实北区因为区域的undesirable已经在价格上反映出来了,但不是一概而论,有的区域回报高好租,有些回报很一般且不太好租,业主承担的风险相对较大。总之北区比较考技术!我公司的管理经理有几十年的房地产经验,他蛮擅长北区,公平的说所有区域他都非常棒,但北区他做了足够的case,所以他的“内参”可以说是最接近市场。据“内参”,北区有部分区域租金的投资回报蛮高,而且有些区域一个月内租出,但请注意是有前提的,就是“投资北区,区域的选择非常非常关键”!
你好像提到你没什么经验(如果记错请原谅!)所以假设你是要请专业的管理公司,如果你的管理公司在那个区域有好的经验那么你就可以通过借力使力来帮助降低风险。个人经验,因为我们都自己管理我们的投资,所以什么样的客人都接触过。我们的投资组合里好区不好区都有,因为我们有足够的经验和能力避免和解决所可能发生的问题,所以同时选择了部分高一点风险高一点回报的区域,我们的投资原则是“number talks"紧盯回报,市场上很多选择,如果数字出不来就继续,找到为止,投资大忌"fall in love with investment"! 有一点需要提醒,如我以前谈到“不好区”筛选租客的过程有时痛苦而漫长需要耐性,所面对客户群的经济能力等,不同投资者一定要视自己的情况和耐受力来决定选择什么样的投资更适合。祝好运! |
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