中国楼市调控一周年透视：部分房价松动 整体格局僵持

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新华网北京４月１４日电（“新华视点”记者刘元旭、叶锋、邓华宁、黄玫）以“新国十条”出台为标志的新一轮楼市调控满一周年，国务院督察组正在对部分地区房地产市场进行监督检查，调控政策力度不断加强。& ~2 L8 C7 L1 L9 ]# x/ _
    一年以来，“限贷”“限购”“限价”“保障房提速”等一系列调控措施相继出台，房地产市场过度投机行为及房价上涨过快势头得到了明显抑制，有关房价只涨不跌的神话已被打破；与此同时，保障房建设加速推进。+ A" R* n& B1 P' F  s( V
    一周年之际，如何解读目前的房地产市场？新华社“新华视点”记者近日分赴北京、上海、广东、江苏等地进行了调查采访。# j( W" o& v, N0 I
    房价：不是此消彼长，就是此起彼伏+ @( W- Z2 v# s4 k
    在连续不断的调控政策“重拳”作用下，北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量萎缩，房价也出现松动迹象。% k$ F, ^  d, o) K2 F2 y
    监测数据显示，３月，北京商品住宅成交平均单价环比降幅超两成，同比１９个月来首降；上海７４个二手住宅重点监控板块中下跌板块比上月增加４个，二手房成交均价环比微跌；深圳新房成交均价环比下降５．６５％，今年来首次跌穿２万元；广州网签成交均价环比下跌２．１６％，连续４个月逐月下降。
* ^, i- w, D9 Q8 g5 ^! I江苏东凯置业董事长包天雷认为，限购令出台后，一线城市商品住宅的成交量普遍缩水了五成左右，有的达到了七成，价格及需求得到了抑制。
! b' c. j. Q+ R, y& E, p& ~    复地集团一高层直言：“如果不是调控，现在一些城市的房价可能要比去年底高１５％到２０％，调控效果明显。”4 U9 {& o9 C+ {
    南洋地产中国区总经理钟沛认为，３月部分城市房价环比下跌，多因受限购令影响，高价住宅成交量减少，而“刚需”购买住房基本是总价相对低的城市周边中小户型，拉低了成交均价。广州房地产专家韩世同也表达了相同的观点。
2 ]" I+ A% w4 l: h    此一地房价受到抑制，而彼一地房价受到激发。例如，一些不限购的中小城市楼市渐趋火热。据权威部门监测，３月份，５１个未实施限购的城市新建商品住房成交面积同比增长。
& q4 }8 R- z# c; W/ X8 R4 v# y    业内人士认为，房价走势出现了“按下葫芦起来瓢”的复杂局面。9 E' n' t3 V0 U6 M- b. d
    记者在广东调查发现，２０１０年１０月，广州出台限购政策，而不在限购范围的增城房价四个月上涨近四成。今年２月，东莞厚街镇商品房均价环比上涨１３％，前来置业的广州客、深圳客增加。肇庆２月房价上涨一成多，有的重点楼盘购买者中外地人甚至超过本地人。! b: U0 ~3 g4 h) k/ f/ \" Z6 M' m
    一些业内人士及专家认为，楼市调控一年来，打击过度投机效果明显，但房地产价格从总体上看，是涨跌互现，呈现胶着和相持状态，调控进入了攻坚阶段。' P5 J9 w4 A1 s3 `9 r1 P( q
    １３日召开的国务院常务会议，也指出“多数城市房价还在上涨”“有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变”。
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影响预期是调控楼市的一个重要手段，经济学家许小年曾说：“预期而不是当期供需决定价格。”( |% V: ]2 A/ |+ {
    记者调查发现，随着中央不断加大楼市调控力度，去年４月中旬以前的楼市预期已被打破，认为房价只涨不跌的人明显减少，一些人改变了过去的看法，认为房价“多少会跌一些”。# c" @+ @" z6 X4 V# P
    一季度央行在全国５０个城市进行的２万户城镇储户问卷调查显示，对调控后房价走势，近２０％居民持“下降”预期，３３％预测房价将“保持稳定”。+ \# R* [& D: d7 J4 z" g/ F: D! \
    南京网尚集团董事长胡光辉表示，中央调控房地产的决心很大，“限购”和“限贷”堪称这一轮调控的“大规模杀伤性武器”，而且在短期内撤出的可能性不大，增强了市场“看跌”预期。$ I0 c7 u* ^" _$ f4 [: J9 m
    据上海中原地产世茂滨江分行经理曹静介绍，目前即使是一些改善性需求，也因楼市遭遇调控而对价格出现松动预期加大，出手比较犹豫。在这种背景下，促成交易难度很大。
# A& n, F' s6 Q- U* p    业内人士指出，尽管购买预期得到了一定程度的扭转，但是要从根本上改变人们的预期，还需要进一步加大调控力度。
* ^- E/ V  _- n4 v+ a    中国房地产协会副会长朱中一说，要保证房地产市场的平稳健康发展，关键在于稳定预期，而稳定预期需要稳定的长期政策，因此既要坚定不移地落实好当前的调控政策，更要抓紧研究制定出台中长期制度。
+ D- y; P% \: V3 O9 B8 B$ _    复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，调控不能把眼光全部盯着房价，要抑制不合理需求、增加供给总量、改善供给结构，加快保障性住房的建设和供应。. a; ?2 w, Z- b* M
    长期从事房地产研究的南开大学教授曹振良说，从更长远看，“房价收入比”是房价调控的最关键最要害的指标，政府在控房价同时要加快中低收入群体收入增长步伐，同时尽早研究办法让地方尽早摆脱“土地财政”，增强地方政府“控制房价”的内生动力。% _4 V" b9 P) M2 W/ U/ h
作为政府调控房地产市场的“利器”，本轮楼市调控将加快保障房供应提高到前所未有高度，更加突出保障房在供应结构中的地位。; E- z0 Z9 N& }5 F) j2 s- s
    按照计划，今年将开工建设１０００万套保障房，比去年实际开工的套数大幅增加７２％。中央领导十分关心保障房建设的进展，住建部与各省区市和计划单列市签订保障性住房目标责任书，制定了严格的开工时间表和问责制，各地也层层签订目标责任书，保障房建设开始提速。
; w$ [6 |, e& }    业内人士认为，这是一道严峻考题，需要各级政府、企业及民间机构的广泛参与。据了解，１０００万套保障房约需投入资金１．３万亿元，而其中约８０００亿元需通过社会机构投入等进行融资。7 W, J0 Y, \$ i" r
    记者调查发现，社会资本的介入与各方的期待还有较大差距。上海市一中心城区房管局局长说，“真正和我们接触的市场化企业还比较少，积极性还并不是很高”，观望的多、操作的少。1 Z- a& p3 d9 f3 \7 j: Q
    专家认为，保障性住房虽然利润率低，但在房地产宏观调控下，仍不失为安全的经营模式，房地产企业应转变盈利观念。
3 m6 H5 D+ b: m( A7 y: S+ G2 [ 建银精瑞资本集团董事长李晓东认为，要吸引更多社会资金进入保障房领域，还需配套政策支持，并增强政策的持续性。例如给予税收优惠或减免，改变对基金公司和个人投资者“双重征税”的问题；给予企业政策性长期贷款和一定的财政贴息，并允许银行、信托、保险等理财产品投资于公租房基金等。0 j8 G( A* W  q# ?: Y6 E
    曹振良说，保障房建设绝不能再耽搁，中央政府应尽快要求各地明确竣工、供应时间，对各级政府形成约束并“铁腕”问责，使保障性住房从“图纸”变成实实在在的房源供应。