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拉斯维加斯买房经验谈

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王平
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发表于 2010-7-21 16:25 | 显示全部帖子

拉斯维加斯买房经验谈

拉斯维加斯, 经验谈, 买房
本帖最后由 王平 于 2010-7-21 17:52 编辑

住在拉斯维加斯7年多了,我亲自经历了这里房产的兴衰。在03年的时候,维加斯的房产那叫一个火,漫天飘的的是中介,满世界是买房的人群。沉寂了多年的房价在03年开始“三级跳”,到05年达到鼎盛时期。那时候最显著的特征就是大家都在抢房,贷款也好贷。 如果你有700分以上的信誉,基本都可贷到款,连down pay都不用放。所以大家都在买房,不管是本地的,外地的,都在发offer,一旦买到房子,一转手再卖,都能赚40%-50%左右。 房价就这样从2003年的美平方尺$100 很快就被炒到$200.  我记得那时候montain's edge刚刚开始建,每一个builder 都有一个waiting list,每一次的open house 都是人满为患。
于此同时,房地产的热也逐渐渗透到了周边地区。 记得05年底,Kingman, Arizona的低价也纷纷飙升。 当时盛传拉斯维加斯的水不够用了,城市要向Arizona 的state边界上发展,胡佛水坝上也要修高速,到时候从拉斯维加斯 到 Kingman 最多40分钟车程等等。一时间,有个叫golden valley的荒地成了大家的抢手货,人们纷纷拿着现金去那里屯地。
从06年到08年,房价突然开始往下跌,于此同时,很多买主才从发财的美梦中醒来,意识到“次贷”给自己带来的巨大影响。一时间,很多人因为手上的房子没办法及时出手而要背负巨大的payment,于此同时,利率的上调也使得很多人意识到自己的payment 越来越高,以至于无法支付巨额的贷款。所以从那时候开始,“次贷”带给经济的影响才真正显露出来,对美国经济致命的打击我不用多说,大家都知道了。
我总结的经验:
1。在贷款买房的时候,一定要权衡自己的偿还能力和认清你贷款的种类,千万不可相信贷款中介和售房中介给你的错误信息。比方说,“我先给你把payment做成最少的,你只要每月付$1000, 三年后再涨payment,可你房子明年就升值了,等payment涨起来之前你就把房子卖了, 你可就赚大钱了。。。。” 如有中介讲此类的话,往他脸上吐口水,然后扬长而去!一定得30 year fix ------这是血的教训。
2。不要亲信别人的话,房产炒作很夸张,我几年前听到的很多关于房产的预测和规划都是TMD屁话,我一样也没见实施,什么机场要搬到15号高速旁,什么walmart要在kingman建个调配中心。。。
3。一定要找到信得过的中介。 一般中国人的中介要谨慎,很多人就是看到地产热才改行做中介,很多人职业素质不高。我以前遇到过不少中介,他们的目的就是卖房子给你,一旦卖成,他就不管你的死活了,很多中介对房子的状况不了解,或他们为了你能买故意不说,等你发现问题后在找他们,那脸色就很难看了,要不就干脆不理你,当然也有不少口碑不错的华人中介,但你一定要做足功课再联系他们!
当然最让人生气的就是目前拉斯维加斯的房价,掉到让人眼红的地步。现在真的希望自己有钱有信誉,好好买它几个房子报报以前亏钱的仇。 目前拉斯维加斯的房价已近掉到$60 - $80每平方尺。 如果你手头有大概10万现金,可买到大概1200-1300左右的小房子,出租都能每月收个$1000左右,大家算算,哪笔投资比这个还划算。如果您生活在北美比较冷的地方,租几年后当个vacation home 那该多爽!再加上这里的地税很低,10万左右的房子地税一年才$1500多。当然你如果想贷款买,而你又有稳定的收入和好的信誉,目前的利率是不贷白不贷, 各位自己衡量吧!
总归一句话,在拉斯维加斯买房的经验就像是坐过山车,我年轻轻的就体会到了大起大落的冷暖,也教会了我很多经验。如果哪位朋友有问题,欢迎发帖留言,我一定毫无保留的提供经验!
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王平
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2#
发表于 2010-11-17 21:17 | 显示全部帖子
回复 9# ybcindy


    西南虽然离市区稍远,但high way 215 很方便,也不堵车。 summerlin 通市区有一条 summerlin parkway 或就近上high way 95, 这两条路都堵车比较严重。

要说哪一个区的房子更保值,这个也难说,其实拉斯维加斯还在不停地扩张,一些小区和就近的商业在转眼间就完善了,所以其实哪个区都有潜力,但目前来说,根据我个人的观察和朋友们的闲聊,北拉斯维加斯的房价掉的相对厉害,主要也是因为北边在过去几年房价疯长的时候建了很多新房,这两年房价掉了以后foreclouser的房子很多,所以影响了房价。还有一个原因是,high way 95 一直在建设当中,今年大概才建好,所以之前95 和 Ann Road 及 Cheynee 那一带的房子不好卖。 还有最好不要买city of North Las Vegas 的房子,那里是工业区,治安不好,绿化很差,要从high way 15 向南进城也是非常堵车。

拉斯维加斯比较成熟的区域一个是henderson市的green valley, 一个是summerlin,这两个地区的房子相对来说是比较保值。 当然也不排除学区好,居民收入比较高的因素。

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王平
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3#
发表于 2010-12-20 21:50 | 显示全部帖子
回复 12# dyan


    我们在论坛上推荐的几个中介都是我们精心筛选过后,也是我们认识好多年的中介,应该可以信任的。 祝你好运!

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王平
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发表于 2011-2-20 09:58 | 显示全部帖子
本帖最后由 王平 于 2011-2-20 10:00 编辑

回复 28# summer4life


    我个人认为summerlin 和 henderson 学区比较好,如果有小孩要上学,这两个区比较适合。rhodes ranch的优点是小区绿化好,治安好,房子性价比高,离215高速近,交通方便。 但绿化及治安,summerlin 和henderson 也不错。east henderson 是新区,henderson 严格来讲,green valley 和anthem 这里比较好,其他地方还不如拉斯维加斯。 如果east henderson 是215 和95交接的那个区域,好像偏了一点。当然这只是个人看法!

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发表于 2011-2-20 21:08 | 显示全部帖子
回复 30# summer4life


    coronado ranch和rhodes ranch都不错,我就住在rhodes ranch 里。 这两个区不管是投资还是自住,都是很好的,而且升值潜力比较大。 我觉得投资的话,尽量避免north las vegas, 其他的在215附近的西南区都不错的。还有就是看看有没有小区,如果像rhodes ranch的话有小区管理费,所以作为投资房,你要考虑每个月的小区管理费的开销。

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