买有租户的房子
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两位高手隔空交流,我也轧一角,我也有出租房在vegas,我认为无论什么房,必须以投资回报多少来作标准,在目前的价位要有10%以上的回报率才算成功,15w以上的房子扣掉费用,税费后要有10%的回报不容易。康斗和独立屋的回报差不多,独立屋会好些。1990年前的房子我是不看的,麻烦事不少。老了嘛,你还指望它不生病,不手术?
我几个townhouse还不错,又不是我住,我管他隔壁的叫春不叫春。
我的排列是:
1租金,2,位置,3,什么种的租客,4,装修,5,带小孩的家庭。
阿弥陀佛 |
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我赞同你的观点。我认为康多不能投资的原因是:目前市场上康多很难租出去,市价7万的康多租750扣去HMO FE ...
willi3131 发表于 2011-7-4 08:27
康斗不行。但是7w的townhouse就能有1100的租金,关键是房子的位置及其他的选择。 |
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可以说,在美国任何地方,出租高于10%回报都很高不太可能,否则大家全干这个。目前低利率低房价环 ...
山川 发表于 2011-7-4 16:38
10%报酬率在vegas目前的价位完全可以轻松达到。关键是你要确定你的投资目的,是以租金为主要考虑或以将来回报为主要目的,不同的目的购买完全不同房子。
租客的选择决定了你的报酬率及麻烦事的多少。我不是种族歧视,我的感觉是:带有小孩的家庭,有固定收入的低收入的老bai,中年单身带孩子的女老bai,有文化的老mo,别指望高水准的老bai,他们可付高50元的租金,可是马上就走了,并且抱怨不少,要知道你低的空租率才是你高报酬率的保证 |
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你说的是自己管理还是物业管理?买房贷款还是现金?出租按10还是12个月算?
感谢分享看租人的经验。 ...
山川 发表于 2011-7-5 14:41
我有几个单位,都是自己管理,毛报酬率可达15%以上,如果多单位要找物业,但是要自己控制,这不是高科技产业,别指望别人为你赚钱。我倒希望有几位业主能联合起来共同组织一个管理维修网。找一个老bai专门租看房子,一个老mo专门维修,在vegas尤其是冷气的维修。为了控制风险,买出租屋用现金,买投资屋用贷款。我按11个月算,出租屋位置很重要,好位置一般15天之内就可以租出去了。
阿弥陀佛 |
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组网立意很好可是实际运作起来十分困难,每一个投资人都有自己的想法,愿意在房子维护上花钱也是有多有少 ...
willi3131 发表于 2011-7-6 08:38
我的意思是大家有一个联系的平台互通资讯。大家share一个固定的,积极跑动的老bai,专门带客人看房子,我们省得大热天带客人看房子。有一两个固定的老mo专门搞维修。他们没有薪水,是case by case的。每个投资人自己付自己的,否则,有时候,问题不了解会被骗。我今天遇到一个事情写出来供大家参考。
我在89123的一个房子,客人抱怨冷气不足,我请sears的人来看,他说系统被改动了,不正规,要换空压机,报价3000大元,我请另一家叫"yes"的公司,更离谱,要全换掉,6500。我是退休工程师,听他们在电话上的滔滔不绝,我就知道大概是什么问题了,我叫第3家,一个年轻人来,我和租客帮他分析可能的原因,他钻进阁楼里,找到一张吹进冷匀口的塑料废纸,拿掉就ok了,我花60大元,外加20小费感谢他大热天钻进阁楼。
所以,你自己控制就少花冤枉钱。物业管理才不会为你省钱。这就是要有个联系平台的意思。
别想自己做handyman,去修理冷气什么的。控制和管理才是投资人应该注意到的事情。
阿弥陀佛 |
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感谢大人指点!想请教一下如是首次购房应该付现金还是货款?买资金不是很多的情况下买独立屋好还是Townhous ...
Eric28 发表于 2011-7-27 05:44
个人观点,供你参考。
一,首次购房应该付现金还是货款?
关键在你买房子的目的是什么:自住;收租金;投资(投机)等将来升值。三者只能侧重一方,别想鱼和熊掌兼得。
如果可能,尽可能贷款,a,拱杆原理。 b,增加你的credit数。c,利用现在低贷款利息。d,抵税。
在vegas贷款买房子的弱势是:卖方喜欢现金,贷款买家出价的竞争力比现金买家低。银行不喜欢贷款给出租房。
弥补贷款买房弱势的方法是 :1,多找那种售后可能要花比较多装修的银行屋,因为这种房子价格容易讨价还价,另外99%现金客是外州客,装修对他们来说有金钱和时间上的不确定因素,他们没有必要浪费在不确定因素上。2,多找short sale 房。3,技术上处理银行不喜欢贷款给出租屋的条件(我不是说非骗不可,你可以询问贷款专家)。
二,买独立屋好还是Townhous ?
在vegas要从4个方面考虑,买房的目的;价位;位置;房子状况;在价位差不是很大的情况下,独立屋比较好,但是如果资金不多,一时买不到年份,状况都可以接受的房子,在这种情况下可以退而看townhouse,condo那是townhouse之后。
townhouse的优势是环境可以,房子年份不错,有安全的升值率。弱势是有hoa 费用。其实,找不是很大的townhouse社区,有些时候如果你积极介入该社区的管理,就可以限制所谓的管理公司的高费用 (他们花你的钱,可一点也不心痛),你的hoa费还是可以降到合理的水准。
三,买什么区的房子好?
有些人喜欢带他们的客人到vegas北区和89178,89139,说那里“俗又大碗”?!(台语:便宜又好)。这点是见人见智。我佩服网上BBQ和Willi3131很完全和中肯的见解,就不斑门弄斧了。 |
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你能推介几个适合自住价钱合理HOA合理的TOWNHOUSE社区吗?十分感谢大人的详细分析!
Eric28 发表于 2011-7-28 20:04
我不是经纪,不能抢别人的饭碗 胡说一通。你可以注意89148在warm spring/rainbow路上的几个社区。有许多是必须自住才能买的,缺点是将来要卖也会有自住才能买的限制。
在vegas如果能抢到MLS#1140651这样的townhouse就非常好,供你参考。我犯了一个错误,没有抢到这个可以出租的房子,后悔莫及。 |
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我不是经纪,不能抢别人的饭碗 胡说一通。你可以注意89148在warm spring/rainbow路上的几个社区。 ...
沙漠林 发表于 2011-7-31 10:11
PS:我问了MLS#1140651现在租$1150。买 5万3 租1150,这是什么报酬率!!!!后悔啊,后悔。 |
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回复 沙漠林
谢谢大人的指点. 小弟真是得益不少. 像你介绍的MLS 这么好的价钱, 这么好的条件, 根本就是 ...
Eric28 发表于 2011-7-31 12:40
市场上还是有这样的机会! 关键是你要找到并知道怎么去抢,我就是在抢的技术上犯了错误,只能流口水,看着已经到手的肥鱼成了别人的盘中餐。 |
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